민심에 놀란 與, 부동산 전방위 손질…당내 반발·정부 조율 과제

[서울=뉴시스] 김형섭 권지원 기자 = 4·7 재보궐선거 참패로 성난 부동산 민심을 실감한 더불어민주당이 27일 세제와 금융, 주택공급을 총망라한 전방위 부동산 대책을 내놓았다.

종합부동산세(종부세) 등 부동산 세금 부담은 완화하고 실수요자 대출 문턱을 낮춰 주택 구입을 쉽게 하겠다는 게 포인트다.

집값 폭등으로 무주택자의 불만이 비등한 상황에서 공시가격 급등에 따른 세 부담으로 자가주택 보유자들마저 등을 돌린 게 재보선 참패의 결정적 요인이었다는 판단 하에 규제일변도 정책에서 선회한 것으로 풀이된다.

민주당 부동산특별위원회 김진표 위원장은 이날 정책 의원총회에서 논의한 주택시장 안정을 위한 공급·금융·세제 개선안을 발표했다.

김 위원장은 국회 소통관 기자회견에서 "현 정부가 공급이 충분히 확보되지 않은 상황에서 정권 인수를 해서 급격한 부동산 가격 상승에 따른 투기수요 억제가 시급해 세제, 금융을 전방위적으로 강화했다"며 "투기 억제는 일부 성공했지만 저금리에 따른 재산가치 증가로 집값 상승을 잠재우는데는 부족했고 그로 인해 촉발된 민심이 재보선에서 나타났다는 인식 하에 이번 대안을 마련했다"고 밝혔다.

그러나 '보유세는 강화하고 거래세는 완화한다'는 문재인 정부 부동산 정책 기조에 위배된다는 당내 반발이 만만치 않은 데다가 정부와의 시각차도 적지 않아 난항이 예상된다.

민주당 부동산특위는 우선 세제 분야에서 거래세인 양도소득세 뿐만 아니라 종부세와 재산세 등 보유세 부담도 완화키로 했다.

재산세의 경우 그동안 당내에서도 이견이 크지 않았던 만큼 1가구1주택자에 대한 현행 경감세율 0.05%포인트 적용 범위를 현행 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향 조정하는 안을 확정됐다.

이에 따라 공시지가 6억~9억원 구간도 0.35%의 특례세율이 적용되며 이로 인한 재산세 감면액은 가구당 18만원씩 44만가구 대상으로 총 782억원이 될 것으로 부동산특위는 추산했다.

가장 논란이 됐던 1가구1주택자에 대한 종부세 과세 기준은 현행 공시가격 9억원에서 공시지가 상위 2%의 '비율' 기준으로 변경키로 했다.

김 위원장은 "물가와 주택 가격은 올랐는데 1주택자 대상 현 종부세 기준은 2009년 도입된 이후 그대로 유지되다보니 과세 대상이 6배 이상 늘어났다. 대상 주택도 2009년에는 전국 총 주택의 0.6%만이었는데 현재대로 두면 전국 주택의 3.7%에 과세가 될 것"이라고 말했다.

이어 "종류를 가리지않고 상가, 아파트, 오피스텔, 다세대 등의 공시지가를 다 합쳐서 부동산을 많이 갖고 있는 순서대로 상위 2%만 매년 공시지가 발표 이후 전산화로 기준 금액을 발표하고 과세하면 집값이 내려가도 적정성 논란이 일어나지 않으면서 소수의 부동산 과다보유자에게만 국한된다는 취지에 맞출 수 있어서 국민 의견을 모을 수 있는 장점이 있다"고 헀다.

양도소득세와 관련해서도 1가구1주택자의 비과세 기준금액을 현행 9억원에서 12억원으로 상향키로 했다.

대신 1가구1주택자가 장기간 집을 보유하며 실제로 거주한 경우 기간별로 양도세를 달리 공제해주고 있는 장기보유특별공제는 현행 80%로 돼 있는 상한선을 양도차익 규모별로 달리 적용키로 했다. 구체적인 상한율은 기획재정부와 협의할 예정이다.

김 위원장은"(양도세 비과세 기준 완화시) 거주보다는 재산 증식 목적의 똘똘한 집 한 채가 늘어나는 문제를 어떻게 할 것이냐는 지적이 제기됐다"며 "차익이 커지면 공제 한도를 줄여서 고가 차익에 대한 부담을 주는 게 균형에 맞다는 판단"이라고 했다.

주택입대사업자들이 갖고 있는 매물을 시장에 나오게 하기 위해 세제 혜택을 폐지하는 안도 담겼다.

김 위원장은 "지난해 7월 임대차 3법 통과로 전월세 시장 안정화를 꾀할 다양한 수단이 확보되면서 임대사업자에 대한 과도한 세제햬택, 그로 인한 매물 잠김 현상, 시장 왜곡 등에 대한 비판이 커져서 제도 개선이 불가피해졌다"고 말했다.

