[초강력 대출규제 임박③]청년 등 무주택자엔 LTV 더…효과는 '글쎄'

[서울=뉴시스] 정옥주 기자 = 다음달 1일부터 청년층 등 무주택자들은 주택담보인정비율(LTV)을 최대 70%까지 받을 수 있다. 하지만 동시에 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 대출한도가 최대 4억원으로 묶이면서, 지원 효과가 반감될 것이란 지적이 끊이지 않고 있다.

27일 금융권에 따르면 오는 7월1일부터 서민·실수요자 요건 충족시 받을 수 있는 LTV 우대혜택이 기존 10%에서 최대 20%로 확대된다.

현재 투기·투기과열지구에서 LTV 40%, 조정대상지역에서는 50%가 적용되는데 청년, 서민 등 일정 요건을 갖춘 무주택자들에게는 각 10%포인트씩 우대해주고 있다. 여기에 최대 10%포인트를 더 얹어주기 때문에, 앞으로 투기지역·투기과열지구에서는 LTV가 40%에서 60%로, 조정대상지역은 50%에서 70%로 늘어나게 된다.

또 기존에 LTV 우대혜택이 없었던 투기과열지구 6억~9억원 구간은 40%에서 50%, 조정대상지역 5억~8억원 구간은 50%에서 60%로 10%포인트 우대혜택을 준다. 총부채상환비율(DTI)도 투기과열지구에서는 기존 50%에서 60%로 오르게 된다.

우대혜택 대상요건도 낮췄다. 부부합산 8000만원 이하였던 소득기준을 9000만원 이하로, 생애최초구입자는 9000만원 이하에서 1억원 미만으로 높였다. 주택가격 기준은 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화했다.

다만 가계부채 및 부동산시장에 미치는 영향을 감안해 최대한도를 4억원으로 설정했고, 차주단위 DSR을 적용받는 차주의 경우 DSR 한도 내(은행권 40%·비은행권 60%)에서만 받을 수 있어 사실상 실수요자들이 받는 혜택은 그다지 크지 않을 것이란 전망이다.

DSR이란 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. 모든 종류의 부채를 합산해 연 소득 대비 상환능력을 측정하기 때문에 보다 강력한 규제 수단으로 여겨진다. 특히 이번 차주별 DSR 도입에 따라 모든 차주들은 앞으로 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 더이상 대출을 받을 수 없게 된다.

이처럼 그간 담보 가치를 따지던 대출한도가 소득에 따라 결정됨에 따라, 소득수준이 높지 않은 젊은층 등이 상대적으로 더 큰 타격을 받을 것이란 예상이다. LTV 우대폭을 늘려준다 하더라도 소득이 낮을 수록 대출받을 수 있는 금액이 늘어나기에는 한계가 있을 수 밖에 없는 구조기 때문이다. 여기에 대출 가능한 최대 금액을 4억원으로 제한, 실제로 빌릴 수 있는 금액은 LTV 한도보다 줄어들 수도 있다.

예컨데 연소득 8100만원 차주가 대출만기 30년으로 6억원짜리 주택을 구입할 때, 투기지역에서는 주담대 한도가 2억4000만원(LTV 40%)에서 3억600만원(LTV 60%)으로 1억2000만원 늘어난다. 조정지역에서는 3억원(LTV 50%)에서 4억1000억원(LTV 60%)으로 1억1000만원 늘어나지만, 대출한도로 인해 4억원까지만 받을 수 있다.

금융당국은 이러한 문제를 해결하기 위해 청년층 등의 대출한도 산정시 미래소득을 반영한다는 계획을 내놨지만, 구체적인 인정기준은 각 은행들에 자율적으로 마련토록 해 당분간 혼선이 불가피할 것으로 보인다.

금융위가 지난 10일 공고한 '가계대출에 대한 리스크 관리기준 행정지도'에 따르면, 근로소득 증빙자료를 제출한 무주택자로서 차주와 배우자의 장래소득 증가가 예상되는 경우 그 증가분을 반영해 연소득 산정이 가능하다. 주택구입목적 주담대로 10년 이상의 비거치식 분할상환대출인 경우로 한정된다.

다만 최근연도 소득에 평균소득 증가율을 적용해 산정하되, 금융회사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용해 합리적인 수준의 장래소득 인정기준을 마련하라고 명시했다. 따라서 부실 리스크를 최소화해야 하는 은행 입장에서는 미래소득을 최대한 보수적으로 산정할 가능성이 높다. 특히 은행들은 소득 파악이 어렵고, 향후 소득 증가를 보장하기 어렵다는 이유로 자영업자 등을 미래소득 인정 대상으로 포함하는데 난색을 표하고 있다.

금융권 관계자는 "현재 각 은행들이 다음달 1일 시행을 목표로 소득증가 가능성이 높은 차주들의 미래예상소득을 반영하는 DSR에 대한 구체적인 산식을 마련하고 있다"며 "산식과 대상, 기준 등이 정해지는대로 안내할 계획"이라고 말했다.
청년·신혼부부의 내집마련에 따른 원리금 상환부담을 줄이기 위해 다음달 1일부터 시범 도입되는 40년 초장기모기지를 놓고도 실효성 논란이 분분하다. 당국은 7월부터 만 39세 이하 청년과 혼인 7년 이내의 신혼부부에 40년 만기 고정금리인 보금자리론과 적격대출을 이용할 수 있도록 했다.

현재 보금자리론은 소득 연 7000만원(신혼부부 8500만원) 이하, 주택가격 6억원 이하 등의 조건을 갖추면 최대 3억원까지 대출을 받을 수 있는데, 이번 40년 모기지 도입으로 대출한도를 3억6000만원으로 늘렸다. 무엇보다 40년 모기지는 만기 내내 고정금리로 제공되기 때문에 금리상승위험을 제거할 수 있고, 3년 이후부터는 목돈이 생기면 수수료 없이 원금을 더 빨리 상환할 수도 있다.

하지만 40년 만기 보금자리론은 주택가격이 6억 이하로 제한돼 있어, 현 집 값 수준을 감안하면 40년 모기지가 청년층의 주거 사다리 역할을 하기에는 역부족이란 지적이다. 또 소득제한이 없고 비교적 규제가 덜한 적격대출은 DSR 규제 대상에 포함될 뿐 아니라, 총량을 제한하기 때문에 은행별·시기별 한도소진에 따라 이용에 제약이 많다.

따라서 정부가 마련한 청년층 등 실수요자들을 위한 이번 대출규제 완화가 '생색내기용'에 그칠 수 있다는 비판이 끊이지 않고 있다.

한 시중은행 관계자는 "LTV를 풀어도 가능한 대출한도를 4억원으로 묶어놔서 큰 의미가 없어 보인다"며 "주택가격 기준을 낮춘 것은 의미가 있지만 집값 자체가 크게 올랐는데 4억원이라는 캡마저 씌어 실수요자 등이 체감하는 효과는 크지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "일단 차주별 DSR 등 가계대출 규제가 동시에 시행돼 LTV 우대폭 확대 효과가 반감될 수 밖에 없다"며 "또 이미 집값이 급등한 상황에서 40년 만기 대출로 혜택을 볼 수 있는 청년들도 사실상 그리 많지 않아 보여 청년들이 내집마련을 할 수 있는 기회를 줄 수 있는 보다 실효성 높은 지원책이 필요하다"고 말했다.


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