"공공 주도 주택 공급" vs "사업성 낮고 현실성 떨어져"

[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 정부가 오는 2022년까지 서울 도심에 총 7만호를 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 핵심은 공공주도로 공급을 늘려 집값 안정을 도모하겠다는 것인데, 일각에선 사업성이 낮고 현실성이 떨어진다는 평가가 나오고 있다. 

7일 국토교통부에 따르면 박선호 국토부 1차관은 전날 정부 세종청사에서 브리핑을 열고 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표했다.

국토부의 공급 방안과 물량은 ▲정비사업 활성화 4만호 ▲유휴공간 정비 및 재활용 1만5000호 ▲서울 도심 내 유휴부지 추가 확보 1만5000호 등이다.

지난해 12·16 대책으로 서울 등 수도권 일부지역에서 나타나던 과열 양상이 최근 안정세를 찾아가고 있는 가운데, 이번 총선에서 여당이 압승한 만큼 정부는 이번 공급 대책을 통해 집값 안정화를 공고히 하겠다는 것으로 풀이된다.

우선 정부는 정비사업에 공공성을 강화해 도심 내 임대주택 공급을 늘린다는 방침이다.

사업 추진에 난항을 겪고 있는 재개발 사업은 공공이 참여해 인센티브 제공하는 등 속도를 내는 대신, 기존 재개발의 문제점을 보완하고 임대주택 등 공공성 높은 주택을 공급하게 할 계획이다.

앞으로 신설되는 '주택공급활성화지구'로 지정되는 재개발 지역은 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하되, 전체 물량의 최소 20% 이상을 공공임대로 제공해야 한다. 영세상인을 위한 공공임대상가도 조성해야 한다.

대신 국토부는 서울시와 함께 분담금 보장, 분담금 부족 시 대납, 저리 융자 등으로 조합원을 지원할 계획이다. 또 용도지역 상향, 기부채납 완화, 분양가 상한제 적용 예외 등을 통해 사업 불확실성을 제거하는 데도 도움을 주기로 했다. 특히 각종 심의를 통합 처리하는 등 사업기간을 종전 평균 10년에서 '5년 이내'로 절반 이상 단축하겠다는 계획이다.

다만 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)가 관리처분 시 산정되는 분담금을 대납 할 경우 10년간 공공과 주택을 공유해야 한다. 때문에 사업성을 보완해야 할 문제가 클 경우 이를 받아들일 가능성이 낮아질 것으로 보인다.

또 '주택공급활성화지구'의 경우 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 임대보증금이 시세의 80% 수준으로 저렴한 공적임대로 공급해야 해 모든 조합의 적극성을 기대하긴 제한적이다. 이러한 이유로 주로 소규모 정비사업지 위주로 선행될 것으로 보인다.

부동산 전문가들은 이번 대책에 대해 인센티브가 약한데다 대규모 임대주택 물량으로 사업성이 낮아질 것이라고 지적했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "이번 대책은 '재개발을 이렇게 하면 풀어준다'는 시그널을 주는 것에 불과하다"며 "공급 확대에 의미를 두기엔 물량 자체가 적고, 시장에 대한 인센티브로서 작용할지도 의문이다"라고 말했다.

양지영 R&C 소장은 "현재 재개발과 재건축 사업이 원활히 되지 않고 있는 건 조합원 분담금, 규제 강화, 시장 불확실성 등의 원인이 크다"며 "공공개입을 통해 재건축과 재개발 사업활성화가 되기 위해서는 인센티브가 커야 하는데 사실상 이번 대책에서는 그런 메리트를 주지 못하고 있다"고 지적했다.

부동산인포 권일 팀장은 "사업자들은 임대주택이 많아지는 것에 부담을 갖고 있다"며 "분양 가구 수가 늘어나긴 하지만 기대만큼은 아닌데다 기부채납 등 소위 뱉어내야 하는 것이 많아 인센티브도 강하지 않다. 사업성이 없다고 볼 여지가 크다"고 진단했다.

정부의 의도만큼 시장에 공급 확대 시그널이 전달되지 않을 거란 지적도 있었다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "도심 내 대량공급이 쉽지 않은 상황에서 소규모 정비사업지의 공공성 부여를 통한 사업 속도전과 유휴부지 활용을 통한 자투리 부지 확보가 공급시장의 확실한 시그널 주고 심리적 안정감을 전하기엔 제한적"이라며 "서울 외곽에 30만호를 공급하는 수도권 3기신도시 공급정책의 보완재적 성격이 강하다고 본다"고 설명했다.


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