국내 자산운용사 뇌관은 '해외부동산'

[서울=뉴시스] 류병화 기자 = 해외 부동산 펀드가 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 확산 사태에 따라 수익률 급락으로 국내 자산운용사의 발목을 잡을 것으로 보인다. 이런 해외 부동산 펀드가 점차 커지는 추세를 보이자 금융당국은 올해 해외 부동산 펀드를 중점 검사 사항으로 꼽았다. 아울러 해외 부동산 펀드를 포함한 '자산운용사 대체투자 가이드라인'을 연내 내놓을 예정이다.

27일 금융투자협회에 따르면 지난 22일 현재 국내 운용사의 해외 부동산 펀드 설정액은 연초(53조4488억원) 대비 2조4377억원 증가한 55조8865억원에 달했다.

해외 부동산 펀드 규모는 최근 5년간 지속해서 증가하는 추세를 보였다. 해외 부동산 펀드는 지난 2015년 말 11조2779억원에서 2016년 말 20조906억원으로 두 배 가까이 불어났다. 이후 2017년 말 29조2915억원, 2018년 말 38조6712억원, 지난해 말 53조4488억원으로 급격히 불어났다.

◇대형 운용사, '코로나19 익스포저' 엇갈려

최근 코로나19로 인해 해외 부동산 시장이 전반적으로 침체될 가능성이 커져 매각 등에 차질이 생길 가능성이 커졌다. 운용사들은 각기 다른 부동산 펀드 포트폴리오를 갖고 있어 코로나19에 따른 익스포저도 달랐을 것으로 예상된다.

특히 미래에셋자산운용, 메리츠대체투자자산운용의 경우 호텔 비중이 높은 편으로 코로나19로 인한 타격이 클 수 있을 것으로 보인다. 해외 부동산 펀드 규모가 업계에서 가장 큰 이지스운용의 경우 물류센터 비중이 높아 상대적으로 '수혜'를 볼 것으로 관측된다.

코로나19 사태 이후 해외 부동산은 호텔, 리테일, 주거용, 오피스, 물류센터의 순으로 타격을 입은 것으로 파악된다. 호텔의 경우 객실점유율(OCC)이 10%대까지 떨어지면서 수익률에 비상이 걸렸다.

부동산 펀드를 굴리는 상위 운용사 가운데 호텔자산 비중이 높은 곳은 미래에셋운용, 메리츠대체운용 등으로 집계됐다. 미래에셋운용은 해외 부동산 펀드를 오피스 62%, 호텔 28%, 물류센터 9%의 비중으로 담고 있다. 메리츠대체운용 부동산 펀드도 지난 3월 말 기준으로 오피스 36%, 호텔 28%, 리테일 13%, 주거 11%, 물류 6% 등으로 집계됐다.

반면 이지스운용, 하나대체투자운용, 삼성SRA운용은 상대적으로 타격이 작었을 것으로 예상된다. 이지스운용은 지난해 말 기준 오피스 48%, 복합자산 19%, 물류센터 14%, 주거 6%, 리테일 5%, 호텔 5%의 비중을 갖고 있으며 하나대체투자자산운용은 오피스 65.3%, 산업단지 14.4%, 리테일 5.8%, 호텔 3.7% 등의 순이다. 삼성SRA자산운용은 오피스 50%, 대출형 38%, 물류 12% 비중으로 운용자산을 보유하고 있다.

한 연기금 대체투자 운용역은 "상대적으로 호텔은 코로나19로 인해 객실 점유율이 떨어지고 리테일은 임차인의 지급 불능 등이 있을 수 있어 수익률이 저하됐다"며 "시장에 유동성이 풍부해진 상황에서 코로나19가 잠재워질 때쯤 가파른 상승장이 나올 수도 있을 것"이라고 전했다.

◇금융당국, 연내 운용사 대체투자 가이드라인…중점 검사도 예고

해외 부동산 펀드는 폐쇄형으로 운용된다. 만기는 대부분 5~7년 안팎으로, 2015년 물량부터 올해 속속 만기를 맞이할 전망이다. 해외 부동산 펀드는 2015년 말 기준 11조2779억원으로 이 가운데 5년 만기 펀드는 올해 만기를 맞게 된다.

금융당국은 운용사의 대체투자와 관련한 가이드라인을 연내에 내놓을 예정이다. 이미 금감원은 증권사의 해외 부동산 투자에 대한 점검에 나선 바 있다. 금감원은 최근 해외 부동산 투자 규모가 급격히 증가해 코로나19 사태 등에 따른 부동산 경기 침체 우려가 커지고 있어 철저한 리스크 관리가 필요하다며 '해외 부동산 투자 및 재매각 관련 자체점검'을 요청했다.

금감원은 증권사뿐만 아니라 자산운용사도 금융소비자 보호 차원에서 실사, 운용, 환매 등 대체투자 전 단계에 걸쳐 금융소비자를 보호하기 위한 대체투자 가이드라인을 만들 방침이다. 이 가이드라인은 이미 지난해 말께 초안이 나왔지만 코로나19로 인해 발표가 늦어지고 있는 상태인 것으로 전해졌다.

아울러 금감원은 올해 자산운용사 중점 검사 항목으로 해외 부동산 펀드를 꼽았다. 금감원은 투자와 운용 단계에서 내부통제를 들여다볼 계획이다. 금감원은 펀드 설계 때 현장 실사, 펀드 운용 때 리스크관리, 내부통제가 취약해 펀드 손실이 날 수 있고 해외부동산·대체 펀드가 투자대상에 대한 관리를 제대로 하지 않을 수 있어 금융사고가  나타날 수 있을 것으로 봤다.

한 금융투자업계 관계자는 "대부분의 부동산 펀드는 사모펀드인데도 당국이 감독 레벨을 올리고 있다"며 "검사를 하는 방식으로 이뤄지는 게 아니라 규제 허들을 높여 펀드 전반적으로 위축될 수 있을 것"이라고 전했다.


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