[文대통령 1년] "공적 임대주택 100만호 지으면 100조 깨져"

【서울=뉴시스】최희정 기자 ="1년에 100여곳씩 총 50조를 투입한다고 하는데, 역대 정부 중에서 도시재생 사업으로는 가장 많은 돈이 들어가는 사업이다. 그때 그때 관리가 잘 될 수 있을지 의문이다. 재원 낭비 문제가 생길 수 밖에 없다." (함영진 직방 빅데이터랩장)

"공적 임대 주택을 100만호 공급하는 것은 조심해야 한다. 임대주택 공급할 때마다 1억원 씩 마이너스인데, 100만호 지으면 100조가 깨지는 셈이다. 무리하게 추진해선 안된다. 예전에는 착공 건수로 셌는데, 계획물량도 착공으로 본다고 한다. 숫자에 너무 얽매이면 안된다." (심교언 건국대 부동산학과 교수)

10일 문재인 정부 집권 1년차를 맞아 부동산 전문가들은 현 정부가 강력한 드라이브를 걸고 있는 도시재생 뉴딜과 공적임대 100만호 공급 등에 대해 이같이 지적했다.

새 정부는 출범 전부터 핵심 공약으로 '도시재생뉴딜'을 내세웠다. 도시재생 뉴딜 사업은 5년 동안 10조원씩 총 50조원을 투입해 500곳을 재생하는 대규모 국토 정비 사업이다. 이명박 정부가 추진한 4대강 사업비(약 22조원)의 2배가 넘는다.

도시재생 뉴딜과 함께 정부가 추진 중인 또다른 핵심 정책은 공적 주택 100만호 공급을 위한 주거복지로드맵이다.

지난해 11월 정부는 무주택 서민을 위해 2022년까지 공공임대 65만호, 공적지원 임대주택 20만호, 공공분양 15만호 등 총 100만호의 주택을 공급하겠다는 청사진을 발표했다. 공공임대 65만호는 이전 정부들이 공급한 공공임대 주택 수보다 많다. 박근혜 정부 55만1000호, 이명박 정부 45만5000호, 노무현 정부는 39만3000호를 공급했다.

◇도시재생, 예산 낭비 우려

먼저 도시재생뉴딜과 관련해 전문가들은 필요성을 인정하면서도, 예산을 낭비할 수 있다고 입을 모으고 있다.

심교언 건국대 교수는 "선진국에서 하는 것을 계획을 잘 잡아서 했다"면서도 "재생 취지는 빨리하는게 아니다. 지금은 너무 급하게 해서 꼼꼼하게 할 수 있을지 우려된다"고 말했다. 이어 "대선 공약에 맞춰 매년 10조원을 쓰다보면, 무리하게 갈 수 있다. 예산 낭비로 귀결될 수 있다"며 "공약에 매이지 말고 효과가 극대화되도록 천천히 차분하게 해야 한다"고 강조했다.

함영진 빅데이터랩장은 "잘 계획해서 마을 가꾸기를 하면 긍정적인 사업이 될 수 있다"면서도 "지자체랑 유기적으로 협업하지 않고 정부 주도로 하면 한계가 있다. 재원 낭비 문제가 생긴다"고 지적했다.

지방에 배분된 예산을 제대로 관리·감독하는 체계가 없어 도시재생 예산이 '눈먼 돈'으로 전락할 수 있다는 우려도 나왔다. 가령 도시재생 지역을 선정해 해당 지자체에 100억원을 배분했을 때 이 돈이 지역 주민들을 위해 어떻게 쓰이는지 감시 및 검증이 이뤄지지 않고 있다는 것이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "많은 돈을 지방에 내려 보냈다. 그러나 그 돈을 제대로 쓰고 있는지 관리·감독 할 필요가 있다"며 "전문가가 부족한 상태에서 사업이 잘 돌아갈 수 있겠나? 재생 선정지역에서 돈을 어떻게 쓰는지 점검할 전문가, 코디네이터가 부족하다"고 꼬집었다.

◇재생사업, 주민 참여 부족…지속가능성 있나?

국토교통부는 올해 총 100곳 내외의 도시재생 뉴딜 사업지를 8월까지 선정할 예정이다. 지난해 선정된 시범사업 68곳 중 50곳을 선도지역으로 지정해 하반기부터 사업에 본격 착수한다.

