갱신 늘면 뭐하나…전세 씨 마르고 가격 폭등

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 지난해 7월부터 시행된 임대차3법이 곧 시행 1년을 맞는다. 정부는 전세 갱신율 증가 등 긍정 효과만 강조하고 있지만 부작용도 만만찮다.

시행 초기 혼선이 정상화 돼 가고 있다는 게 정부의 입장이지만 전세 불안은 지속될 전망이다. 임대차 3법이 전세의 소멸을 불러오는 불쏘시개가 될 것이란 우려도 있다.

21일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "임대차 갱신율이 시행 전 절반을 조금 넘는 수준에서 시행 후에는 10채 중 8채가 갱신되는 결과를 보였다"며 "임차인 평균 거주기간도 평균 3.5년에서 5년으로 증가, 임차인의 주거 안정성이 크게 제고된 것으로 분석됐다"고 말했다.

국토교통부는 서울 100대 아파트를 분석한 결과 갱신율은 임대차 3법 시행 전 1년 평균 57.2%에서 지난 5월 77.7%까지 상승했다고 밝혔다. 지역별로는 서초(80.0%), 송파(78.5%), 강동(85.4%), 서대문(82.6%), 은평(78.9%), 중랑구(78.9%) 등에서 높은 갱신율을 보였다.

지난 6월 한 달 신고제 자료를 분석한 결과 갱신계약(1만3000건) 중 63.4%(8000건)가 계약갱신요구권을 사용했다. 주로 전셋값 상승세가 높았던 서울(67.6%), 인천(64.6%), 경기(64.1%), 세종(65.8%), 울산(63.6%), 부산(69.5%) 등에서 사용 비율이 높은 것으로 나타났다.

갱신요구권 사용 시 전월세상한제 적용으로 임대료 인상이 5% 이하로 제한됨에 따라 갱신계약 1만3000건 중 76.5%인 1만 건은 종전 임대료 대비 5% 이하에서 임대료를 올린 것으로 분석됐다.

국토부는 "도입 초기 일부 혼선은 있었지만 신고제 자료를 토대로 볼 때 안정적으로 정착되고 있다"며 "제도 도입 목적인 임차인의 거주기간 연장, 낮은 임대료 인상률 등이 확인됐다"고 평가했다.

문제는 새로 전세를 구해야 하는 이들이다. 정부가 인상을 억제하는 만큼 임대인들은 4년 치 전세금을 한꺼번에 받으려다보니 전셋값이 큰 폭으로 상승했다.

월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세 가격은 6억2678만원이다. 지난해 7월 4억9922만원보다 1억2756만원 오른 수치다. 기존 임차인이 대부분 5% 이내에서 계약을 갱신한 것을 고려하면 새로운 전세 계약의 평균값은 이보다 훨씬 높을 것으로 추정된다.

아랫집, 윗집 간 전세가 차이가 2배나 차이나는 이중가격도 흔하다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 가락동 헬리오시티의 전용 84㎡가 이달 14일 11억9000만원에, 17일엔 6억원에 거래됐다. 후자는 갱신계약으로 보인다.

지난해 하반기 계약갱신청구권 행사로 계약이 종료되는 내년 하반기에는 전세금이 더 큰 폭으로 오를 수 있다는 우려도 나온다. 전셋값을 더 비싸게 내놓거나, 아예 전세를 월세로 돌리는 집주인도 늘어날 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "임대차3법은 기존 전세 거주자들에게 상당한 경제적 이득이 돌아가는 제도지만 갱신계약이 늘면 유통물량은 줄어드는 만큼 신규 계약자들이 진입비용을 많이 내는 구조일 수밖에 없다"며 "전세로 임대하는 집주인에게는 불리한 제도인 만큼 월세의 가속화가 이뤄질 수 있다"고 봤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "계약갱신청구권을 사용한 세대는 임대료가 많이 오르지 않았지만, 2년 뒤 (임대차법으로 오른) 그 때의 시세대로 신규임대를 해야 하니 조삼모사"라며 "그렇다면 시장안정이 되더라도 단기적 효과에 그치는 것"이라고 진단했다.

이 책임연구원은 "세입자들의 주거안정을 위한 임대기간의 연장은 우리 사회가 순차적으로 적응할 수 있도록 다듬어져야 한다"며 "이를 위해 현재 2년 단위로 설정된 기간을 3년으로 연장하고, 이 기간에 익숙해지면 그 때 4년으로 연장하는 식으로 장기계획을 실행해야 한다"고 말했다.


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