"금리 내리는데"…리츠 '주가 부진' 3가지 이유

[서울=뉴시스] 박은비 기자 = 금리 인하 수혜 효과가 있을 것으로 예상되는 상장리츠 주가가 최근 부진한 이유에 대해 한화리츠는 하반기 상장리츠 시장 최대 규모의 유상증자 등 3가지를 배경으로 진단했다.

채온 한화자산운용 리츠투자본부장은 3일 한국리츠협회에서 진행한 '한화리츠 운영 계획 세미나'에서 "한화리츠가 유상증자를 진행한 지난 10월부터 지난달 기준 상장리츠 주가가 전반적으로 하락했다"며 이같이 밝혔다.

통상적으로 금리 하락시 자금 조달비용이 감소하기 때문에 리츠 수익성이 개선될 것으로 여겨진다. 그럼에도 주가가 하락한 배경에 대해 한화리츠가 분석한 건 ▲미 대선 등 영향으로 후퇴한 시장금리 인하 기대감 ▲하반기 상장리츠 시장 최대 규모의 유상증자 ▲일부 투자자의 유상증자 미참여 등 3가지다.

채 본부장은 거시적 요인으로 "미 대선에서 도널드 트럼프 대통령 후보가 당선된 이후 시장 금리가 인하될 것이라는 기대가 늦춰지고 있고 리츠시장 변동성이 커졌다"며 "중국 증시 상승으로 국내투자자금이 이탈한 데다 최근 2~3개월간 시장 금리 상승으로 리츠업계 전반적으로 주가가 하락했다"고 설명했다.

그는 또 "4500억원 규모인 저희 유상증자를 제외하더라도 삼성리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠 등 7개사가 유증에 나서면서 1조원에 가까운 리츠 유증 물량이 몰리면서 수급 문제가 발생했다"며 "기관투자자의 신주 참여를 위한 기존 물량 매각으로 추가 하락이 발생했다"고 평가했다. 한화리츠는 최근 한화그룹 본사사옥인 서울 장교동 한화빌딩 편입을 위해 시가총액 1.5배 유상증자를 추진했지만 흥행에 실패했다.

본격적인 금리 인하를 앞두고 자금 조달 사정이 나아지면서 유상증자 붐이 일어났다는 게 채 본부장 설명이다. 채 본부장은 "리츠는 배당가능이익 90%를 배당하게 돼있어 자산 편입을 이유로 유증한다는 건 그만큼 배당 재원이 늘어나는 것"이라며 "일반 기업 유증처럼 주주가치가 희석된다는 염려는 사실 없다. 리츠 유증은 자산이 얼마나 좋은 자산인지를 봐야 한다"고 말했다.

그렇다고 해도 한화리츠는 당분간 대규모 유증은 하지 않겠다는 입장이다. 회사채, 전환사채(CB) 등 자금 조달 통로를 다양화하기로 했다. 또 유증 부족자금 400억원은 전단채를 발행해 메우기로 했다. 내년 상반기께 전단채를 장기 회사채로 변경해 재무구조 안정성을 높이겠다는 구상이다.

채 본부장은 "한화리츠 총 자산 규모가 1조6000억원이고 1년 영업수익이 1000억원을 넘어가는 상황"이라며 "3.7% 금리로 발행한 전단채에 대한 연 이자 15억 정도인데 이자 비용 때문에 배당을 줄인다는 건 논리적으로 말이 안 된다"고 언급했다.

그는 "연 배당 270원 목표는 변하지 않았고, 전날 주가 기준 시가배당률은 7.93%, 코스피 전체 종목 중 배당순위는 30위"라며 "(유증 실권주) 인수 증권사들의 오버행(잠재적 매도 물량)의 경우 대부분 증권사는 주가에 최대한 영향이 없도록 장외 매각을 추진하기로 했다"고 강조했다.

이와 함께 "유증에 참여하지 않은 주요 주주가 있는데 장외 매입을 검토 중이고 상당히 큰 물량"이라며 "인수 증권사들과 인수 물량에 대해 매입 협의를 하고 있는 걸로 아는데, 오버행 물량 이슈도 빠른 시일 내 해소되면서 주가가 안정될 것이라고 보고 있다"고 덧붙였다.

향후 한화리츠는 프라임 오피스 위주의 투자에서 벗어나 강남권역(GBD) 중형 오피스, 데이터 센터 등 경쟁력있는 자산을 편입하기로 했다. 이를 통해 현재 A+인 신용등급을 AA-로 높이는 게 목표다. 글로벌 리츠지수(FTSE) 편입도 준비 중이다. 채 본부장은 "중형 오피스 매입은 특별배당 재원을 마련하기 위해 전략을 수정했다고 보면 된다"며 "리츠 시장 규모가 커지기 전까지는 유증을 최소화하면서 담보대출이나 회사채 구조를 통해 레버리지 효과를 일으킬 것"이라고 설명했다.

마지막으로 대기업이 주도하는 스폰서 리츠가 그룹 유동화 수단에 불과하다는 지적에 대해서는 "한화리츠는 지분 구조상 생명보험과 손해보험이 46%를 갖고 있어 회계상 연결돼 있다"며 "장교동 빌딩을 매각하고 차익을 유동화해서 다른 데 쓰는 게 아니라 생명보험 장부에 그대로 있다. 생명보험이 어려워서 자금을 매각한다는 건 아니고 리츠를 키우겠다는 그룹 의지 표현으로 보면 된다"고 해명했다.


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