이에 따라 민주당은 건설임대는 현행대로 유지하되 매입임대의 경우 현재 금지된 아파트 뿐만 아니라 모든 주택유형에 대한 신규 등록을 폐지키로 했다.

2020년 7월 이전에 등록한 기존 매입임대사업자에 대해서도 현행 양도세 중과배제 혜택을 6개월 동안만 인정해주고 그 이후부터는 매매시 양도세를 정상화하기로 했다.

등록임대사업자에 대한 종부세 합산배제도 의무임대기간 동안은 현행대로 혜택을 부과하되 기간이 끝나면 추가 연장 없이 정상과세한다는 방침이다.

부동산특위는 이같은 제도 개편을 통해 임대등록 말소 예상 물량인 65만가구 중 20% 수준인 13만가구가 시장에 매물로 나올 것으로 예상했다.

금융 분야에서는 서민·실수요자에 대한 LTV 우대비율을 현행 10%포인트에서 20%포인트로 확대키로 했다.

현재 LTV는 투기·투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서는 50%가 적용되는데 무주택 세대주에게는 각 10%포인트씩 우대해주고 있다. 여기에 10%포인트를 더 올려준다는 것이다.

또 LTV 우대적용을 받는 무주택 세대주의 부부합산 소득기준은 현행 8000만원(생애최초구입 9000만원)에서 9000만원(생애최초구입 1억원)으로 1000만원을 상향했다.

투기·투기과열지구 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하로 돼 있는 LTV 우대 적용 대상 주택기준도 각각 9억원 이하, 8억원 이하로 3억원씩 완화했다.

대출 최대한도는 4억원으로 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 한도 이내로 한정한다.

이에 따라 4억8000만원짜리 주택을 구매한다고 가정할 경우 2억8800만원까지 대출이 가능하며 8억원 주택은 최대 한도인 4억원까지 대출이 가능하다. 현재는 각각 2억4000만원, 3억2000만원까지만 대출이 된다.

이에 더해 부동산특위는▲주택금융공사 특례보증을 통한 청년층 전월세 대출 지원 1인당 한도 7000만원→1억원 확대 ▲공적 전세대출 전세보증금 기준 5억원→7억원 확대 ▲보금자리론 대출지원 한도 3억원→3억6000만원 상향을 청년, 신혼부부 등 주거취약계층을 위한 추가 지원 방안으로 내놓았다.

공급 분야와 관련해서는 3기 신도시와 2·4 대책을 통한 수도권 181만가구 등 총 205만가구 공급계획이 차질 없이 추진되도록 신규택지 공급과 입법으로 뒷받침한다는 계획이다.

추가 공급대책도 내놓았다. 지자체에서 제안한 복합개발부지와 타지역 이전 공공기관 부지에 청년·신혼부부 주택 1만가구를 공급하고 지자체 소유부지에 '누구나집' 프로젝트 시범사업을 1만가구 규모로 추진한다는 것이다.

민주당 송영길 대표가 제안한 누구나집 프로젝트는 신혼부부나 생애최초주택구입자가 집값의 6~20%만 갖고 10년간 장기임대한 후 최초입주시 가격으로 분양받도록 한다는 구상이다.

부동산특위 공급분과 간사인 박정 의원은 기자들과 만나 누구나집 시범사업 지역에 대해 "경기도에서 지자체 8곳이 적극적으로 참여할 의사가 있고 인천과 광주에서도 한 두 군데는 같이 실시할 생각"이라고 말했다.

중장기적으로는 도심내 군공항 이전, 농업용수 기능 상실 저수지, 예비군 훈련장, 교정시설 등을 활용해 대규모 택지공급 사업지로 발굴한다는 계획이다. 3기 신도시 내 자족시설용지의 용적률 상향과 복합개발을 통한 주택공급 확대도 추진한다.

공급확대 추진을 위해 당 정책위와 총리실을 중심으로 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 농림축산식품부 등 각 부처들이 참여하는 당정 합동 태스크포스(TF)도 구성해 운영할 방침이다.

김 위원장은 "최근 집값 상승세로 인해 무주택자, 특히 2030 젊은이들의 내집마련 꿈과 주거 사다리 붕괴에 따른 상실감이 크고 지금보다 더 획기적인 저가의 공공주택을 대폭 확충해야한다는 당내 의견이 많다"며 "기존 대책에 포함된 토지임대부분양주택, 지분적립형주택, 이익공유형주택 등을 확대하는 공급 대책을 만들어 6월 중 다시 발표하겠다"고 말했다.

민주당은 오는 30일 고위 당정청 회의에서 이번 부동산 대책을 놓고 정부 측과 최종 조율을 한다는 방침이다.

