"금리는 오르고, 집값은 떨어지고"…거래 절벽 언제까지?

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "금리는 오르고, 집값은 떨어지는데 누가 집을 사나요?"

지난 17일 서울 동작구 흑석동 흑석한강푸르지오 단지 내 공인중개업소 대표는 "매매 문의조차 없다"며 이같이 말했다. 이 대표는 "최근 3개월 내에 월세나 전세 계약 연장 말고는 매매 거래가 단 한 건도 없었다"며 "기존 호가보다 3억~4억원 낮춘 초급매물 외에는 거래가 이뤄지지 않고 있다"고 전했다.

부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 정부가 대출 등 각종 규제를 완화했지만 금리 인상 여파로 주택 매수 심리가 위축되면서 거래 절벽이 갈수록 뚜렷해지고 있다.

금리 인상에 따른 대출 이자 부담 증가와 집값이 더 떨어질 것이란 기대감이 맞물리면서 거래 절벽을 넘어 '빙하기'에 진입했다는 평가가 나온다.

서울 아파트 거래는 사실상 끊겼다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매 건수는 613건(17일 기준)으로 집계됐다. 지난 2006년 실거래가 조사 이후 역대 최저치다. 7월 644건, 8월 671건에 이어 3개월 연속 600건대를 기록했다. 이날 기준 10월 신고 거래는 488건으로 총 거래 건수는 전달과 비슷할 것으로 보인다.

아파트 매수심리 역시 갈수록 위축되고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 동향에 따르면 11월 둘째 주(7일) 서울 아파트 매매수급지수는 70.7을 기록했다. 2013년 2월 넷째 주(70.1) 이후 9년 8개월여 만에 최저치다. 이 지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

정부는 부동산 시장의 경착륙 우려가 커지자, 15억원을 초과하는 고가 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하는 등 부동산 관련 규제 완화 정책을 내놓았다.

15억원을 초과하는 고가 아파트에 대해서도 주택담보대출 실행이 허용된다. 현재 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 주담대가 불가능하다.

또 무주택자에 대한 담보인정비율(LTV)도 주택가액과 관계없이 50%로 완화된다. 다만 다주택자에 대해선 현행 금지 조치가 그대로 유지된다. 기존에는 보유주택·규제지역·주택가격 등에 따라 차등 적용됐다.

정부의 규제 완화에도 시장의 반응은 냉담하다. LTV를 완화하더라도 규제 완화 효과가 제한적일 것이라는 지적이다. 주담대 금리 상단이 7%대에 육박하고, 집값 하락세가 이어지면서 LTV 완화에 따른 실수요자의 시장 진입에는 한계가 있기 때문이다.

특히 지난 7월부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 것도 걸림돌이다. 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. 또 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.

부동산 시장에선 거래 절벽을 해소하기에는 한계가 있다는 게 중론이다. 올 연말에도 금리가 더 오를 것으로 예상되는 상황에서 대출 한도를 늘린다고 위축된 매수심리가 회복되기 어렵기 때문이다.

전문가들은 거래 절벽을 해소하고 부동산 시장의 연착륙을 유도하기 위해서는 대출 규제 완화 등 정부의 추가 완화 대책이 필요하다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "내년 상반기까지 금리 인상 기조가 이어지면서 부동산 시장의 거래 절벽 현상이 더욱 길어질 수 있다"며 "시장의 경착륙에 따른 부작용을 최소화하고, 연착륙은 유도하기 위해서는 정부가 이전보다 과감한 수준의 규제 완화 대책을 고민할 때"라고 설명했다.

권 교수는 "금리가 계속 오르고 있고, 거래가 끊긴 상태라서 규제를 좀 더 완화하더라고 투기수요가 일어나거나 시장이 반등하지 않을 것"이라며 "소득이 낮은 계층은 대출을 받는데 한계가 있기 때문에 최초 주택 구입자 등 일정 기준에 부합에 주택 수요자에 대해 DSR을 완화할 필요가 있다"고 덧붙였다.


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