감정원-부동산114 11월초 이미 하락 표시
KB부동산시세 3기 공급대책 나온 후 하락
KB, 은행영업·대출능력 고려 등 하방경직성↑
감정원, 급매물 성사시 하락폭 확대 맹점
기관별 통계달라 혼란...기준 재산정 필요
【서울=뉴시스】김선웅 기자 = 9.13 부동산대책 발표 이후 서울 동남권 아파트 값이 실제로 변곡점을 맞이했다는 분석이 제기됐다. 동남권 지역은 9·13대책 이후 소형아파트 매매 실거래가가 8월에 8억1303만원에서 10월 6억2375만원으로 떨어졌다. 같은기간 동남권 중소형아파트 매매 실거래가도 11억원에서 9억1803만원으로 조정된 것으로 나타났다. 10일 오후 서울 강남지역 아파트 단지의 모습. 2018.12.10. [email protected]
【서울=뉴시스】이인준 기자 = 정부승인 통계인 한국감정원에서 발표하는 서울 아파트값 통계가 2개월째 하락을 지속하고 있는 가운데 민간 조사기관인 KB국민은행의 부동산 시세도 4년6개월만에 상승세가 꺾였다.
기간마다 차이는 있지만 이제 국내에서 발표되는 모든 집값 통계가 일제히 '마이너스 국면'을 가리키면서 집주인들이 느끼는 마지막 심리적 지지선까지 무너졌다. 앞으로 집주인이 느끼게 될 심리적 중압감은 시간이 갈수록 더욱 커질 전망이다.
다만 KB시세를 다른 기관과 비교하면 시장 전환의 속도가 약 한달(6주)가량 늦게 나타나 이 같은 온도차가 왜 발생한 것인지에 대해 의문을 낳고 있다.
31일 KB국민은행 '주간주택시장동향'에 따르면 지난 24일 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 떨어지며 2014년 6월16일(-0.01%) 이후 4년6개월만에 하락 전환했다.
앞서 감정원 주간 통계와 다른 민간조사기관 부동산114 시세는 이미 지난달초 하락 전환했지만 KB 시세는 유독 가파른 상승세를 나타냈다.
그동안 서울 아파트값을 KB시세 기준으로 보면 지난해 8·2 부동산대책, 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과 시행 등에도 상승세는 꺾이지 않았고 올 하반기 정부가 고강도 대출규제와 보유세 강화 등을 담은 9·13 대책을 발표하고 나서야 상승세가 둔화되기 시작했다.
하지만 최근까지도 강북지역을 중심으로 한 상승세가 지속되오다 3기 신도시 건설 등 수도권 주택 확대 방안까지 나오고 나서야 시장은 하락세로 돌아섰다.
국내 모든 기관에서 발표되는 집값 통계에서 서울 아파트값이 일제히 하락 전환하면서 하방압력은 더욱 거세질 전망이다.
특히 지난 9월 마지막 상승장때 주택을 매입한 집주인은 집값이 떨어져 자산가치는 줄어든 반면 갚아야 할 대출금은 그대로이기 때문에 심리적 중압감이 커질 수 있다. 앞으로 금리 인상, 경기위축 등과 맞물릴 경우 대출상환 공포가 확산될 전망이다.
한편 이번 사례에서 보듯 통계기관마다 제각각인 통계가 시장에 혼선을 주고 있어 개선방안을 강구해야 한다는 지적이 나온다.
업계에서는 KB시세가 상승기에는 상승률이 다소 과도하게 부풀려지는 반면 하락기에도 하락률은 완만한 경향이 있다고 지적한다.
KB시세가 회원 공인중개사를 통해 시장 호가(집주인이 팔고자 내놓은 가격)를 기반으로 작성하기 때문인 것도 있지만 금융시장 환경상 하방 경직성이 큰 구조이기 때문이다.
금융감독원의 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'에 따르면 담보가치는 '공신력 있는 정보'로 산정하도록 하고 있다.
은행 등 금융사는 주택담보대출을 취급할때 ▲국세청 기준시가 ▲전문감정기관 평가액 ▲감정원 산정가격 ▲KB국민은행의 부동산시세의 일반거래 등 4가지중 하나를 선택하게 되는데 대부분의 은행들이 의례적으로 KB시세를 근거로 담보인정비율(LTV)을 적용한다.
일각에서는 이 같은 구조가 시세 하락 속도를 둔화시킨다는 지적이 있다. 예를 들어 주택가격이 하락할때는 시세가 낮아져 대출한도가 줄어드는 등 은행 영업에 부정적인 영향을 미치거나 기 대출건의 경우에는 대출금 상환이나 채권 회수에 부정적인 영향이 커지기 때문이다.
