【서울=뉴시스】김정환 기자 = 2018평창동계올림픽 특수를 노리고 강원 정선군 강원랜드 인근에 들어서려 했던 A분양형 호텔의 경우 시공사 부도로 공사가 중단된 상태다. 이 지역에 세워질 예정이었던 B분양형 호텔도 지난 2012년 말 착공 신고를 했지만 아직 첫 삽도 뜨지 못했다.
‘황금알을 낳는 거위’처럼 여겨지는 분양형 호텔이지만, 위험성에 대한 경고의 목소리도 높다. 앞의 두 분양형 호텔 투자자들은 과거 쇼핑몰 분양 광풍에 휘말려 막대한 손해를 봤던 개미 투자자들처럼 적잖은 피해를 호소하고 있다.
저금리 시대 투자처로서 분양형 호텔을 긍정적으로 평가하고 있는 많은 부동산 전문가들도 투자자들의 ‘묻지마 투자’에는 일제히 우려를 나타내고 있다. 다음은 부동산 전문가들의 경고 메시지다.
◇박상언 “구분등기 여부를 꼭 확인”
유앤알 컨설팅 박상언 대표는 “지분등기로 분양된 전국 각지 쇼핑몰의 경우 지금까지도 투자자들에게 엄청난 고통을 안겨주고 있는 것을 잊지 말고, 구분등기인가를 반드시 확인해야 한다”고 강조했다.
박 대표는 “일부 분양형 호텔의 경우 개별등기란 모호한 표현을 쓰는데 이는 분양업자들이 만들어낸 용어로 정확한 법률 용어가 아니다”며 “개별등기란 지분등기와 구분등기로 나눌 수 있는데 지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해지는 구분등기와 달리 ‘1000분의 3’ 식으로 지분만 표시된다. 이 경우 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때 문제가 될 수 있고, 계약자가 추후 매각을 하려해도 쉽지 않다. 은행권 대출도 어려울 수 있다. 사실 구분등기가 된다고 해도 분양형 호텔은 환금성 면에서 태생적 한계가 있기 마련인데 지분등기라면 재산권 행사에 더욱 제한이 따르고 추후 가격 하락 가능성이 많다”고 지적했다.
그는 또 시행 및 시공사의 재무건전성 여부 확인을 충고했다. “시행 및 시공사의 규모나 재무건전성, 분양가능성 등을 먼저 확인해봐야 한다. 분양형 호텔의 경우 시행·시공사의 부도로 공사가 중단된 경우가 많기 때문이다. 아울러 객실 가동률이나 운영 수익을 높일 경영 계획을 수립했는지도 따져봐야 한다.”
◇안민석 “확정수익률 믿지 마세요”
FR인베스트먼트 안민석 선임연구원은 “최근 일부 분양형 호텔 현장에서 임대수익 확정 보장제가 실시되고 있지만, 이미 영업에 들어간 분양형 호텔 중 일부에서 약정된 수익을 투자자에게 지급하지 못해 법정 공방으로 이어지는 사례가 관찰되고 있다”며 “제 아무리 확정 수익률 보장 계약서가 있다고 해도 이행보증장치나 담보가 없다면 안심할 수 없는 만큼 투자자들이 특히 주의해야 한다”고 지적했다.
안 연구원은 또 ▲운영업체의 전문성 점검 ▲해당 지역의 관광 수요 변동 예측 등을 주문했다. “분양형 호텔은 다른 수익형 부동산처럼 1년 단위로 임차인과 임대계약을 맺는 것이 아니라 시행사와 그 위탁을 받은 운영사에 모든 임대 관리를 맡기고 매출에 따른 수익을 지급받는 방식이다. 호텔에 최대한 많은 방문객이 투숙해야만 고수익을 얻을 수 있는 구조다. 따라서 운영사의 전문성이 낮을 경우 객실 가동률이 떨어지면서 투자 수익률이 하락할 수 있다. 제주 지역의 경우 요우커의 비중이 높아 다른 지역에 비한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있지만, 향후 대외변수 등으로 관광 수요가 감소할 가능성도 미리 따져볼 필요가 있다.”
특히 안 연구원은 “서울에 주로 거주하는 투자자들은 대부분 서울 강남에 차려진 견본주택을 방문해 상담사들의 설명만 듣고 투자를 결정한다”며 “그러나 일부 호텔의 경우 견본주택에서 모형이나 조감도 등으로 보는 것과 실제가 다른 경우도 있으니 투자를 하겠다면 반드시 현장을 찾아 찬찬히 살펴본 뒤 결정하는 것이 좋다”고 강조했다.