이와 함께 도시재생대학을 50개 이상 늘리고 도시재생대학을 운영하는 도시재생지원센터에 대한 지원을 강화하는 등 '지역주민 주도 도시재생 뉴딜 거버넌스' 구축을 추진 중이다.

그러나 주민 참여가 형식적이고 정부주도 사업으로 사업 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 나오고 있다.

경제정의실천시민연합이 기존에 추진된 12개 선도사업의 예산소요내역을 분석한 결과, 총2723억원 중 90.6%인 2468억원이 도로확장 및 포장, 가로정비 등의 물리적 환경개선사업에 투입되고, 주민제안사업 등은 5.7%에 불과한 것으로 나타났다.

김태섭 주택산업연구원 도시·금융연구실장은 "서울은 아직은 주민들의 만족도가 높지 않다"며 "노후 주택 가진 거주자 입장에서는 삶의 질이 향상되는게 아니라 관광객이 늘어나고 지역 경제 활성화되는 측면이 있다. 주거환경이 획기적으로 변하지 않는다"고 말했다.

이어 "68곳을 지정해 사업을 추진 중이고, 전보다는 계획적으로 예산을 확보해서 진행하는 측면은 있다"면서도 "주민들이 얼마나 만족을 할 것인지, 지속 가능성 측면에서 검증이 안됐다"고 덧붙였다.

◇'임대주택'도 주민 의견 수렴이 관건

주민들이 재생 사업에 불만을 갖지 않으려면, 의견 수렴이 필요하다는 지적이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "현재 주민 의견 수렴이 잘 안되고 있다. 몇 명이 반대하면 사업 추진이 쉽지 않다"며 "신속하게 먼저 지정하고 나서 설득해야 할 가능성이 높다"고 말했다.

이어 "주민 의견이 필요한 부분을 잘 봉합하는게 좋다. 선택과 집중을 통해 신속하게 하는게 좋다. 5년으로 끝나는 부분이지만, 잘 되어서 차기 정권으로 연결 될 수도 있다. 이를 감안해 정부에서 토대를 마련하면 될 것"이라고 부연했다.

박근혜 정부의 대표적인 청년임대주택 정책인 행복주택은 주민 반발에 부딪혀 일부지역에서 백지화된 사례가 있다. 마찬가지로 현 정부에서도 비슷한 문제를 겪고 있다. 지역 주민들이 청년임대주택 신축을 완강하게 반대하고 있기 때문이다.

심교언 교수는 "청년 임대 주택도 반대가 너무 많다. 급하게 추진하다 보니 주민 의견 설득이 부족한 것"이라며 "주민들과 소통을 많이 해서 불필요한 오해를 없애는게 중요하다"고 제언했다.

◇공적임대 축소 우려…매입임대 고려 필요

결과적으로 청년 임대주택 등 공적임대 사업 추진이 어려워지거나 축소될 가능성도 제기된다.

권일 팀장은 "거창하게 임대주택 공급 계획을 잡아놨다가 축소될 수 있다. 임대주택은 지역 주민들, 지자체 반발이 심하기 때문"이라며 "이번 정부에서는 그런 시행착오를 줄이는 공급이 적시에 이뤄지도록 해야 한다"고 말했다.

이어 "임대주택 공급이 원활하지 못했다. 당초 공약으로 내세웠지만, 예산 집행 과정에서 준비된 바가 없었기 때문에 1년 동안 공급면에서 좋은 점수는 줄 수 없다"며 "몇 만 가구씩 숫자가 중요한 부분도 있지만, 소비자들은 입주하는 시점에 집이 있어야 한다"고 전했다.

한편 공공임대주택을 정부가 공급하는 대신 매입임대 물량을 늘려야 한다고 전문가들은 보고 있다.

함영진 실장은 "정부가 공공임대로 하는 것도 좋지만, 공공주도의 미분양이 많은 지역이나 입주가 많은 곳에서 매입을 하면 수급 불균형이 해소될 수 있다"고 했다.

권대중 교수도 "주택시장이 안정화 되고 있기 때문에 공실률 발생할 수 있다"며 "무작정 짓기 보다는 기존 미분양, 미입주 사태 난 것을 매입해야 한다. 매입임대를 늘릴 필요가 있다"고 전했다.

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