【세종=뉴시스】강종민 기자 = 30일 오전 세종특별시 3-3생활권 소담동에 분양 예정인 한 오피스텔 견본주택에서 청약예정자들이 상담과 입지 조건 등을 살펴보고 있다. 2017.06.30. [email protected]
【서울=뉴시스】이승주 기자 = 내년 오피스텔 투자시장은 '금리인상'과 '대출규제', '전매제한'이란 트리플 악재에 직면한다. 그동안 저금리의 투자처로 각광받았던 오피스텔 시장에 투자수요가 이전보다 크게 줄어들 것으로 예상된다.
5일 건설 및 부동산업계에 따르면 지난 2~3년 저금리가 계속되면서 수익형 부동산에 투자수요가 몰려들었다. 특히 지난해 6월 기준금리가 역대 최저수준에 다다른 뒤 갈 곳 없는 뭉칫돈이 매매가가 상대적으로 저렴한 오피스텔 시장에 급속도로 흘러들었다.
이에 오피스텔 투자시장은 '분양가 상승'과 '공급과잉', '수익률 하락'이란 투자 3중고를 겪었다.
저금리에 투자수요가 몰려들자 건설사에서는 높은 분양가로 물량을 대거 쏟아내기 시작했다. 높은 분양가는 기존 오피스텔 매매가격도 끌어올렸다. 또한 무분별하게 공급량이 증가하자, 일부 지역에서는 공급과잉 및 공실 우려가 제기됐다.
오피스텔 임대공급이 증가하자 지역에 따라 월 임대료도 소폭 하락세를 보였다. 이에 임대수익률도 하락세를 이어갔다.
KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔 임대수익률은 지난 2014년 1월 5.62%에서 하락해 지난달 4.89%를 기록했다. 반면 같은기간 평균 매매가는 2억2011만원에서 2억3181만원으로 올랐다.
투자자가 유입될수록 점차 투자하기 좋지 않은 시장으로 변해갔다. 분양가는 상승한 반면 공실위험은 증가하고 수익률은 하락하는 '3중고'가 계속됐기 때문이다.
하지만 이같은 3중고에도 오피스텔 투자수요는 계속됐다. 심지어 연이은 부동산규제로 시장침체가 예상됐던 지난 10월에도 송도에 분양한 '송도SK뷰센트럴'은 123.8대 1의 청약률을 기록하는 등 날개돋힌듯 팔렸다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "오피스텔은 이같은 3중고에도 여전히 투자자들이 선호하는 상품이었다"며 "수익률이 하락하더라도 금리가 워낙 낮다보니, 상대적으로 오피스텔에 투자하는 것이 낫겠다는 판단 에서였을 것"이라고 말했다.
【서울=뉴시스】전진우 기자 = 1일 KB국민은행이 발표한 월별 통계자료에 따르면 지난 7월 서울 오피스텔 임대수익률은 4.98%로 전월대비 0.02%포인트 하락했다. [email protected]
하지만 내년에는 이같은 투자수요가 크게 위축될 전망이다. 내년부터 오피스텔 시장에는 기존 3중고에 이어 '트리플 악재'도 겹치기 때문이다.
첫 번째 요소는 '금리인상 가능성'이다.
지난달 30일 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.25%포인트 올려 연 1.50%로 정했다.
이번 기준금리 인상은 지난해 6월 사상 최저 수준인 연 1.25%로 내려간 뒤 17개월만에 조정된 것이다. 금리인상이 단행된 것은 지난 2011년 6월 이후 6년 5개월만이다.
내년에는 미국 금리인상에 따라 국내에서도 한 차례 이상 기준금리가 인상될 것으로 예상된다.
향후 금리가 더 오르면 대출이자도 함께 올라 임대수익률이 하락할 것이다. 이에 금리보다 상대적으로 높았던 오피스텔 수익률의 매력이 점차 떨어져 이전보다 투자수요가 위축될 수 있다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "시중금리와 비교우위를 통해 구입여부를 결정하는 오피스텔은 내년부터 상가 등의 다른 수익형 부동산과 함께 투자수요가 위축될 것"으로 전망했다.
또한 대출규제도 변수다. 내년부터 임대사업자에 대한 대출이 까다로워진다.
금융위원회에 따르면 내년 3월부터 부동산 임대업 여신심사시 RTI(임대업이자상환비율)을 산출해 적정성 여부를 심사하게 된다. 부동산 임대업 여신 심사 시 연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출되는 RTI를 산출해 해당 대출의 적정성 여부를 심사한다.
이에 단기 시세차익을 노리거나 자금여력이 되지 않는데도 무리하게 매입하려 했던 이들을 중심으로 투자수요가 줄어들 것으로 예상된다.
【서울=뉴시스】권현구 기자 = 정부가 내년부터 다주택자의 대출 규제에 초점을 맞춘 신 DTI(총부채상환비율)를 도입하는 등 본격적인 가계부채 총량 관리에 돌입하는 가계부채 종합대책을 발표한 24일 오후 서울 영등포구 여의도 KB국민은행을 찾은 시민들이 대출 상담을 받고 있다. 2017.10.24. [email protected]
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "이전보다 투자금을 조달하기 어려워질 것"이라며 "자금여력이 되지 않는 이들이 빠지면서 이전보다 투자수요가 감소할 것"으로 전망했다.
또한 '전매규제 강화'도 영향을 미칠 것으로 예상된다.
내년 1월25일부터 '건축물의 분양에 관한 법률'에 따라 투기과열지구 뿐 아니라 청약조정대상지역에도 소유권 이전등기 시까지 오피스텔 분양권 전매가 제한된다.
그동안 분양가와 함께 매매가도 상승하자, 단기 시세차익을 노리고 오피스텔 청약시장에 뛰어드는 이들이 많았다. 일부 신도시 모델하우스는 웃돈을 노린 투자수요로 오픈 전부터 밤새 기다리는 이들로 문전성시를 이룰 정도였다.
하지만 앞으로 분양권 전매 규제가 강화되는 만큼, 이같이 단기 시세차익만을 노린 투자수요는 줄어들 전망이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "그동안 오피스텔 시장은 분양권 웃돈만을 노린 '묻지마 투기수요'가 가세하면서 가격이 오르고 수익률은 하락하는 현상이 심화했다"며 "내년에는 금리인상 등 여파로 거시경제 침체 가능성도 크다. 오피스텔 투자수요는 이전보다 위축될 것"으로 봤다.
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