그러나 보유세 강화라는 기존 원칙을 거스른다는 당내 반발이 여전하고 종부세의 경우 정부안과 간극이 커 논란이 예상된다.

이날 대책 발표 전 열린 민주당 정책 의총에서도 종부세 부담 완화를 놓고 '부자감세'를 이유로 반대 의견이 적지 않았다고 한다.

정부안도 현행 종부세 제도를 유지하되 ▲전년도 소득 3000만원 이하의 60세 이상 1주택 실거주자에 대한 납부유예제도 도입 ▲주택분 공정시장가액 비율 90% 동결 ▲1주택자 10년 이상 장기거주공제 10% 신설 등의 보완책을 담은 것이어서 당정 간에 이견을 좁힐 수 있을지도 미지수다.

부동산특위 정책·금융·세제 분과 간사인 유동수 의원은 보유세 완화가 부동산 세제 기조에 어긋난 것 아니냐는 지적에 대해 "저희들이 이야기하는 보유세 완화는 1가구1주택이 대상이다. 1가구1주택 실거주자는 지난해 대비 44% 정도 종부세 부담액이 늘어나게 되고 재산세의 경우도 30% 증가를 보이고 있다"며 "종부세 대상자도 지난해 66만7000명에서 올해는 100만명에 육박해 과세 부담으로 작용할 수 있어서 1가구1주택자 보호를 고민한 것"이라고 말했다.

부동산특위는 양도세와 종부세에 대해서는 공청회를 통한 공론화 과정과 정부 및 전문가와의 협의를 거쳐 현행대로 유지하며 보완책을 마련하거나 특위안을 중심으로 6월 중 대안을 마련한다는 방침이다.

김 위원장은 "부동산특위의 안대로 가면 6월 중 반드시 결론을 내서 입법이 돼야만 올해 11월에 종부세를 과세할 수 있다. 6월 안에 (결론이) 나오면 그렇게 하고 그렇지 않으면 현행대로 간다"고 설명했다.

양도세와 관련해서는 "정부와 양도세에 대해 의견 차이가 있는 것은 아니지만 정부가 미처 생각하지 못한 게 장기보유특별공제를 양도차익 규모별로 한도를 설정하는 것"이라며 "정부쪽에서는 이에 대한 여러가지 검증이 필요하다고 해서 검증을 거치면서 논의할 것"이라고 말했다.

일각에서는 한국은행이 연내 기준금리 인상을 시사한 가운데 LTV 우대비율 완화로 가계부채 증가가 우려된다는 지적도 나온다.

이에 대해 김 위원장은 "이 제도는 무주택자들의 내집마련을 위한 제도로 한정한 것"이라면서도 "이 문제에 대해서 의총에서도 여러가지 논의가 있었고 (글로벌 금리인상과 국내금리의) 동조화 현상이 있으니 그것까지 고려해서 금융당국에서 방향을 제시해줄 것이라고 생각한다"고 했다.

문재인 정부가 꽃길을 깔아놓았던 민간 등록임대사업자 활성화 정책에 대한 폐기 수순을 밟고 있는 것을 놓고 '말바꾸기' 논란도 예상된다.

정부는 전월세 공급 안정과 임대차 시장 투명화를 목표로 지난 2017년 말부터 임대사업자 활성화 대책을 시행해 사업자 등록을 유도해왔다. 그러나 2018년부터 임대사업 등록시 생기는 취득세, 재산세 감면 혜택 등 각종 지원 혜택을 이용해 주택수를 늘리는 다주택자가 늘고 있다는 판단에 따라 혜택을 조금씩 줄여 왔다.

여기에 민주당의 이번 조치까지 현실화될 경우 임대사업 활성화 대책은 축소를 넘어 사실상 폐기 수순에 접어든다는 평가다.

이에 대해 김 위원장은 "(임대사업자에 대한) 기한의 이익을 6개월로 제한한 것은 신뢰 보호의 문제로 비판의 여지가 있으나 정책을 시행해보니 시장이 왜곡되고 매물 잠김 현상이 나타나 부동산 가격을 상승시키는 요인이 됐다"며 "(임대사업자의) 실현된 이익에 대한 세금 경감은 정책에 맞지 않는 것 아니냐는 판단에 따라 세제 특례는 부득이하게 제한할 필요가 있다"고 말했다.

그는 "의총에서는 (매입임대 뿐만 아니라) 건설임대도 그대로 두다보면 세제 혜택 너무 크니까 주택건설 사업자들이 분양을 줄이고 임대사업을 선호하는 부작용으로 시장이 왜곡될 수 있어서 이에 대한 제도 개선 요청이 있었다"며 향후 건설임대에 대한 세제 혜택 축소·폐지 가능성도 거론했다.


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