【서울=뉴시스】김민기 기자 = "차라리 이 가격대에 분양할거면 후분양제로 하는 게 낫겠다는 이야기까지 나오네요."(한 대형 건설사 관계자)
최근 정부가 고분양가를 막기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 강화하자 일부 강남 인기 지역 재건축 조합이나 건설사들 사이에서 후분양제 논의가 조금씩 나오고 있다.
정부는 후분양제를 민간에 도입시키기 위해 분양가를 낮추도록 압박하는 것은 아니라는 입장이다. 하지만 이러한 정부 기조가 의도치 않게 후분양제를 앞당길 수 있다는 분석도 제기된다.
다만 건설사들이 후분양제를 하게 되면 공사비를 모두 자체 조달해야 하기 때문에 금융비용이 크게 늘어나 사업성이 악화될 수 있어 실제 도입까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.
6일 업계에 따르면 분양가 책정을 놓고 진통을 겪은 나인원 한남이 이번 주 안으로 선분양을 분양 방식에서 제외하고 임대 후 분양 전환, 후분양 중 한가지를 선택할 전망이다.
나인원 한남 사업을 추진하는 대신증권 계열의 대신에프앤아이(F&I)는 3.3㎡당 평균 분양가를 놓고 주택도시보증공사(HUG)와 이견을 좁히지 못했다. 대신 측은 6360만원, HUG 측은 상한선 4750만원을 각각 내세웠다.
대우건설 역시 대치동 쌍용2차 재건축 시공사 선정 총회에서 후분양제 카드를 꺼내들었다. 비록 수주전에서는 현대건설에 졌지만 후분양제로 분양가 규제를 피하면 조합원의 개발이익을 극대화할 수 있다는 이야기에 조합원들도 환영했다. 지난해 9월 신반포15차 수주전에서도 후분양을 제안했다.
흑석뉴타운9구역 재개발 수주전에서는 GS건설이 조합원의 시세차익을 높일 수 있도록 후분양제를 조합에 제시했다. 반포주공1단지 재건축 수주전에서도 현대건설은 조합이 원한다면 후분양제도 가능하다고 밝히기도 했다.
최근 이처럼 건설사들이 조합원들의 이익 극대화와 정부의 고분양가 압박 등의 이유로 후분양제 도입을 검토 중이다.
최근 정부가 고분양가를 막기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 강화하자 일부 강남 인기 지역 재건축 조합이나 건설사들 사이에서 후분양제 논의가 조금씩 나오고 있다.
정부는 후분양제를 민간에 도입시키기 위해 분양가를 낮추도록 압박하는 것은 아니라는 입장이다. 하지만 이러한 정부 기조가 의도치 않게 후분양제를 앞당길 수 있다는 분석도 제기된다.
다만 건설사들이 후분양제를 하게 되면 공사비를 모두 자체 조달해야 하기 때문에 금융비용이 크게 늘어나 사업성이 악화될 수 있어 실제 도입까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.
6일 업계에 따르면 분양가 책정을 놓고 진통을 겪은 나인원 한남이 이번 주 안으로 선분양을 분양 방식에서 제외하고 임대 후 분양 전환, 후분양 중 한가지를 선택할 전망이다.
나인원 한남 사업을 추진하는 대신증권 계열의 대신에프앤아이(F&I)는 3.3㎡당 평균 분양가를 놓고 주택도시보증공사(HUG)와 이견을 좁히지 못했다. 대신 측은 6360만원, HUG 측은 상한선 4750만원을 각각 내세웠다.
대우건설 역시 대치동 쌍용2차 재건축 시공사 선정 총회에서 후분양제 카드를 꺼내들었다. 비록 수주전에서는 현대건설에 졌지만 후분양제로 분양가 규제를 피하면 조합원의 개발이익을 극대화할 수 있다는 이야기에 조합원들도 환영했다. 지난해 9월 신반포15차 수주전에서도 후분양을 제안했다.
흑석뉴타운9구역 재개발 수주전에서는 GS건설이 조합원의 시세차익을 높일 수 있도록 후분양제를 조합에 제시했다. 반포주공1단지 재건축 수주전에서도 현대건설은 조합이 원한다면 후분양제도 가능하다고 밝히기도 했다.
최근 이처럼 건설사들이 조합원들의 이익 극대화와 정부의 고분양가 압박 등의 이유로 후분양제 도입을 검토 중이다.
후분양은 선분양과 달리 HUG의 분양보증이 필요 없다. 최근 GS건설의 고덕자이를 비롯해 몇몇 분양 단지들이 분양가를 놓고 HUG와 협상이 이뤄지지 않으면서 분양 일정을 2~3주 연기하기도 했다.
재건축 아파트 단지의 경우는 후분양제가 정부의 고분양가 제한을 피할 수 있고 분양가를 올려 일반분양에서 수익을 올릴 수 있어 실질적으로 논의가 되고 있다. 특히 강남의 경우는 재건축초과이익환수제 부담금이 억대에 달하고, 정부가 재건축에 대한 감시도 강화하면서 후분양제로 눈을 많이 돌리고 있다.
국토교통부 역시 조만간 후분양제 단계적 적용 등의 내용을 포함한 '제2차 장기주거종합계획(2013~2022년)'을 발표할 예정이다.
정부 입장에서는 후분양제를 도입하게 되면 최근 논란이 동탄2신도시 부영아파트, 김포 사우아이파크 등과 같은 부실시공을 줄일 수 있다. 또 분양권의 시세 차익이 줄어들면서 문양권 전매도 막을 수 있어 1석2조다.
