강남 전세가율 40% 붕괴 초읽기…서울 평균 50% 위협

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 서울 아파트 전셋값이 하락세를 이어가면서 평균 전세가율이 50% 붕괴 직전에 놓였다. 특히 집값 하락세는 둔화되는 반면 전셋값 하락세가 가파른 강남권은 40% 붕괴를 위협받고 있다. 올해 강남3구에 1만 가구에 달하는 입주 물량이 예고돼 있어 전세가율이 추가 하락할 것이란 전망에 무게가 실린다. 

28일 KB부동산에 따르면 3월 매매가 대비 전세금 비율인 전세가율은 50.9%로 2011년12월(50.8%) 이후 11년3개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 

서울 아파트 전세가율이 계속 하락하는 것은 매매가에 비해서 전세가 하락폭이 크기 떄문이다. KB부동산 기준으로 3월 서울 아파트 매매가격은 전달 보다 1.17% 하락한 반면 전셋값은 1.79% 하락해 전셋값 하락폭이 큰 것으로 나타났다. 

특히 서울 25개 구(邱) 가운데 가장 낮은 강남구는 이달 전세가율이 41.6%로 40% 붕괴 마저 위태로운 상황이다. 강남구 뿐 아니라 송파구(45.3→44.7%), 서초구(45.9→45.6%) 등 강남3구 모두 45% 아래로 떨어졌다. 고가 아파트가 많은 용산구(43.2→42.8%), 양천구(49.1→48.6%)도 50를 밑돌았고, 25개 구 중에서 60% 넘는 곳은 한 곳도 없었다.

강남구 노후 재건축 단지 중 한 곳인 대치동 은마아파트의 경우 전용면적 84㎡ 전세가격은 5억원대, 매매가격은 22억원대다. 전세가율이 30%에도 못 미치는 셈이다.

지난 22일 5억1000만원(10층)에 전세 계약이 이뤄졌는데 이는 2021년 11월 최고가 12억2000만원에 비해 절반 넘게 떨어진 가격이다. 이 아파트 최근 매매가격은 22억원8500만원(4층)으로 최고가 28억2000만원(5층)에 비해 6억원 가까이 떨어졌지만 전셋값 하락률 보다는 덜하다.

전문가들은 올해 강남권에 대규모 입주 물량이 예정돼 있어 전세가율이 추가로 하락할 가능성이 높다고 진단한다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 올해 서울에선 강남구 입주 물량이 4646가구에 달한다. 이어 서초구(3470가구), 은평구(3359가구), 동대문구(2797가구), 동작구(1772가구), 종로구(1636가구) 순으로 많다.

올해 강남3구에서만 1만 가구 가까운 새 아파트 입주가 이뤄지는 것이다. 이달 강남구 개포동에서 3375가구 규모의 '개포프레지던스자이'를 시작으로, 오는 5월 강남구 '대치푸르지오써밋'(489가구), 6월 서초구 '르엘 신반포 파크애비뉴'(339가구), 8월 서초구 '래미안 반포 원베일리'(2990가구) 등의 입주가 줄줄이 예정돼 있다.
 
반면 고금리 여파로 전세 수요는 줄어든 상황이라 당분간 전셋값 반등을 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 지배적인 의견이다. 입주 물량이 많은 강남권을 중심으로 전셋값 하락세가 가팔라질 것이란 전망에 힘이 실린다.

교보증권 백광제 연구원은 "올 하반기에 강남구, 서초구에 1만 가구 정도의 입주 물량이 대기하고 있다"며 "입주하는 시점에 발생하게 되는 전세물량과 이로 인한 주변의 공실로 전세 시장은 수급적인 부담이 커질 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.


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