[대한방직 부지개발④]초심 잃은 전주서부신시가지 개발…'7대 타워' 논란 불러와

【전주=뉴시스】심회무 기자 = 15년전 전주시가 추진한 ‘전주서부신시가지’ 개발 사업은 무원칙 난개발의 상징이 되고 있다. 업무·상업 중심 시가지 개발 목표는 사라지고 아파트와 원룸 등 부지의 70% 안팎이 주거촌으로 전락했다. 전주시는 신시가지 개발을 추진하면서 중앙 핵심 지역 23만㎡(약 7만평)을 공업용지로 남겼다. 대한방직 땅이다. '전주 세계 7대 타워' 건설 문제와 관련해 서부신시가지 조성을 둘러싼 이 같은 사실을 먼저 알아야 할 필요성이 있다. 

◇전주시, 신시가지 252만㎡ 중 대한방직 땅 23만㎡ 제척-특혜 논란 자초

전주 서부신시가지 조성은 2000년 시작됐다. 당시 유종근 전북도지사(민선 1· 2기-7년 재임)의 주도로 김완주 전주시장(민선 2· 3기-8년 재임)이 추진했다. 부지 규모는 252만㎡(77만평). 위치는 전주 외곽 중 외곽으로 이른바 임야와 논밭, 산으로 구성된 그야말로 ‘깡촌’이었다. 전주시는 계획입안 3년만에 지구단위계획은 물론 ㈜태영이라는 건설업자까지 모두 선정했다.

그런데 전주시는 지구단위계획을 하면서 그 중심에 있는 대한방직 부지 23만㎡(7만평)를 제척(빼준 것)시켰다. 수용 면적에서도 빼주고 개발용지에서도 빼줬다. 서부신시가지 개발면적의 8~9%에 달한다. 대한방직은 하루 아침에 신도시 한 복판 노른자위 땅의 주인이 됐다. 당시 대한방직의 주가 총액은 400억원 안팎이었다. 제척되는 순간 앉아서 주가 총액의 4~6배의 자산을 소유하게 된 것이다. 특히 당시 대한방직 소유 부지는 총 43만㎡(13만평) 정도였다. 전주시는 이 중 17만㎡(5만여평)를 수용(일부 기부체납)하는 대신 개발 부지내 전용상업부지 3300㎡(약 1000평)을 대한방직에 넘겼다. 지금 이 자리에 대규모 상가 아파트(H건설)가 들어섰다. 대한방직은 이 보상만으로도 수용당한 땅 값을 다 챙겼다.

◇제척 ‘특혜 중 특혜’, 용도변경(공업-주거로)도 보장-대한방직 하루 아침에 돈방석

신도시도 아니고 신시가지 건설에서 중심 22만㎡(7만평)을 공업지역으로 묶어 제척하는 것은 도시 개발 현장에서 아주 보기 드문 현상이다. ‘특혜 중 특혜’로 대규모 ‘알박이’를 전주시가 주도했다고 입을 모은다. 전주시는 아울러 당시 이 7만평을 도시계획상 주거용지로 분류했다. 차후 아파트를 짓겠다는 것이었다. 대한방직 입장에서는 공장부지에서 주거용지로의 용도변경을 사실상 보장받은 것이다.

전주시는 당시 대한방직 이전에 따른 보상 비용이 많다는 점을 제척 사유로 밝혔다. 대한방직은 수천억원을 요구했고 여기에 '수백명이 근무하는 기업을 내쫓는다는 것 아니냐'는 부담이 있었다는 것이 당시 관계자들의 설명이다.
 
그러나 전문가들은 개발 계획 부지 고시는 부지 100% 수용을 전제로 승인되고 기획된다고 주장한다. 만약 대한방직 부지의 수용이 불가능했다면 해당 지역을 개발 계획 부지에서 완전 제외시켜야 했다는 주장도 덧붙인다. 보상 비용 또한 감보율(법적인 강제수용 범위-신시가지 평균 60%)과 해당 부지 매각을 전제로 고려하면 그리 어려운 문제가 아니었다는 것도 전문가들이 지적하는 사안이다. 이전비용과 관련해서는 직원 200~300명 근무하는 방직공장 이전에 수천억원이 드는 계산은 시작부터 잘못된 것이라는 주장도 내놓는다. 특히 법적 기준으로 수용했다면 대한방직의 경우 부지 매각을 통해 오히려 전주시가 사업비를 일부 조달할 수 있었다는 분석도 나온다.  

