거래절벽에 '교환거래' 급증...서초 삼풍 5억 실거래 논란 일기도

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 집을 급매로 내놔도 팔리지 않는 거래 절벽 상황이 장기화되자 아파트를 서로 맞교환하는 '교환거래' 방식의 거래가 급증하고 있다.

20일 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 교환거래는 796건으로 2021년(431건)에 비해 84.7% 급증했다. 특히 지난해 1월 15건에 불과했던 교환거래 건수는 12월 148건으로 10배 가까이 늘었다.

교환거래란 아파트나 오피스텔, 상가, 토지 등 모든 부동산의 재산권을 서로 주고받는 물물교환 방식으로, 매매·판결·증여 등과 같은 합법적 거래 방식 중 하나다.

교환거래는 보통 일시적 2주택자들의 양도세 비과세 혜택을 위한 우회로로 이용되고 있다. 현재 비규제지역 일시적 2주택자는 3년 안에 기존 주택을 매도하면 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 부동산 시장 침체로 거래가 쉽지 않자 서로 보유한 주택을 맞교환하는 방법을 택하고 있는 것이다.

실제로 온라인 커뮤니티 등에는 '목동아파트 27평 맞교환(교환거래, 교환매매) 원합니다', '차액 없는 교환 거래 희망합니다' 등 아파트 교환 거래 모집 글들이 심심치 않게 올라오고 있다. 교환거래를 원하는 일시적 2주택자들을 연결해주는 오픈채팅방도 다수 운영되고 있다.

최근에는 이러한 교환 거래 사례로 인해 온라인상에서 큰 논란이 일어나기도 했다. 지난 13일 서울 서초구 '삼풍아파트' 전용면적 130㎡이 5억3150만원(7층)에 거래된 직거래 내용이 국토교통부 실거래가 시스템에 올라온 것이다.

해당 평형은 지난해 5월 37억원(6층)에 매매거래된 바 있고, 현재 매매와 전세 호가도 각각 34~38억원, 11억원대에 형성돼 있다보니 일각에서는 해당 거래가 비정상 거래가 아니냐는 의혹도 제기됐다.

그러나 뉴시스 취재 결과 이는 아파트 교환거래를 하고 그 차익금액에 관한 계약을 신고한 사례로 파악됐다. 관련 업계 관계자는 "개별 사례를 일일이 다 밝히다보면 악용 사례가 나올 수 있어 조심스럽다"면서도 "해당 거래는 위법 소지는 없는 거래 형태로 알고 있다"고 설명했다.

일반적으로 교환거래를 통해 부동산 거래를 할 때는 실거래 신고 대신 해당관청의 검인이라는 행정절차를 거친다. 관청에서 해당 거래가 정상적 거래인지를 검토한 뒤 승인을 내려주는 방식이다.

다만 이 과정에서 맞교환하는 두 매물 사이 차액이 발생해 현금을 주고받는 경우 이 부분은 반드시 실거래 신고를 거쳐야 하는데, 서초 삼풍아파트의 경우에도 이러한 차액거래만 실거래 신고에 올라오면서 논란을 불러온 것이다.

전문가들은 이러한 교환거래가 일반 매매거래에 비해 거래 단계가 단순하고 시간과 비용을 줄일 수 있다면서도 부동산 중개업소를 통하지 않는 개인 간 거래이기 때문에 주택 가격 설정 등에 어려움이 있어 주의가 필요하다고 설명하고 있다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 상당히 위험한 거래방식이기에 발생할 수 있는 문제들을 객관적으로 판단해줄 수 있는 전문가의 도움이 절실하다"며 "세무사, 변호사, 감정평가사 등 부동산 전문가들의 참여하에 거래사고를 미연에 방지할 수 있는 법적인 절차를 잘 지켜야 한다"고 조언했다.


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