[email protected]
‘황금알을 낳는 거위’처럼 여겨지는 분양형 호텔이지만, 위험성에 대한 경고의 목소리도 높다. 앞의 두 분양형 호텔 투자자들은 과거 쇼핑몰 분양 광풍에 휘말려 막대한 손해를 봤던 개미 투자자들처럼 적잖은 피해를 호소하고 있다.
저금리 시대 투자처로서 분양형 호텔을 긍정적으로 평가하고 있는 많은 부동산 전문가들도 투자자들의 ‘묻지마 투자’에는 일제히 우려를 나타내고 있다. 다음은 부동산 전문가들의 경고 메시지다.
◇박상언 “구분등기 여부를 꼭 확인”
유앤알 컨설팅 박상언 대표는 “지분등기로 분양된 전국 각지 쇼핑몰의 경우 지금까지도 투자자들에게 엄청난 고통을 안겨주고 있는 것을 잊지 말고, 구분등기인가를 반드시 확인해야 한다”고 강조했다.
박 대표는 “일부 분양형 호텔의 경우 개별등기란 모호한 표현을 쓰는데 이는 분양업자들이 만들어낸 용어로 정확한 법률 용어가 아니다”며 “개별등기란 지분등기와 구분등기로 나눌 수 있는데 지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해지는 구분등기와 달리 ‘1000분의 3’ 식으로 지분만 표시된다. 이 경우 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때 문제가 될 수 있고, 계약자가 추후 매각을 하려해도 쉽지 않다. 은행권 대출도 어려울 수 있다. 사실 구분등기가 된다고 해도 분양형 호텔은 환금성 면에서 태생적 한계가 있기 마련인데 지분등기라면 재산권 행사에 더욱 제한이 따르고 추후 가격 하락 가능성이 많다”고 지적했다.
그는 또 시행 및 시공사의 재무건전성 여부 확인을 충고했다. “시행 및 시공사의 규모나 재무건전성, 분양가능성 등을 먼저 확인해봐야 한다. 분양형 호텔의 경우 시행·시공사의 부도로 공사가 중단된 경우가 많기 때문이다. 아울러 객실 가동률이나 운영 수익을 높일 경영 계획을 수립했는지도 따져봐야 한다.”
◇안민석 “확정수익률 믿지 마세요”
FR인베스트먼트 안민석 선임연구원은 “최근 일부 분양형 호텔 현장에서 임대수익 확정 보장제가 실시되고 있지만, 이미 영업에 들어간 분양형 호텔 중 일부에서 약정된 수익을 투자자에게 지급하지 못해 법정 공방으로 이어지는 사례가 관찰되고 있다”며 “제 아무리 확정 수익률 보장 계약서가 있다고 해도 이행보증장치나 담보가 없다면 안심할 수 없는 만큼 투자자들이 특히 주의해야 한다”고 지적했다.
안 연구원은 또 ▲운영업체의 전문성 점검 ▲해당 지역의 관광 수요 변동 예측 등을 주문했다. “분양형 호텔은 다른 수익형 부동산처럼 1년 단위로 임차인과 임대계약을 맺는 것이 아니라 시행사와 그 위탁을 받은 운영사에 모든 임대 관리를 맡기고 매출에 따른 수익을 지급받는 방식이다. 호텔에 최대한 많은 방문객이 투숙해야만 고수익을 얻을 수 있는 구조다. 따라서 운영사의 전문성이 낮을 경우 객실 가동률이 떨어지면서 투자 수익률이 하락할 수 있다. 제주 지역의 경우 요우커의 비중이 높아 다른 지역에 비한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있지만, 향후 대외변수 등으로 관광 수요가 감소할 가능성도 미리 따져볼 필요가 있다.”
특히 안 연구원은 “서울에 주로 거주하는 투자자들은 대부분 서울 강남에 차려진 견본주택을 방문해 상담사들의 설명만 듣고 투자를 결정한다”며 “그러나 일부 호텔의 경우 견본주택에서 모형이나 조감도 등으로 보는 것과 실제가 다른 경우도 있으니 투자를 하겠다면 반드시 현장을 찾아 찬찬히 살펴본 뒤 결정하는 것이 좋다”고 강조했다.
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