갑작스런 상속으로 일시적 2주택자됐다면…양도세 폭탄 피하는 법[Q&A]

[세종=뉴시스]용윤신 기자 = #. A씨는 지난 2017년 1월 부친의 사망으로 주택을 상속 받았다. 상속주택이 주택 수에서 제외된다는 얘기를 듣고 2020년 1월 또 다른 주택을 취득했다. 새로 취득했던 주택을 지난해 7월 양도한 뒤 비과세 신고를 했다. 하지만 과세당국으로부터 상속 개시일 이후 취득·양도한 주택은 상속주택 특례 대상에 해당하지 않는다는 판정을 받고 양도소득세 1억2300만원을 납부하게 됐다.

#.B씨는 2018년 2월 오피스텔을 4억원에 취득해 업무용으로 사용해왔다. 지난해 2월부터 해당 오피스텔에 거주하다가 지난달 8억원에 양도했다. 오피스텔 외에 다른 주택이 없는 B씨는 양도시점에 오피스텔을 주거용으로 사용했기 때문에 1세대 1주택 비과세 신고를 했으나 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도한 탓에 비과세를 적용받지 못했다. B씨가 양도세로 납부한 금액은 1억1300만원에 이른다.

23일 국세통계포털에 따르면 지난 2022년 양도세 신고건수는 66만3826건, 총 결정세액은 25조5922억원에 달했다. 국세청에 따르면 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못해 비과세 인정을 받지 못한 사례가 다수 발생했다.

부동산 관련 세금은 한 번 신고하고 난 뒤에는 되돌릴 수 없기 때문에 양도하기 전에 비과세·감면 요건을 정확히 확인해야 한다.

빈번하게 발생하는 양도세 관련 실수를 Q&A로 정리했다.

Q. 신규주택을 취득한 뒤 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례 적용받을 수 있는지.

A. "1세대 1주택자 비과세 혜택을 받기 위해서는 주택 취득과 양도 시점을 모두 따져야 한다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 이날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 등 두 가지 요건을 모두 충족해야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되기 때문이다. 즉 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 신규주택을 취득했다면 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 없다. 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 종전주택의 1세대 1주택 비과세 요건 뿐 아니라 신규주택 취득요건 및 종전주택 양도요건도 충족했는지 미리 확인해야 한다."

Q. 주택을 상속 받고 다른 주택을 취득·양도하면 비과세를 적용 받을 수 없는지.

A. "상속 개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 일반 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다. 하지만 상속 개시 이후 취득한 주택을 양도할 경우 상속주택 특례를 적용받을 수 없다. 상속주택을 공동으로 상속받은 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에 포함되므로 상속지분이 작은 상속인은 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다. 따라서 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 상속인 간에 상속재산 분할 협의를 통해 주택을 상속 받지 않거나 소수 지분만 상속받는 것이 절세에 도움이 될 수 있다."

Q. 피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상 소유했다면 어떤 주택이 기존 주택으로 간주되는지.

A. "피상속인의 주택이 여러 채인 경우 소유한 기간이 가장 긴 1주택을 상속주택으로 판정한다. 이 같은 주택이 2채 이상인 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택을, 이로써도 판정이 어렵다면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택을 상속주택으로 본다. 피상속인이 거주한 사실이 없고 소유한 기간이 같은 주택이 2채 이상이면 기준시가가 가장 높은 1주택을 상속주택으로 판정한다."

Q.오피스텔을 주거용으로 사용 후 바로 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지.

A. "주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용한 경우에는 사실상 주거용으로 사용한 날 또는 주택으로 용도를 변경한 날부터 주택 보유 기간을 계산해야 한다. 즉 해당 오피스텔을 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도할 경우 보유 요건을 충족하지 못해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다. 주거용이 아닌 건물을 1세대 1주택으로 인정받기 위해서는 해당 사실을 입증하기 위해 실제 사용 용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비하는 것이 좋다. 일례로 전입 신고 내역, 입주자 카드, 내부 사진, 수도·전기 등 사용 내역을 준비하면 좋다."

Q.주택에서 주택 외로 용도를 변경한 뒤, 다시 주택으로 변경했다면 보유 기간과 거주 기간은 어떻게 산정되는지.

A. "해당 주택 보유 기간 및 거주 기간 계산은 당해 건물을 취득한 날부터 양도한 날까지 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통틀어 계산하면 된다."

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