구역 내에서도 '일정 면적' 넘지 않으면 갭투자 가능
용인 남사읍 토지거래허가구역 지정에도 갭투자 ↑
서울은 대부분 주거지역 대지면적 기준 6㎡에 불과
[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 토지거래허가구역, 서울 주요 재건축단지들을 울상짓게 만드는 대표적인 규제죠. 그런데 같은 아파트 단지 내, 같은 평형 중에서도 대지면적(지분)에 따라 허가의무 발생여부가 갈릴 수 있다는 사실 알고 계셨나요?
'토지거래허가구역'은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역입니다. 국토교통부장관 또는 시·도지사 등이 5년 이내의 기간을 정해 지정할 수 있고, 해마다 갱신되는 곳들도 있죠.
토지거래허가구역으로 지정되면 '일정 면적'을 넘는 부동산을 거래할 때 사전에 관할 시·군·구의 허가를 받아야 하고, 주택은 취득 후 2년간 실거주하는 조건으로만 허가를 받을 수 있습니다. 주택을 매입한 뒤 바로 고가 전세보증금을 끼는 '갭투자'가 원천 금지된다는 뜻입니다.
그런데 여기서 이야기하는 '일정 면적'은 지역마다, 용도마다 각각 다릅니다. 일반적으로 도시지역에서는 각 대지면적이 ▲주거지역·용도 미지정 60㎡ ▲상업·공업지역 150㎡ ▲녹지지역 200㎡ 를 초과하는 경우 허가를 받아야 합니다. 도시지역 외에는 ▲일반 250㎡ ▲농지 500㎡ ▲임야 1000㎡ 를 기준으로 두고 있죠.
다만 토지거래허가구역에 위치한 같은 아파트 단지 내에서도 아파트 세대별 대지면적에 따라 허가 의무가 달라져, 일부 단지에서는 갭투자가 가능한 사례도 나오고 있다고 하는데요.
실제 국토부는 지난 15일 향후 20년간 300조원을 투입해 '용인 첨단 시스템반도체 클러스터'를 조성한다고 발표한 뒤 투기 방지를 위해 경기도 용인시 남사읍과 인근 이동읍을 지난 20일부터 2026년 3월19일까지 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
하지만 인근 대단지인 'e편한세상 용인한숲시티'에서는 지난 16일부터 24일까지 26건(계약취소 건 제외)의 거래가 성사됐습니다. 인근 공인중개사무소에서는 갭투자자들이 발표 이후 적극적으로 매입에 나서고 있다고 말하고 있었죠.
이는 총 5개의 단지 중 2·4단지의 경우 전용 84㎡ 기준 대지면적이 60㎡를 넘어 규제대상이 되지만, 3·5·6 단지는 55㎡ 내외로 기준을 넘지 않아 갭투자를 할 수 있었기 때문에 가능했습니다. 4단지도 발표 후부터 토지거래허가구역에 지정되기 전까지인 16~18일 사흘간 거래가 7건이나 체결됐고요.
하지만 이러한 단지별 차이는 서울에서는 쉽게 찾아보기가 힘든데요. 이유는 대지지분 면적 기준을 상황에 따라 자체적으로 차등 적용할 수 있기 때문이라고 합니다. 국토부와 각 지자체는 앞서 설명한 면적의 10% 이상~300% 이하의 범위 내에서 상황에 맞춰 대지면적 기준을 조정할 수 있죠.
이 때문에 서울시내 대표적인 토지거래허가구역인 압구정동·여의도동·목동·성수동1-2가 내 주요 재건축 단지들은 일반 대지면적 기준의 10%에 불과한 ▲주거지역·용도 미지정 6㎡ ▲상업·공업지역 15㎡ ▲녹지지역 20㎡ 만 초과해도 허가를 받도록 하고 있습니다.
이처럼 각 지역마다 기준도 다르고, 지자체마다 지정된 구역이 제각각이다 보니 일각에서는 토지거래허가구역을 두고 형평성 논란, 재산권 침해 등의 문제가 계속 제기되고 있습니다. 실제 강남구청과 양천구청은 최근 이러한 이유로 서울시에 토지거래허가구역을 해제해달라고 공식 요청한 상태지만 서울시는 집값 상승 우려 등으로 조심스러운 입장을 보이고 있다고 하네요.
최근 부동산 규제가 연달아 완화되면서 토지거래허가제도가 최후의 부동산 규제로 언급되고 있는데요. 토지거래허가구역 내 주택 매수를 고려하고 있으시다면 규제를 좀 더 잘 알아두면 좋을 것 같습니다.
※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.
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