올해 부동산 시장 키워드 '불확실성'·'혼돈양극'[2025 부동산 전망]④

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 2025년 을사년 새해 벽두부터 서울 아파트값 상승세가 41주 만에 멈췄다는 소식이 들려왔다. 전문가들은 대출 규제와 정치적 불확실성의 영향으로 상반기 집값 하락세가 나타나다가 하반기 들어 상승 압력이 작용할 것으로 봤다.

7일 뉴시스가 국내 부동산 전문가 5명에게 새해 주택시장 전망을 물은 결과 상반기에는 지난해 말부터 이어지는 비상계엄 사태와 윤석열 대통령 탄핵 정국의 영향이 짙게 깔릴 것이란 관측이 지배적이었다.

한국부동산원 12월 다섯째 주(30일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트값 상승률은 0.00%로 41주 만에 보합으로 전환했다. 특히 25개 자치구 중 서울 외곽 지역 13곳의 집값이 하락하거나 보합을 보였다.

이에 대해 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "정치적 불안이 대외경제 불안으로 이어지고, 대외경제 불안이 환율 급등, 내수 경제 침체로 이어지게 된다"며 "부동산 시장도 정치적 안정이 되기 전까지는 상반기에는 수요가 관망세로 돌아서면서 가격이 하락하는 현상이 나타날 가능성이 높다"고 전망했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "매매시장은 상저하중 추세가 예상된다"며 "서울 강남권과 한강변 일대 등 선호 지역이나 대기수요가 탄탄한 단지는 가격 강보합이 2025년에도 지속될 것으로 본다"고 설명했다.

지난해 부동산시장이 서울 등 수도권과 비수도권, 서울 내에서도 선호지역과 비선호지역 간 극심한 온도차를 보였던 것처럼 양극화가 나타날 것이란 관측도 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 '상저하고'와 관련해 "최근 2년여 동안의 상고하저와는 달리 금리 인하, 금융정책 완화, 정치적 불확실성 제거라는 세 가지 요인이 충족되었을 때 국지적인 가격 흐름에 반영될 것"이라며 "올해와 같이 서울 및 수도권과 지방의 양극화 현상이 심화할 것"이라고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난해처럼 올해도 지역적·국지적 양극화는 심화할 것"이라며 "서울 같은 주요 지역은 1분기에서 2분기로 넘어가면서 완만한 상승세가 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

박원갑 KB부동산 부동산수석전문위원은 "내년에 기준금리가 인하되면 지방 주택시장에도 숨통이 트일 수 있다. 지방 집값이 상대적으로 저렴해 대출 규제보다 금리 인하 영향을 더 받기 때문"이라며 "하지만 지방 부동산시장 침체는 구조적인 문제여서 수도권과 동조화 현상을 보이긴 어려울 것 같다"고 했다.

박 위원은 임대차 시장과 관련해선 "공급감소에 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 늘어나 가격이 오를 수 있다"면서도 "매매와 전세가 톱니바퀴처럼 맞물려 있어 전체 부동산 거래가 위축되면 전세 가격도 크게 오르긴 힘들다"고 짚었다.

함 랩장은 "전세는 수도권 위주로 상승하되 지방은 약세가 예상된다"며 "기준금리 인하 가능성, 올해 수도권 아파트 입주량 감소, 월세화에 따른 시중 전세 매물량 감소 등으로 전셋값 상승이 지속될 가능성이 높다"고 내다봤다.

이 위원은 "매매가격과 같은 방향성으로 보면 주요 지역은 전세가격이 상승할 것"이라며 "월세의 경우 1~2억원대 비아파트 주택은 월세 선호가 더욱 커질 수 있으나, 해당 금액대에서 전세의 월세 전환은 큰 부담은 아닐 것"이라고 설명했다.

김 위원은 "지난해보다 아파트 입주 물량이 더 감소하고, 전세사기 여파로 비아파트 인허가도 감소하는 등 모든 유형의 신축 공급이 줄어들게 돼 공급 대비 수요가 많은 수도권 상승 추세는 지속될 것"이라며 "기준금리와 전세자금대출 금리가 동반 인하된다면 전셋값 상승폭은 더욱 커지고 월세 또한 올라갈 수 있다"고 분석했다.

권 교수는 "계약갱신청구권 시행 4년이 도래해 연말까지 6만3000여가구가 재계약이나 이전을 해야 했지만 부동산 경기가 안 좋아 이전을 많이 안 한 모습"이라며 "이에 따라 전셋값이 오르겠지만 향후 부동산 경기가 어려워지면 보합세로 돌아설 가능성이 있다"고 지적했다.

