재건축 심의 통과 은마아파트…'49층' 숙원 풀릴까?

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트가 조합설립추진위원회를 설립한 지 19년 만에 서울시 재건축 심의를 통과하면서 숙원이던 최고 49층의 초고층 단지가 실현될지 관심이 집중되고 있다.

은마아파트 재건축 추진위원회는 조합설립 절차에 본격적으로 돌입했고, 조합설립인가 이후 내년 중 49층으로 변경 절차를 추진할 계획이다. 추진위는 조합원 동의를 서둘러 이르면 내년 상반기까지 조합설립인가를 받는다는 방침이다.

은마아파트는 재건축 문을 수차례 두드렸지만, 정부 규제로 번번이 고배를 마셨다. 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단부터 문턱이 높았다. 지난 2002년부터 안전진단에서 3번이나 떨어지고, 2010년 조건부 재건축이 가능한 D등급 판정을 받았다.

안전진단 통과 후에도 재건축 추진 과정이 순탄치 않았다. 2017년 박원순 전 서울시장이 35층으로 층고를 제한하면서 49층으로 지으려던 계획이 무산됐다. 또 2006년 도입된 재건축초과이익환수제도 걸림돌로 작용했다.

재건축 절차가 지지부진해지면서 주민들 사이에서 갈등이 발생했다. 주민들은 '35층 이하로 재건축을 추진하자'는 쪽과 '사업성이 떨어진다'는 쪽으로 나눠 대립했다. 이후 주민들을 대표하는 비대위가 여러 개로 쪼개지고, 지리멸렬한 소송전이 이어지더니, 결국 지난해 9월 주민 총회에서 지도부 전체가 해임 당하는 초유의 사태를 빚었다.

이후 오세훈 서울시장이 35층 규제를 폐지하고, 윤석열 대통령이 대선 당시 재건축 규제 완화를 공약하면서 분위기가 달라졌다. 지난 3월 은마 재건축 추진위 집행부가 새롭게 결성되면서 재건축 사업 논의가 급물살을 탔다. 추진위는 35층 층고 제한이 풀리기 전 지난 2월 35층으로 조성한다는 정비계획안을 서울시에 제출했다.

서울시는 지난 19일 도시계획위원회(도계위) 본회의를 열고 '은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안'을 수정·가결했다. 이번 정비계획안에 따르면 기존 28개 동(14층), 4424가구인 은마아파트는 33개 동(최고 35층), 5578가구(공공주택 678가구)로 탈바꿈한다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다.

그간 은마아파트가 49층의 초고층 건립을 줄기차게 추진한 것은 사업성 때문이다. 아파트를 초고층으로 짓으면 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)이 상승해 일반분양 물량을 많아지고, 이에 따라 조합원의 추가 부담금이 줄어 사업성이 높아진다. 또 동간 거리도 넓어지고, 조망권도 확보되면서 아파트 가치도 상승할 수 있다.

현재 제3종일반주거지역을 준주거지역으로 종상향해 높이 규제를 풀어달라는 게 은마아파트 주민들의 요구사항이다. 실제 잠실주공5단지도 도로를 기부채납하고, 용도지역을 일반주거지역에서 일반상업 및 준주거지역으로 변경해 층고를 50층까지 하기로 한 만큼 은마아파트도 고층으로 증축이 가능할 것으로 판단하고 있다.

1978년 준공된 잠실주공5단지는 재건축조합은 최고 15층(3930가구) 규모의 단지를 최고 50층(6815가구·공공주택 611가구 포함) 규모의 초대형 단지로 탈바꿈을 추진하고 있다. 지난 2월 16일 서울시 도시계획위원회 수권소위원회에서 '잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의(안)'이 통과됐다.

잠실주공5단지 조합 측은 단지 중앙을 동서로 가로지르는 폭 15m 도로를 조성하는 대신, 35층이 넘는 건물을 기존 계획보다 3개 동 추가하는 계획안을 내놓았다. 교통혼잡을 우려한 서울시의 요구사항을 반영해 도로를 기부채납하고, 도로 남쪽으로 50층 높이 주상복합 6개 동과 40층짜리 호텔·오피스 1개 동을 짓는 것으로 선회한 것이다.

부동산 시장에선 은마아파트 재건축 추진위가 조합 설립 이후 다양한 공공기여 방안을 포함한 변경안을 마련해 49층 재건축을 추진할 것이란 전망이 나온다. 인근 도로를 정비하는 등 각종 공공기여 방안을 포함해 제3종 일반주거지역을 일반상업 및 준주거지역으로 변경에 나선다는 것이다.

전문가들은 재건축 용적률 올리려면 기부채납 등 공공기여를 확대하는 방안이 필요하다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "아파트가 사유재산이기는 하지만, 재건축으로 조합원에게 돌아갈 초과이익이 적지 않기 때문에 공공성을 배제하고 용적률만 높이는 것은 현실적으로 불가능하다"며 "도로 신설과 같은 기부채납 등 공공기여 방안을 재건축 변경안에 포함해야 용적률 상승에 도움이 될 것"이라고 강조했다.


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