◇전용 상업용지·업무용지는 대부분 아파트화 전체 60% 주거단지로 변질

전주 서부신시가지 개발의 주된 업무는 품격있는 업무단지와 상업전용지역 조성에 있었다. 이런 차원에서 전북도청이 맨중앙에 들어서고 도청 정문을 중심으로 전면 부지에는 전용 상업지역과 업무지역을 배치했다. 도청사 우측으론 전용 업무지역과 상업지역, 그리고 준주거지역을 배치했다. 공공주택 등 주거지역은 도청사 뒤와 신시가지 계획 단지 외곽에 배치하며 주거 시설의 설치를 최소화한다는 계획이었다. 

실제 전주시 계획에 따르면 아파트와 주택은 총 4332 가구만 조성, 인구 1만2000명 정도만 신시가지에 수용할 예정이었다. 그러나 이미 가구수가 2만개를 넘어섰고 인구도 5만이 넘어선 상태다. 급기야 효자 5동이 별도로 분동되는 상황에 이르렀다. 2018년에 분동된 효자 5동만 1만6000여 가구에 인구만 3만8200여명이다. 인근까지하면 9만명에 이른다.

이 같은 인구 증가는 외부 유입이 아닌 구시가지와 효자동 주변 인구가 유입된 이른바 거주지 내부 옮기기인 ‘제로섬’(ZERO SUM)현상으로 구도심 공동화 현상을 부추기고 있다는 평가를 받고 있다.

특단의 기획으로 불렸던 전용 상업지구는 ‘상가아파트’라는 명칭이 붙었지만 줄줄이 50층 고층 아파트로 건설됐다. 전용 업무지구에도 대형 아파트가 들어섰다. 주거지역에는 온통 ‘원룸’으로 채워졌다. 작은 단위로 분양된 상업지역이나 업무지역은 주거형 오피스텔과 모텔로 건설됐다.

아파트가 건설되자 업무 지역에는 전북도청을 비롯 전북경찰청, 농어촌공사 전북본부, 농협 등 이미 구시가지에 있었던 관공서를 옮겨 놓았다. 새로운 기관 유치는 사실상 전무한 상태로 이 역시 구도심만 비우게 만드는(공동화) 현상만 낳았다.
 
당초 목표했던 금융타운이나 복합 업무빌딩 자체를 구경하기 힘들 정도다. 호텔다운 호텔도 한 곳도 없는 실정이다.

전체적으로 보면 부지 면적으로만 볼 때 서부신시가지의 60% 정도가 주거지로 변했고 용적률로 볼 때는 70% 넘게 주거시설화됐다. 이로 인해 이곳은 매일 주차 문제와 도시소음, 교통체증 등으로 몸살을 앓고 있다.

도시 형태로 볼 때 신시가지 외곽을 50층 규모의 아파트로 둘러싸고 내부는 평지 도로와 평균 6층 규모의 상가가 형성된 ‘오목형’으로 만들어졌다. 도심 중앙에 고층 빌딩이 형성되고 밖으로 빠질수록 건물이 낮아지는 ‘볼록형’의 일반 도시와는 완전히 다른 형태다. 도시 전문가들은 초심이 무너진 기형적 도시 건설이라고 평가하고 있다.

◇서부신시가지 목표 상실 반성 …미래 보는 대안 찾아야

대한방직 부지를 신시가지 조성에서 제척한 전주시는 지난 15년간 대책을 세우지 않았다. 대한방직은 공매에 나서는 등 땅 팔기에 주력했다. 국내의 이름있는 건설사들이 한번씩 사업을 검토해왔다고 해도 과언이 아니다. 대부분 아파트 건설이 목적이었다.

그러다가 느닷없이 세계 7대 타워 건설을 목표로 수도권 건설회사가 이 부지를 사들이면서 논쟁이 붙었다. 그리고 5성급 호텔과 컨벤션을 짓겠다고 나서면서 전주 시민들은 찬반 논란의 '호수'에 빠졌다. 언론도 찬반으로 나뉘었다. 전주시는 서부 신시가지 건설 결과에 대한 자기반성 없이 용도변경의 승인 여부를 놓고 갑의 위치에 섰다.

한편에서는 세계 7대 타워 건설은 서부 신시가지 건설의 새로운 전기를 찾는 전주시에 선물이 될 것이라는 전망도 있다.

이같은 논란속에 대다수 시민들은 찬반에 앞서 세계 7대 타워 건설이 던진 과제가 주거지로 전락된 전주 서부 신시가지의 새로운 미래가 될 것인지를 먼저 진단하는 사고가 필요하다고 입을 모은다.

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