서울 '35층 룰' 풀리나…일반주거→준주거 변경으로 가능

[서울=뉴시스] 하종민 기자 = 이르면 다음주 정부와 서울시의 주택공급 확대방안이 발표될 것으로 예상되는 가운데 서울시의 '35층 제한' 정책이 완화될 지 관심이 쏠리고 있다.

서울시가 주택공급 확대를 위해 용도지역 변경을 통한 층고 제한을 해제할 수 있다는 주장도 제기되고 있다.

31일 서울시와 국토교통부(국토부) 등에 따르면 국교부와 서울시, 기획재정부 등이 참여한 실무기획단(TF) 회의에서 서울 시내 주택공급방안에 대한 논의가 이어지고 있다. 정부와 서울시는 다음주 중 주택공급방안을 발표할 것으로 보인다.

서울 지역 '35층 제한' 정책이 완화될 수 있을지도 이번 주택공급방안에서는 하나의 관심사다.

그동안 서울시가 '2030 서울플랜'을 통해 주거용 건물과 아파트의 최고 층수를 35층으로 제한해왔다. 지난 2013년 발표한 2030 서울플랜을 통해 주거용 아파트의 경우 모든 용도지역(일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 상업지역)과 입지(도심·광역중심, 지역·지구중심)에 대해 35층의 고도 제한을 둔 것이다.

시가 2030 서울플랜을 통해 층수를 제한한 이유는 난개발 방지와 조망권 확보 때문이다. 강남, 여의도 등의 재건축 단지에서 무분별하게 층수를 올릴 경우 도시의 경관을 훼손할 수도 있다는 주장이다.

다만 정부뿐만 아니라 청와대까지 나서 주택공급 확대를 주문한 만큼 서울시에서도 35층 룰 해제에 대한 논의가 이뤄지고 있는 상황이다.

가장 유력하게 논의되고 있는 안은 용도지역 변경을 통한 35층 규제 완화다. 토지의 용도를 일반주거지역 대신 준주거지역으로의 변경할 경우 용적률이 최대 500%까지 완화돼 35층 규제를 피할 수 있게 된다. 여기에 법안을 통해 500%에서 규제를 완화할 경우 층고는 더욱 높아지게 된다.

해당 안의 경우 이미 대규모 아파트 단지가 조성된 강남·여의도에는 해당되지 않을 가능성이 높다. 강남·여의도 지역의 층고제한이 해제돼 50층 이상으로 재건축이 진행될 경우 주택공급 확대에 따른 아파트가격 하락보다는 개발에 대한 기대이익이 반영돼 되려 아파트가격 상승을 불러일으길 수 있기 때문이다.

또 강남·여의도 지역의 50층 이상 고밀개발은 고(故) 박원순 전 서울시장 시절부터 시가 주장해온 도시계획과도 맞지 않다. 대규모 아파트 단지의 경우 상업적인 성격보다는 주거지의 역할을 하기 때문에 준주거지역으로의 용도 변경도 어렵다.

결국 35층 규제 완화는 강북을 중심으로 한 역세권, 4대문 내 일부 지역만 해당될 가능성이 높아 보인다. 대규모 아파트단지가 공급되지 않은 곳 중 용도변경을 통해 주상복합 등의 고밀개발을 허용하는 방식으로다.

실제로 박 전 시장도 서울시 3도심 가운데 4대문 안 고밀개발을 허용하는 안을 발표하기 위해 준비했었던 것으로 알려졌다. 최병천 전 서울시 정책보좌관은 "강남과 여의도 등지의 고밀개발을 허용할 경우 주택가격 안정보다는 폭등할 우려가 있다"며 "개발 기대심리가 작용할 수 있기 때문"이라고 지적했다.

그는 "당초 13일 발표 예정이었던 주택공급 확대 방안에도 4대문 안 고밀개발을 허용한다는 내용만 포함될 예정이었다"고 밝혔다.

다만 서울시 관계자는 "서울시내 35층 개발 제한과 관련해서는 다양한 논의를 진행하고 있다"며 "구체적인 내용은 아직 논의가 진행 중인 상황"이라고 말했다.


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