【서울=뉴시스】최재원 변호사 = 상업용과 업무용시설 등 경매물건에 유치권신고가 없으면 이상할 정도가 돼 버렸다. 아파트 경매에 있어 유치권신고는 애교가 됐을 정도다.
유치권은 당사자 간의 합의나 등기를 요하지 않고 민법(제320조 제1항)에 의해 일정한 요건만 갖추면 당연히 발생하는 법정담보물권으로서, 공평의 원칙을 실현하기 위해서 인정됐다. 생활에서는 공사업자가 발주자로부터 공사대금을 받기 전까지 공사한 건물의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리인 것이다. 그러나 유치권은 법정물권이기 때문에 민법은 엄격한 요건을 요구한다. 당사자 간의 채권이 유치권으로 보호받기 위해서는 민법상의 성립요건과 존속요건을 갖춰야 한다.
경매시장에서 유치권은 80~90%가 거짓말이라는 속설이 있다. 모든 사건이 당사자 간의 채권채무가 전혀 없는데도 유치권을 주장한다는 것은 아니다.
일례로 경매물건에 직접 관련된 채권이 없음에도 불구하고 채무자나 소유자가 타인과 공모해 낙찰자로부터 금전 등을 갈취하거나 제3자로 하여금 낙찰 받게 하기 위해 가공의 유치권 신고를 태연하게 법원에 하는 경우가 있다. 일부 입찰자는 집행법원의 유치권신고에 대한 실질적 심사권한이 없음을 간파하고 저가 낙찰에 눈이 멀어 우편으로 유치권신고를 하는 경우도 있다. 하지만 대부분은 경매물건과 관련된 직간접적인 채권은 있지만 유치권 성립요건이나 존속요건에 하자가 있기 때문에 거짓이라는 것이다.
즉 임차인이 가지는 임차보증금 반환청구권, 임차목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임대인에 대해 가지는 손해배상청구권을 가지고는 유치권 주장을 할 수는 없다. 유치권 성립요건인 목적물에 관해 생긴 채권이라고 할 수 없기 때문이다.
유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유와 관련해서는 경매개시결정의 기입등기 전에 점유가 이뤄져야 낙찰자에게 대항할 수 있다.
대법원 판례(대판 2005.8.19. 2005다22688)는 “채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매 개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다”고 판시했다.
최근 법무법인 자연수가 경매 자문한 사건에서 유사한 사건을 살펴보면, 공사자체가 경매개시결정 기입등기 이후에 이뤄진 경우가 있다. 공사업자와 원도급업자간의 특수 관계에 기인한 경우다. 또 다른 사례는 공사비 채권관리를 제대로 하지 않고 있다가 공사한 건물에 경매개시가 이뤄지고 난 뒤에야 점유를 하고 유치권 행사중이라는 현수막을 붙인 경우다. 대부분의 유치권 사건은 후자인 경우가 많다.
유치권 사건을 경매자문하거나 소송하면서 드는 생각은 ‘유치권 깨기가 쉽다’는 것이다. 따라서 전문변호사와 잘 상의하기를 바란다. 현재 유치권의 폐단을 줄이고자 민법개정안이 국회에 제출되고 학계와 법조계에서도 활발한 활동이 이뤄지고 있는 것으로 알고 있다. 하루 빨리 제도 개선이 이뤄지길 바란다. 문의 02-3477-0099
법무법인 자연수
유치권은 당사자 간의 합의나 등기를 요하지 않고 민법(제320조 제1항)에 의해 일정한 요건만 갖추면 당연히 발생하는 법정담보물권으로서, 공평의 원칙을 실현하기 위해서 인정됐다. 생활에서는 공사업자가 발주자로부터 공사대금을 받기 전까지 공사한 건물의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리인 것이다. 그러나 유치권은 법정물권이기 때문에 민법은 엄격한 요건을 요구한다. 당사자 간의 채권이 유치권으로 보호받기 위해서는 민법상의 성립요건과 존속요건을 갖춰야 한다.
경매시장에서 유치권은 80~90%가 거짓말이라는 속설이 있다. 모든 사건이 당사자 간의 채권채무가 전혀 없는데도 유치권을 주장한다는 것은 아니다.
일례로 경매물건에 직접 관련된 채권이 없음에도 불구하고 채무자나 소유자가 타인과 공모해 낙찰자로부터 금전 등을 갈취하거나 제3자로 하여금 낙찰 받게 하기 위해 가공의 유치권 신고를 태연하게 법원에 하는 경우가 있다. 일부 입찰자는 집행법원의 유치권신고에 대한 실질적 심사권한이 없음을 간파하고 저가 낙찰에 눈이 멀어 우편으로 유치권신고를 하는 경우도 있다. 하지만 대부분은 경매물건과 관련된 직간접적인 채권은 있지만 유치권 성립요건이나 존속요건에 하자가 있기 때문에 거짓이라는 것이다.
즉 임차인이 가지는 임차보증금 반환청구권, 임차목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임대인에 대해 가지는 손해배상청구권을 가지고는 유치권 주장을 할 수는 없다. 유치권 성립요건인 목적물에 관해 생긴 채권이라고 할 수 없기 때문이다.
유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유와 관련해서는 경매개시결정의 기입등기 전에 점유가 이뤄져야 낙찰자에게 대항할 수 있다.
대법원 판례(대판 2005.8.19. 2005다22688)는 “채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매 개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다”고 판시했다.
최근 법무법인 자연수가 경매 자문한 사건에서 유사한 사건을 살펴보면, 공사자체가 경매개시결정 기입등기 이후에 이뤄진 경우가 있다. 공사업자와 원도급업자간의 특수 관계에 기인한 경우다. 또 다른 사례는 공사비 채권관리를 제대로 하지 않고 있다가 공사한 건물에 경매개시가 이뤄지고 난 뒤에야 점유를 하고 유치권 행사중이라는 현수막을 붙인 경우다. 대부분의 유치권 사건은 후자인 경우가 많다.
유치권 사건을 경매자문하거나 소송하면서 드는 생각은 ‘유치권 깨기가 쉽다’는 것이다. 따라서 전문변호사와 잘 상의하기를 바란다. 현재 유치권의 폐단을 줄이고자 민법개정안이 국회에 제출되고 학계와 법조계에서도 활발한 활동이 이뤄지고 있는 것으로 알고 있다. 하루 빨리 제도 개선이 이뤄지길 바란다. 문의 02-3477-0099
법무법인 자연수
