8천만원 아파트 전세가 1억…지방 시한폭탄 째깍째깍[깡통전세 주의보①]

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 광양, 포항, 청주, 당진 등 지방을 중심으로 전세가율이 가파른 오름세를 보이면서 전세가격이 매매가격보다 비싼 '역전세' 사례가 잇따르고 있다. 집값이 본격적인 조정 국면에 진입하면 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 피해가 속출할 수 있어 정부도 긴장하고 있다.

9일 한국부동산원에 따르면 지난 5월 기준으로 전국에서 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘는 지역이 18곳에 달한다. 전남 광양과 포항 북구가 85.0%로 전국에서 가장 높은 수준이고, 청주 서원구(84.3%), 경기 여주(84.2%), 충남 당진(83.4%), 전남 목포(83.3%), 충남 서산(82.6%) 등도 80%를 훌쩍 넘는다.

서울의 평균 전세가율은 60.2%로 양호한 수준이지만 지방은 중도 도시를 중심으로 전세가율이 오르면서 위험 수위에 가까워졌다는 지적이 나온다.

올해 들어 대출규제와 금리인상, 경기 여건 악화 등에 집값이 하락세가 본격화할 조짐을 보이는 반면 전세 수요는 꾸준히 유지되는 것이 전세가율에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

통상 부동산 업계에서는 전세가율이 80%를 넘으면 추후 집을 팔아도 대출금이나 전세보증금을 충당하기 어려운 '깡통 전세'가 될 위험이 높은 것으로 보고 있다.

실제로 지방 곳곳에서 전셋값이 매매값을 웃도는 '역전세' 사례가 속출하고 있다. 전남 광양시 중동의 A아파트 55㎡(17평)은 이달 4일 7300만원에 전세 계약을 맺었다. 그런데 불과 일주일 전인 6월 28일에 거래된 매매가는 5350만원이었다. 전셋값이 1950만원 높은 수준이다. 

경북 포항시 북구 용흥동의 B아파트 89㎡(27평)도 지난 4월16일 1억2000만원에 매매 됐다. 그런데 한 달 후인 5월20일에는 보증금 1억3300만원에 전세로 계약이 이뤄졌다. 포항 북구에서만 최근 3개월 사이 전세가가 더 비싼 거래가 22건에 달한다.

충북 청주 지역 역시 최근 전세가율이 급격히 높아진 지역 중 하나다. 청주시 사천동 C아파트 69㎡(21평)은 지난 4월 8000만원에 실거래됐는데 한 달 뒤 같은 단지 아파트가 보증금 1억원에 전세계약을 체결했다.

지방뿐 아니라 여주, 이천, 평택 등 수도권에서도 저가 소형 아파트나 빌라 시장을 중심으로 '역전세' 거래가 나타나고 있다. 경기 여주시 가남읍의 D아파트 80㎡(24평)은 전세 매물이 지난 6월3일 9500만원에 계약됐는데, 보름 전인 5월21일 매매가 8000만원 보다 1900만원 비싼 가격이었다.

경기 이천시 증포동의 E아파트 84㎡(25평)의 경우에도 지난달 매매가격 1억4300만원보다 1200만원 비싼 1억5500만원에 전세계약이 이뤄졌다.

부동산 전문가들은 집값 하락 국면이 지속될 경우 세입자가 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 ‘깡통전세' 피해가 늘어날 수 있다고 우려한다.

집값이 하락하면서 집주인이 집을 팔아도 전셋값을 충당하기 어렵거나 갭투자자인 집주인이 다음 전세 계약자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 가능성이 커지기 때문이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "깡통전세 피해는 신축 빌라를 중심으로 많이 나타나는데 집을 사려는 사람은 없고 전세로만 찾는 수요가 있을 때 많이 생긴다"며 "지방의 경우 투기세력이 몰렸던 지역은 깡통전세에 대한 우려가 클 수 밖에 없어 주의해야 한다"고 말했다.

실제로 집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 보증금 반환 보증 사고는 해마다 늘고 있다. 올해 상반기 집주인이 전세계약 만료 후 세입자에게 돌려주지 않은 전세보증금이 3407억원에 달한다. 상반기 기준 사상 최대치다.
 
부동산 업계의 한 관계자는 "전세가율이 치솟아 85%에 이르는 경우 집값이 10~15%만 내려가더라도 세입자가 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있다"며 "전셋값이 너무 비싸면 전세금 반환 보증에 가입하거나 보증금 일부를 자발적으로 월세로 전환하는 등 리스크를 줄여야 한다"고 말했다.

정부도 깡통전세 등 전세사기 사례가 속출하자 대책 마련에 들어갔다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 2일  HUG 서울북부관리센터를 방문해 보증제도를 악용한 다주택 악성 채무자가 늘고 있다는 점을 지적하며 조만간 전세 피해 대책을 발표하겠다고 예고했다. 전세보증금반환보증 가입 대상을 확대해 사각지대를 줄이고 가입자의 보증료 부담을 낮추는 방안 등이 담길 것으로 예상된다. 

원 장관 "임차인들의 전세보증금은 중요한 재산"이라며 "조만간 전세사기 피해자 지원방안을 포함한 전세 피해관련 예방·지원 종합대책을 내놓겠다"고 말했다.


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