월세시장에 대해선 "전세사기 이후 아파트 선호 현상이 높아지면서 비아파트 부문은 보증부 월세(반전세)나 월세가 더 늘어날 수 있다"고 했다.

전문가들은 '정치'가 올해 부동산 시장을 좌우할 최우선 변수라는 데 한목소리를 냈다.

김 위원은 "정치적 불확실성에 따른 정책적 공백기는 불가피하며, 이후 정책 기조가 변화할 가능성이 있어서 금융, 세제, 재정비(정비사업) 등에 국지적인 변화가 있을 수 있다"며 "DSR 규제 3단계 강화로 대출 금액이 더 줄어드는 것, 입주 물량 급감에 따른 공급포비아도 변수"라고 짚었다.

권 교수는 "정치적 변수가 가장 크다. 대외경제 신인도에서 불안정을 만들어 환율을 높이기 때문"이라며 "정부의 부동산 대출 규제도 있고, 2026년 장래 입주 물량이 부족하다는 불안감이 올해 확산할 가능성도 변수"라고 말했다.

박 위원은 "부동산시장은 각종 법규를 입법화하는 정치권력에서 자유로울 수 없다. 현재로선 이런 정치 변수가 예측 불허의 영역"이라며 "금리 인하와 대출 규제 간 시소게임이 어떻게 흐르냐에 따라 주택 거래량과 가격이 출렁거릴 수 있다"고 분석했다.

이 위원은 "정치 변수로 인해 규제 중심의 정책이 단기간에 더해지느냐에 따라 기존 시장 전망이 모두 뒤틀릴 수 있다"며 "기준금리 인하에 따른 실제 대출 금리 인하 여부, 대출 규제 변화 여부도 변수"라고 진단했다.

함 랩장은 "정국 불안이 해결되는 시점, 미국 트럼프 행정부 2기의 통상정책이 미치는 국내 경기에 미칠 영향과 기준금리 추이, 주택 준공 감소에 따른 전월세 시장 변동 폭 등이 주요 변수"라며 "국내 경기에 영향을 줄 수 있는 정국 불안 이슈와 외교 대응 등이 잘 마련되지 못한다면 경기둔화 우려로 주택 구매 수요가 제한되고 시장의 하방 요인이 될 수 있다"고 우려했다.

전문가들은 올해 주택 시장을 함축할 키워드로 '불확실성'과 '양극화'를 첫손에 꼽았다.

함 랩장은 "불확실성과 양극화"라며 "정국 불안과 저성장에 따른 수요자 관망과 지역별 자산의 양극화에 따라 부동산 시장의 변동성이 큰 한 해가 될 것"이라고 예측했다.

이 위원도 "지역적·국지적 양극화 심화"라며 "내년 및 내후년에도 아파트 등 집값과 지역 선호도면에서 양극화가 지속될 것으로 보인다. 인프라가 집중된 기존 지역은 시간이 지나면서 더욱 개발될 여지가 높기 때문"이라고 전했다.

박 위원은 "울퉁불퉁, 출렁출렁, 박스권"을 키워드로 꼽으며 "불확실성에 대응하려면 내년 내 집 마련은 가격 경쟁력에 초점을 맞추는 게 바람직하다. 급매물과 시세보다 싼 신규 분양 받기 투트랙으로 접근하길 권하고 싶다"고 말했다.

김 위원은 "혼돈양극"이라며 "상반기에 금융 관련 규제 완화 및 금리 인하 등 주택 시장이 활성화될 수 있는 요인도 있으나, 여전히 남아있을 경제성장 둔화와 정치적 불안은 주택 시장에 진입하기에 부담스러운 요인으로 작용할 수 있어서 정치적 방향성이 정해졌을 때 본격적인 거래와 가격 추이의 변동성이 발생할 것"이라고 했다.

불확실성을 해소하기 위해 정부의 부동산 규제 개선이 필요하다는 조언도 이어졌다.

권 교수는 "작년이 '살아나다 다시 죽었다'라면 올해는 '숨죽이고 있는 한해'"라며 "정부가 가격 하락기에 무주택자나 첫 구입자에게 대출 규제를 풀어주고, 정비사업과 비아파트 활성화 대책을 빨리 시행해야 한다. 재건축 부담금 문제도 여야가 합의해 합리적으로 바꿔야 한다"고 강조했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]