전월세·계약갱신 효과 의견 '분분'
정부 "세입자 주거 안정" 자화자찬
임대차법 시행 후 전세가격 급등세
임대보증금 이중가격 현상 고착화
여야 모두 보완 입법 필요성 거론
[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 임대차법(전월세상한제, 계약갱신청구권)이 시행된 지 1년이 되면서 법 시행 효과를 둘러싼 논쟁이 격화되고 있습니다.
정부는 임차인의 안정적인 거주기간 연장과 임대차시장의 투명성 제고를 위해 임대차 3법을 국정과제로 선정해 추진했는데요.
이에 따라 계약갱신청구권과 전월세상한제는 지난해 7월부터 시행되고 있고, 전월세신고제는 올해 6월부터 시행 중입니다.
계약갱신청구권으로 임차인은 1회에 한해 기존 2년의 임차 기간에서 추가로 2년 더 연장을 요구할 수 있게 됐습니다.
지난 1989년 임대차 계약기간이 2년으로 정해진 이후 무려 31년 만에 최대 4년으로 임대차 기간을 연장하게 된 것입니다.
전월세상한제는 계약갱신청구권 행사시 임대료 증액을 5% 이내로 제한한 것이고, 전월세신고제는 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과 계약을 30일 내에 신고하도록 한 것입니다.
정부는 임대차법 시행으로 세입자들의 주거 안정 효과가 나타나고 있다고 강조하고 있지만 한 편에서는 전세가격이 급등하고, 이중가격이 고착화되는 등 부작용이 나타나고 있다고 지적하고 있습니다.
정부가 세입자들의 주거 안정성이 개선되고 있다고 주장하는 근거는 임대차 갱신율의 증가에 있습니다.
국토교통부가 임대차법 시행 효과를 분석하기 위해 서울 100대 아파트를 분석한 결과 갱신율이 임대차법 시행 전 1년(2019년 9월~2020년 8월) 평균 57.2%에서 올해 5월에는 77.7%까지 상승한 것으로 나타났습니다.
또 지난 6월 한 달간 신고제 자료를 분석한 결과에서도 갱신계약(1만3000건) 중 63.4%(8000건)가 계약갱신청구권을 사용했고, 주로 전셋값 상승세가 높았던 수도권과 광역시 등에서 사용비율이 높은 것으로 나타났다고 합니다.
정부는 특히 갱신율 증가에 따라 임차인의 평균 거주기간이 임대차법 시행 전 3.5년에서 시행 후 5년으로 증가한 만큼 임차인의 주거안정성이 제고됐다고 강조하고 있습니다.
문제는 임대차법에 따른 계약갱신청구권은 1회에 그치기 때문에 당장 1년 뒤부터는 계약갱신청구권을 행사했던 임차인들이 새로운 임대차 계약을 맺어야 한다는 점입니다.
전세가격이 큰 폭으로 상승한 만큼 1년 뒤에 신규 계약을 맺을 때 급등한 전세보증금을 감당할 수 있겠냐는 우려가 나오고 있습니다.
실제 임대차법 시행 후 1년간 전세가격은 크게 올랐습니다. KB리브부동산 월간주택가격동향 시계열 자료에 따르면 7월 전국 아파트 평균 전세가격은 3억1834만원으로 나타났습니다. 임대차법이 시행된 지난해 7월(2억5554만원)보다 24.57%나 오른 것입니다.
서울의 아파트 평균 전세가격도 최근 1년간 4억9922만원에서 6억3483만원으로 1억3561만원(27.16%) 올랐습니다.
서울의 아파트 매매가격과 전세가격이 크게 상승하면서 경기와 인천 등 수도권 전세가격도 급등하고 있습니다. 특히 경기도의 아파트 평균 전세가격은 최근 1년간 2억6969만원에서 3억5430만원으로 31.37%나 오른 것으로 나타났습니다.
전세시장의 이중가격 현상도 고착화되고 있습니다. 임대차법 시행 이후 같은 단지 내에서 계약갱신청구권이 행사된 계약과 신규계약 간 거래금액 차이가 최대 2배 이상 벌어지는 사례가 속속 등장하고 있습니다.
일례로 서울 강동구 고덕그라시움 84㎡는 지난 10일 5억7750만원(27층)에 전세 거래됐는데 사흘 뒤인 13일에는 11억원(3층)에 실거래 됐습니다.
전세가격이 급등하고, 이중가격 현상이 고착화되면서 1년 뒤 임차인들이 신규 전세계약을 맺으려면 지금보다 훨씬 더 많은 전세보증금을 준비해야 되는 상황이 올 수도 있는 것입니다.
이 같은 문제점들이 지적되자 최근 더불어민주당은 임대차법에 대한 보완 입법을 추진하겠다고 나섰습니다. 야당인 국민의힘 일부 대선주자들은 임대차법 개정을 넘어 폐지까지 거론하고 있는 상황입니다.
반면 정부는 임대차법이 시행된 지 1년 밖에 되지 않은 만큼 제도의 안착이 더 중요하다며 당장 법을 개정할 뜻이 없음을 분명히 하고 있는데요.
법이 시행된 지 1년 만에 야당은 물론 여당에서까지 보완입법 필요성이 거론되고 있는 만큼 향후 임대차법 개정을 둘러싼 논쟁은 더욱 격화될 전망입니다.
전문가들은 무엇보다 내년 7월부터는 전월세 시장에 더 큰 혼란이 올 수도 있다고 경고하고 있습니다. 세입자의 주거 안정성을 보다 향상시킬 수 있는 방향으로의 보완 입법 논의가 시급해 보입니다.
※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.
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