반대로 감정원에서 발표하는 통계의 경우도 상승기에는 민간통계에 비해 상승폭이 제한되는 반면 하락기에는 급매물 거래가 성사될 경우 민간통계에 비해 하락폭이 상대적으로 커지는 경향이 있다. 이 통계는 전문조사자가 중개업소 현장에 나가 확인한 '실제 거래가능한' 호가를 사용하기 때문에 '급매물' 거래가 성사되면 그만큼 가격 하락폭이 상대적으로 커진다.
업계 관계자는 "금융감독원은 '공신력 있는 정보'를 사용하도록 하고 있지만 기관마다 통계가 달라 수요자들만 혼란을 겪는 일이 늘고 있다"면서 "시세 산정의 공신력을 확보하기 위해서라도 기준에 대한 재논의가 필요하다"고 말했다.
[email protected]
기간마다 차이는 있지만 이제 국내에서 발표되는 모든 집값 통계가 일제히 '마이너스 국면'을 가리키면서 집주인들이 느끼는 마지막 심리적 지지선까지 무너졌다. 앞으로 집주인이 느끼게 될 심리적 중압감은 시간이 갈수록 더욱 커질 전망이다.
다만 KB시세를 다른 기관과 비교하면 시장 전환의 속도가 약 한달(6주)가량 늦게 나타나 이 같은 온도차가 왜 발생한 것인지에 대해 의문을 낳고 있다.
31일 KB국민은행 '주간주택시장동향'에 따르면 지난 24일 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 떨어지며 2014년 6월16일(-0.01%) 이후 4년6개월만에 하락 전환했다.
앞서 감정원 주간 통계와 다른 민간조사기관 부동산114 시세는 이미 지난달초 하락 전환했지만 KB 시세는 유독 가파른 상승세를 나타냈다.
그동안 서울 아파트값을 KB시세 기준으로 보면 지난해 8·2 부동산대책, 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과 시행 등에도 상승세는 꺾이지 않았고 올 하반기 정부가 고강도 대출규제와 보유세 강화 등을 담은 9·13 대책을 발표하고 나서야 상승세가 둔화되기 시작했다.
하지만 최근까지도 강북지역을 중심으로 한 상승세가 지속되오다 3기 신도시 건설 등 수도권 주택 확대 방안까지 나오고 나서야 시장은 하락세로 돌아섰다.
국내 모든 기관에서 발표되는 집값 통계에서 서울 아파트값이 일제히 하락 전환하면서 하방압력은 더욱 거세질 전망이다.
특히 지난 9월 마지막 상승장때 주택을 매입한 집주인은 집값이 떨어져 자산가치는 줄어든 반면 갚아야 할 대출금은 그대로이기 때문에 심리적 중압감이 커질 수 있다. 앞으로 금리 인상, 경기위축 등과 맞물릴 경우 대출상환 공포가 확산될 전망이다.
한편 이번 사례에서 보듯 통계기관마다 제각각인 통계가 시장에 혼선을 주고 있어 개선방안을 강구해야 한다는 지적이 나온다.
업계에서는 KB시세가 상승기에는 상승률이 다소 과도하게 부풀려지는 반면 하락기에도 하락률은 완만한 경향이 있다고 지적한다.
KB시세가 회원 공인중개사를 통해 시장 호가(집주인이 팔고자 내놓은 가격)를 기반으로 작성하기 때문인 것도 있지만 금융시장 환경상 하방 경직성이 큰 구조이기 때문이다.
금융감독원의 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'에 따르면 담보가치는 '공신력 있는 정보'로 산정하도록 하고 있다.
은행 등 금융사는 주택담보대출을 취급할때 ▲국세청 기준시가 ▲전문감정기관 평가액 ▲감정원 산정가격 ▲KB국민은행의 부동산시세의 일반거래 등 4가지중 하나를 선택하게 되는데 대부분의 은행들이 의례적으로 KB시세를 근거로 담보인정비율(LTV)을 적용한다.
일각에서는 이 같은 구조가 시세 하락 속도를 둔화시킨다는 지적이 있다. 예를 들어 주택가격이 하락할때는 시세가 낮아져 대출한도가 줄어드는 등 은행 영업에 부정적인 영향을 미치거나 기 대출건의 경우에는 대출금 상환이나 채권 회수에 부정적인 영향이 커지기 때문이다.
반대로 감정원에서 발표하는 통계의 경우도 상승기에는 민간통계에 비해 상승폭이 제한되는 반면 하락기에는 급매물 거래가 성사될 경우 민간통계에 비해 하락폭이 상대적으로 커지는 경향이 있다. 이 통계는 전문조사자가 중개업소 현장에 나가 확인한 '실제 거래가능한' 호가를 사용하기 때문에 '급매물' 거래가 성사되면 그만큼 가격 하락폭이 상대적으로 커진다.
업계 관계자는 "금융감독원은 '공신력 있는 정보'를 사용하도록 하고 있지만 기관마다 통계가 달라 수요자들만 혼란을 겪는 일이 늘고 있다"면서 "시세 산정의 공신력을 확보하기 위해서라도 기준에 대한 재논의가 필요하다"고 말했다.
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