국민주택채권 가치 폭락....주택 매입 부담 커졌다

[서울=뉴시스] 류난영 기자 = 기준금리 인상으로 대출금리가 가파르게 오르고 있는 가운데 부동산을 매수하거나 주택담보대출울 받을 때 의무적으로 매입해야 하는 국민주택채권 할인율도 2년 새 8배 넘게 오르면서 대출자들의 부담이 커지고 있다.

2일 주택도시기금과 금융권에 따르면 전날 기준 제1종 주택도시채권 할인율은 13.71%로 나타났다. 이는 주택도시기금이 주택도시채권 발행을 시작한 2018년 이후 역대 가장 높은 수준이다. 2년 전인 2020년 9월에는 채권할인율이 1.6~2.3%였던 것과 비교하면 최대 8.5배나 뛰었다. 채권할인율은 은행창구에서 채권 매입과 동시에 매도할 때 적용되는 단가를 말한다. 

주택도시채권은 주택도시기금법에 따라 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 발행되는 채권이다. 주택을 짓거나 디딤돌대출의 재원으로 쓰인다. 부동산을 매입해 소유권 이전 등기를 할때나 주택담보대출을 받을때 시가표준액의 일정 비율이나, 대출금액의 일정 비율 만큼 의무적으로 매입해야 한다. 이자율이 낮고 5년간 장기 보유해야 하는데다 적잖은 목돈도 들기 때문에 채권을 매입하자 마자 손해를 감수하고 곧바로 은행에 할인해 되파는 경우가 대부분이다. 

부동산이나 토지 매입시 채권 매입액은 지역이나 시가표준액 등에 따라 매입 가격이 다르다. 부동산의 경우 시가표준액 기준으로 1.3~3.1%, 토지는 2~5% 어치의 채권을 구입해야 한다. 예를 들어 서울에서 10억원 아파트를 구입할 경우 3.1%인 3100만원의 채권을 구입해야 한다. 3100만원에 채권을 매입하고 할인율 13.71%를 적용해 2675만원에 되파는 것이다. 이 때 주택 매수자는 은행에 그 차액인 425만원 만큼 부담해야 한다. 주택 구매할 때 드는 일종의 부대비용인 셈이다.

채권할인율이 오르면서 부동산 구매시나 주택담보대출, 대환대출 등 대출 차주들의 부담이 커지고 있다. 

2020년 9월의 경우, 채권 할인율 2%를 기준으로 10억원 아파트 구매시 62만원 가량만 부담하면 됐다면 현재는 425만원의 비용이 들어간다. 불과 2년 만에 부동산 구입자의 부담액이 6.8배가 뛴 셈이다.

부동산 담보대출을 받을 경우에도 대출액의 110~130%에 해당하는 금액을 최고액으로 하는 근저당권을 설정하는데 근저당 설정액에 0.01과 채권할인율을 곱한 만큼을 내야 한다. 5억을 빌린다고 가정하면 75만원의 비용이 발생한다. 2년 전에는 11만원 가량이었던 것과 비교하면 부담이 크게 늘어났다. 대환대출의 경우에도 기존에 채권을 매입했다고 하더라도 말소가 되고 새롭게 근저당을 설정하는 것이기 때문에 같은 비용이 발생한다.

최근 채권할인율이 급등한 것은 기준금리 상승 등의 영향으로 채권금리가 11년래 최고 수준으로 치솟으면서 채권 가치가 떨어져 채권 판매 가격이 크게 낮아졌기 때문이다. 채권 금리와 가격은 반대로 움직인다.


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