종부세 과세기준일 앞두고 하락거래 '속속'
시세대비 수억원씩 떨어진 '직거래' 많아져
보통 중개수수료 부담 줄이기 위해 활용돼
시세보다 과도하게 낮은 경우 '편법증여' 의심
"특수관계인간 저가 직거래, 세금 더 낼 수도"
강남의 아파트 밀집지역. 뉴시스 자료사진.
[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 지난달 종합부동산세 과세기준일(6월1일)을 앞두고 서울의 고가주택 시장에서 시세보다 수억원씩 떨어진 거래가 속속 이뤄졌다.
특히 이 같은 하락거래 중 일부는 공인중개사를 거치지 않고 '직거래' 형태로 이뤄져 가족·친인척간 편법 증여 가능성이 있다는 지적이 나온다.
19일 업계에 따르면 부동산 직거래는 공인중개사를 통하지 않고 매도자와 매수자가 직접 계약을 체결하는 것으로 보통 중개수수료 부담을 줄이기 위해 활용된다.
서울 강남권 대장주 아파트 전용면적 84㎡의 시세는 30억원을 훌쩍 넘는다. 강남구 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡는 올해 4월 33억원에 실거래됐고, 서초구 대장주인 '반포 아크로리버파크'는 43억원에 매매됐다.
KB부동산 자료를 봐도 서울의 상위 20% 고가아파트(5분위) 평균 매매가격은 24억4358만원(5월 기준)이다. 24억원 짜리 아파트를 매매할 경우 중개수수료는 최대 1680만원에 달한다.
실제 강남구 역삼동 e-편한세상 전용 84㎡는 지난달 16일 25억원(3층)에 직거래됐다. 직전에 거래된 25억9000만원(2021년 7월·15층)보다 9000만원 가량 떨어졌지만 최근 아파트 매매가격이 하락세를 보이고 있고, 층수도 낮은 만큼 비정상 거래로 보기는 어렵다.
이 같은 직거래의 경우 중개수수료를 아끼기 위한 것일 수 있다는 게 중개업계 관계자들의 설명이다. 해당 아파트를 직거래가 아닌 중개거래 했을 경우 중개보수는 최대 1750만원이다.
서울의 한 중개업소 관계자는 "강남은 워낙 고가 아파트가 많다보니 중개수수료를 아끼기 위해 직거래를 하는 경우도 있는 것 같다"며 "직거래를 해도 대출 등을 위해 계약서가 필요한 경우도 있어 중개업소에 '대필'을 문의하는 경우도 종종 있다"고 설명했다.
문제는 지난달 이뤄진 고가아파트 '직거래'는 시세보다 수 억원씩 떨어진 하락거래가 많다는 점이다. 전문가들은 시세보다 과도하게 낮은 거래의 경우 절세를 위한 가족·친인척간 거래일 수 있다고 보고 있다.
강남구 삼성동 힐스테이트1단지 전용 84㎡는 지난달 24일 20억1000만원(7층)에 직거래됐다. 같은 면적의 같은 층 아파트가 4월30일 27억원에 중개 거래됐는데 한 달 만에 매매가가 7억원 가량 하락한 것이다.
강남구 일원동 푸른마을아파트 전용 59㎡는 지난달 25일 9억원(11층)에 직거래됐다. 올해 3월17일 같은 면적이 17억원(5층)에 중개거래 됐는데 두 달 새 8억원이 빠졌다.
특히 이 같은 하락거래 중 일부는 공인중개사를 거치지 않고 '직거래' 형태로 이뤄져 가족·친인척간 편법 증여 가능성이 있다는 지적이 나온다.
19일 업계에 따르면 부동산 직거래는 공인중개사를 통하지 않고 매도자와 매수자가 직접 계약을 체결하는 것으로 보통 중개수수료 부담을 줄이기 위해 활용된다.
서울 강남권 대장주 아파트 전용면적 84㎡의 시세는 30억원을 훌쩍 넘는다. 강남구 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡는 올해 4월 33억원에 실거래됐고, 서초구 대장주인 '반포 아크로리버파크'는 43억원에 매매됐다.
KB부동산 자료를 봐도 서울의 상위 20% 고가아파트(5분위) 평균 매매가격은 24억4358만원(5월 기준)이다. 24억원 짜리 아파트를 매매할 경우 중개수수료는 최대 1680만원에 달한다.
실제 강남구 역삼동 e-편한세상 전용 84㎡는 지난달 16일 25억원(3층)에 직거래됐다. 직전에 거래된 25억9000만원(2021년 7월·15층)보다 9000만원 가량 떨어졌지만 최근 아파트 매매가격이 하락세를 보이고 있고, 층수도 낮은 만큼 비정상 거래로 보기는 어렵다.
이 같은 직거래의 경우 중개수수료를 아끼기 위한 것일 수 있다는 게 중개업계 관계자들의 설명이다. 해당 아파트를 직거래가 아닌 중개거래 했을 경우 중개보수는 최대 1750만원이다.
서울의 한 중개업소 관계자는 "강남은 워낙 고가 아파트가 많다보니 중개수수료를 아끼기 위해 직거래를 하는 경우도 있는 것 같다"며 "직거래를 해도 대출 등을 위해 계약서가 필요한 경우도 있어 중개업소에 '대필'을 문의하는 경우도 종종 있다"고 설명했다.