이에 국토부 역시 공정률 80%의 후분양제, 공공주택에 후분양제 단계적 적용, 민간기업이 후분양제를 선택 시 인센티브 제공 등의 내용을 발표할 것으로 보인다. 인센티브로는 주택도시기금 대출 이자 및 한도, 분양 보증 등의 요건 완화 등이 예상된다.
또 부실시공 등으로 영업정지 처분을 받았거나 벌점이 일정 기준 이상인 건설사 등에 대해선 선분양을 제한한다.
국토부 관계자는 "고분양가 관리 제도를 운영하는 것 자체가 후분양을 위해서 하는 것은 아니지만 일부 효과가 발생할 수는 있다"면서 "현재 분양 시장이 일방적으로 선분양만 이뤄지기 때문에 후분양제도 할 수 있도록 가야된다는 것이 국토부 입장"이라고 전했다.
다만 이러한 후분양제 논의에도 불구하고 아직 도입까지는 넘어야할 산이 많다. 민간 건설사의 경우 건설 자금을 자체적으로 조달해야하는 만큼 초기 비용부담이 크기 때문이다.
재건축 아파트 단지의 경우는 후분양제가 정부의 고분양가 제한을 피할 수 있고 분양가를 올려 일반분양에서 수익을 올릴 수 있어 실질적으로 논의가 되고 있다. 특히 강남의 경우는 재건축초과이익환수제 부담금이 억대에 달하고, 정부가 재건축에 대한 감시도 강화하면서 후분양제로 눈을 많이 돌리고 있다.
국토교통부 역시 조만간 후분양제 단계적 적용 등의 내용을 포함한 '제2차 장기주거종합계획(2013~2022년)'을 발표할 예정이다.
정부 입장에서는 후분양제를 도입하게 되면 최근 논란이 동탄2신도시 부영아파트, 김포 사우아이파크 등과 같은 부실시공을 줄일 수 있다. 또 분양권의 시세 차익이 줄어들면서 문양권 전매도 막을 수 있어 1석2조다.
이에 국토부 역시 공정률 80%의 후분양제, 공공주택에 후분양제 단계적 적용, 민간기업이 후분양제를 선택 시 인센티브 제공 등의 내용을 발표할 것으로 보인다. 인센티브로는 주택도시기금 대출 이자 및 한도, 분양 보증 등의 요건 완화 등이 예상된다.
또 부실시공 등으로 영업정지 처분을 받았거나 벌점이 일정 기준 이상인 건설사 등에 대해선 선분양을 제한한다.
국토부 관계자는 "고분양가 관리 제도를 운영하는 것 자체가 후분양을 위해서 하는 것은 아니지만 일부 효과가 발생할 수는 있다"면서 "현재 분양 시장이 일방적으로 선분양만 이뤄지기 때문에 후분양제도 할 수 있도록 가야된다는 것이 국토부 입장"이라고 전했다.
다만 이러한 후분양제 논의에도 불구하고 아직 도입까지는 넘어야할 산이 많다. 민간 건설사의 경우 건설 자금을 자체적으로 조달해야하는 만큼 초기 비용부담이 크기 때문이다.
또 아파트 완공 후 2~3년 뒤 부동산 시장을 예측할 수 없고 그 시점에 분양이 제대로 이뤄질 것이란 보장이 없어 건설사 입장에서는 신중할 수밖에 없다.
대형 건설사 관계자는 "초기 비용을 감당하기가 쉽지 않은 만큼 후분양제가 도입되면 대기업과 중소중견사 간 양극화가 커질 것"이라며 "그만큼 건설사들이 사업을 결정하는 게 쉽지 않아 공급 물량도 지금보다 줄어들 가능성이 높다"고 전했다.
일반 소비자들 역시 자금조달 계획이 달라질 전망이다. 선분양제에선 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나눠 냈지만 후분양제에선 한꺼번에 목돈을 마련해야 한다.
또 건설사들이 분양가 압박으로 인해 후분양제를 선택한 만큼 건설 과정에서 발생하는 중간비용이 고스란히 소비자에게 전가돼 분양가격 상승을 부추길 것이란 우려도 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "후분양제가 본격화 되면 분양시장의 양극화도 심해질 수 있다"면서 "입지가 좋은 사업장은 완공 단계에서 가격이 오르기 때문에 분양가 역시 지금보다 더 오를 것으로 보인다"고 전했다.
[email protected]
대형 건설사 관계자는 "초기 비용을 감당하기가 쉽지 않은 만큼 후분양제가 도입되면 대기업과 중소중견사 간 양극화가 커질 것"이라며 "그만큼 건설사들이 사업을 결정하는 게 쉽지 않아 공급 물량도 지금보다 줄어들 가능성이 높다"고 전했다.
일반 소비자들 역시 자금조달 계획이 달라질 전망이다. 선분양제에선 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나눠 냈지만 후분양제에선 한꺼번에 목돈을 마련해야 한다.
또 건설사들이 분양가 압박으로 인해 후분양제를 선택한 만큼 건설 과정에서 발생하는 중간비용이 고스란히 소비자에게 전가돼 분양가격 상승을 부추길 것이란 우려도 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "후분양제가 본격화 되면 분양시장의 양극화도 심해질 수 있다"면서 "입지가 좋은 사업장은 완공 단계에서 가격이 오르기 때문에 분양가 역시 지금보다 더 오를 것으로 보인다"고 전했다.
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