【서울=뉴시스】김형섭 기자 = 가을 이사철을 맞아 전·월세를 구하려는 서민들이 늘면서 불법 중개행위도 기승을 부릴 것으로 예상된다.
불법 중개행위는 법정 중개 수수료보다 높은 금액을 요구하거나 중요한 권리관계에 대한 사실을 왜곡해 임차인에게 피해를 입힐 수 있다.
국토해양부는 6일 대표적인 불법 부동산 중개행위의 유형과 대처요령을 제시하며 주의를 당부했다.
다음은 국토부가 제시한 대표적인 불법 중개 및 전세사기 대처요령이다.
◇'○○○컨설팅', '△△△투자개발' 등
부동산 중개업자는 간판에 '공인중개사 사무소'나 '부동산중개'라는 문구를 반드시 사용토록 법률로 규정하고 있다. 따라서 '컨설팅'이나 '투자개발 등의 상호를 사용해 부동산 매매, 임대차 등의 중개행위를 하는 것은 불법이다.
전월세 거래를 위해 중개업소를 방문할 경우 간판에 공인중개사 사무소나 부동산 중개 문구가 있는지 확인하고 이들 업소를 통해서만 거래하는 것이 바람직하다.
또 부동산정보지, 인터넷 카페 등에서 개발호재가 있는 지역을 소개해 투자를 부추기거나 콜센터 상담원을 통해 호객행위를 하는 경우가 있는데 이들 업소는 법정 수수료보다 높은 수수료를 요구하거나 거래사고가 발생해도 손해배상이 보장되지 않아 주의해야 한다.
◇자격증을 대여해 부동산을 중개하는 행위
공인중개사 자격증 없이 부동산 중개 영업을 하는 것은 당연히 불법이다. 무자격 중개업자를 피하려면 중개 의뢰를 하기 전에 법령에 따라 적법하게 등록된 업소인지를 확인해야 한다.
등록된 중개업자를 확인하려면 공인중개사에게 주민등록증 등의 신분증 제시를 요구해 공인중개사 자격증이나 중개사무소 등록증과 대조해 보면 된다.
또 관할 시·군·구에 전화로 적법한 업체인지 문의할 수 있고 지역별로 운영중인 '한국토지정보시스템'을 통해 인터넷으로도 확인할 수 있다.
◇과도한 중개수수료 요구
중개수수료를 법령과 조례에서 정한 수수료 및 실비를 초과해 요구하는 행위는 공인중개사법 위반이다. 계약 전에 중개수수료 액수를 정확히 알아보고 계약시에는 중개대상물 확인설명서에 기재된 금액이 맞는지 확인해야 한다.
법령에서 정한 임대계약의 보증금별 중개수수료는 ▲5000만원 미만 0.5% ▲5000만~1억원 미만 0.4% ▲1억~3억원 미만 0.3% ▲3억원 이상 0.8%이내(당사자간 협의로 결정) 등이다.
중개수수료 한도액도 있어 5000만원 미만은 20만원까지, 5000만~1억원 미만은 30만원까지만 받을 수 있다. 이에 더해 경기 지역에서는 2000만원 미만의 경우 수수료율을 0.5%(한도액 7만원)로 정해 놓았다.
월세는 보증금이 5000만원 이상일 경우 월세에 100을, 5000만원 미만일 경우 70을 곱해 전체 보증금 규모를 산출한 뒤 중개수수료를 적용한다.
예를 들어 보증금 5000만원에 월세가 40만원인 경우는 월세에 100을 곱한 4000만원과 보증금 5000만원을 더한 9000만원을 전체 보증금으로 보고 중개수수료 요율을 0.4%로 적용한다. 이 경우 9000만원의 0.4%는 36만원이지만 한도액이 30만원으로 정해져 있어 중개수수료는 30만원이 된다.
만일 보증금 2000만원에 월세가 20만원이라면 월세에 70을 곱한 1400만원과 보증금을 더한 3400만원으로 중개수수료를 계산한다. 이 경우 보증금별 중개수수료 5000만원 미만에 해당돼 0.5%의 수수료 요율이 적용되며 중개료는 17만원이다.
◇권리관계 등 중요사항 누락 및 왜곡
중개업자가 대상물건의 권리관계처럼 중요한 사항을 설명하지 않아 임차인에게 피해를 유발하는 경우도 있다.
이같은 피해를 방지하기 위해서는 중개업자에게 등기부등본 등 공적장부에 근거해 설명해 줄 것을 요청하고 본인도 기재내용이 정확한지 직접 살펴봐야 한다.
특히 주변시세보다 지나치게 저렴하거나 특별한 이유없이 조건이 좋다면 해당 물건의 권리관계와 상태 등을 더욱 세밀히 확인할 필요가 있다.
전월세 계약시에는 임대인이 해당 부동산 소유자인지, 등기부등본 등 공적장부와 계약서에 기재된 사항이 일치하는지, 계약서에 기재된 계약내용이 임대인과 합의된 내용과 맞는지 여부를 살펴야 한다.
또 계약서와 함께 받게되는 중개대상물 확인설명서에 기재된 내용이 실제 부동산의 상태, 권리관계 등과 일치하는지 여부와 한국공인중개사협회나 서울보증보험에서 발행한 공제증서인지를 확인해야 한다.
◇관리인 및 중개업자의 이중 계약
전세사기의 대표 유형으로는 이중계약이 있다. 임대인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을 위임받은 건물 관리인이 임대인에게는 월세계약을 체결했다고 통보하고 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금을 가로채는 식이다.
또 무자격 중개인이 다른 사람과 짜고 월세로 주택을 임차한 뒤에 세입자에게는 전세로 집을 내주고 전세 보증금을 가로채기도 한다.
이에 따라 전세계약 체결시에는 중개업자와 거래 상대방의 신분을 확인하는 것이 필수다. 중개업자는 해당 시·군·구나 인터넷을 통해 확인할 수 있으며 거래 상대방은 신분증, 등기권리증, 등기부등본 등을 대조해 확인할 필요가 있다.
신분증을 위조하면 진위를 가려내기 힘든데 이 경우 ARS(1382번) 전화로 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 분실, 주민등록번호 오류, 말소 등을 확인할 수 있다. 인터넷 사이트인 민원24(www.minwon.go.kr)에서도 주민등록 진위 여부를 확인해준다.
아울러 소유자와 거래 물건의 내력과 상태, 주변환경에 대해 자연스럽게 대화를 나눠보고 소유자가 신분 확인에 미온적이거나 의심스러우면 계약을 신중히 체결하는 것이 중요하다고 국토부는 조언했다.
◇전월세 직거래 사기
최근에는 인터넷 부동산직거래 사이트를 통해 전월세를 구하는 임차인을 상대로 등기권리증 등을 위조해 집주인 행세를 하며 보증금을 가로채는 사례가 발생하고 있다.
가급적 중개업자를 통해 거래하는 것이 좋지만 직거래가 불가피하다면 소유자와 물건상태 등을 주의해서 확인할 필요가 있다.
특히 주변 시세보다 현저히 싼 가격에 계약을 서두르는 직거래는 신중히 접근해야 한다.
이 경우 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 소유자의 인적사항과 물건의 현지현황 등을 잘 살펴본 후 소유자 신분증 확인 등을 거쳐 계약여부를 결정해야 한다고 국토부는 충고했다.
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