문제는 지난달 이뤄진 고가아파트 '직거래'는 시세보다 수 억원씩 떨어진 하락거래가 많다는 점이다. 전문가들은 시세보다 과도하게 낮은 거래의 경우 절세를 위한 가족·친인척간 거래일 수 있다고 보고 있다.
강남구 삼성동 힐스테이트1단지 전용 84㎡는 지난달 24일 20억1000만원(7층)에 직거래됐다. 같은 면적의 같은 층 아파트가 4월30일 27억원에 중개 거래됐는데 한 달 만에 매매가가 7억원 가량 하락한 것이다.
강남구 일원동 푸른마을아파트 전용 59㎡는 지난달 25일 9억원(11층)에 직거래됐다. 올해 3월17일 같은 면적이 17억원(5층)에 중개거래 됐는데 두 달 새 8억원이 빠졌다.
서울 시내 한 공인중개사무소에 붙은 양도세 상담 안내문. 뉴시스 자료사진.
강남 3구(강남·서초·송파)에 이어 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 가장 비싼 용산에서는 지난달 한 달 새 매매가가 17억원 가량 떨어진 직거래도 등장했다.
용산구 한남동 형우베스트빌3차 전용 228㎡은 지난달 16일 21억2200만원(9층)에 직거래 됐다. 지난 4월15일 같은 면적 6층이 38억5000만원에 중개 거래됐는데 한 달새 17억원 가량이 하락한 것으로 나타났다.
전문가들은 기존 최고가보다 수억 원 가량 낮은 직거래일 경우 가족이나 친인척간 거래일 가능성이 높다고 보고 있다.
특히 윤석열 정부가 지난 5월10일부터 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 배제하자 양도세 중과를 피하면서, 6월1일 전에 주택을 처분해 보유세 부담도 줄이려는 다주택자가 가족 등에게 시세보다 낮은 가격으로 매도했을 가능성이 있다는 것이다.
가족 등 특수관계인과 직거래를 하면 타인과의 거래보다 계약 절차도 빠르게 진행할 수 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "시세보다 과도하게 낮을 경우 지인간 거래이거나 가족간 거래인 경우가 많다"며 "6월 과세 기준일을 앞두고 급하게 직거래 형태로 거래된 것일 수 있다"고 밝혔다.
그러나 가족간 거래라도 시세보다 과도하게 낮은 가격에 매도하면 증여로 의심받아 세금을 되레 더 내거나 세무조사까지 받을 수 있다. 과세당국은 매매가격이 시세보다 30% 또는 3억원 이상 저렴할 경우 '편법 증여'로 의심한다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "저가 직거래가 꼭 가족간 거래라고 단정할 수는 없지만 그렇게 볼 여지는 있다"며 "그래서 당국에서도 '편법 증여' 여부에 대해 살펴보겠다고 하는 것"이라고 밝혔다.
이어 "특수관계인 간에 저가로 양도한 경우 일정 범위를 넘어서면 원래 시세대로 계산해서 양도한 것은 인정하고, 초과되는 부분은 증여로 본다"며 "나중에 세금을 더 내야 하는 경우도 생길 수 있다"고 말했다.
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
용산구 한남동 형우베스트빌3차 전용 228㎡은 지난달 16일 21억2200만원(9층)에 직거래 됐다. 지난 4월15일 같은 면적 6층이 38억5000만원에 중개 거래됐는데 한 달새 17억원 가량이 하락한 것으로 나타났다.
전문가들은 기존 최고가보다 수억 원 가량 낮은 직거래일 경우 가족이나 친인척간 거래일 가능성이 높다고 보고 있다.
특히 윤석열 정부가 지난 5월10일부터 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 배제하자 양도세 중과를 피하면서, 6월1일 전에 주택을 처분해 보유세 부담도 줄이려는 다주택자가 가족 등에게 시세보다 낮은 가격으로 매도했을 가능성이 있다는 것이다.
가족 등 특수관계인과 직거래를 하면 타인과의 거래보다 계약 절차도 빠르게 진행할 수 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "시세보다 과도하게 낮을 경우 지인간 거래이거나 가족간 거래인 경우가 많다"며 "6월 과세 기준일을 앞두고 급하게 직거래 형태로 거래된 것일 수 있다"고 밝혔다.
그러나 가족간 거래라도 시세보다 과도하게 낮은 가격에 매도하면 증여로 의심받아 세금을 되레 더 내거나 세무조사까지 받을 수 있다. 과세당국은 매매가격이 시세보다 30% 또는 3억원 이상 저렴할 경우 '편법 증여'로 의심한다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "저가 직거래가 꼭 가족간 거래라고 단정할 수는 없지만 그렇게 볼 여지는 있다"며 "그래서 당국에서도 '편법 증여' 여부에 대해 살펴보겠다고 하는 것"이라고 밝혔다.
이어 "특수관계인 간에 저가로 양도한 경우 일정 범위를 넘어서면 원래 시세대로 계산해서 양도한 것은 인정하고, 초과되는 부분은 증여로 본다"며 "나중에 세금을 더 내야 하는 경우도 생길 수 있다"고 말했다.
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
