서울, 두자릿수 첫 상승
용산 35% 최고…강남3구-마.용.성 많이 올라
9억원이상 고가주택 84% 서울에 몰려
"고가주택 중심 현실화…서민부담 최소화"
(그래픽 = 국토교통부 제공)
【서울=뉴시스】신정원 기자 = 올해 표준단독주택 공시가격이 전국 평균 9.13% 올랐다. 서울은 17.75%로 공시제도가 도입된 이래 처음으로 두자릿수 상승률을 기록했다.
김현미 국토교통부 장관은 24일 정부서울청사에서 이같은 내용의 부동산가격 공시제도 추진 방향을 발표했다. 전국 평균 상승률은 지난해 5.51%에서 9.13% 올랐다. 지난달 공개된 예정안을 비롯해 10%대 상승률이 예상됐으나 9%대 인상하는 것으로 최종 결정됐다. 수도권은 13.08%, 광역시는 6.40%, 시·군은 2.87%가 각각 올랐다.
국토부는 "서울 중심의 부동산시장 활황, 각종 개발사업, 주상용 주택으로 용도 전환하기 위한 단독주택 부지 수요 증가 등으로 인해 전국 표준주택 공시가격이 올랐다"고 설명했다.
지역별로 서울이 가장 많이 올랐다. 지난해 7.92%에서 올해 17.75%로 10% 가까이(9.83%) 상승했다. 이는 최근 몇년새 서울 집값이 급등했기 때문이다. 주상용 부동산 신축 수요 증가, 재건축·재개발 등의 영향이 컸다.
연도별 서울 공시가 변동률은 2009년 2.50% 하락한 것을 제외하면 2006년 4.62%, 2007년 9.10%, 2008년 6.99%, 2010년 3.40%, 2011년 0.54%, 2012년 6.55%, 2013년 3.01%, 2014년 3.98%, 2015년 4.33%, 2016년 4.33%, 2017년 5.53%, 지난해 7.92%로 꾸준히 상승했다.
이외에 대구(6.44%→9.18%), 인천(4.42%→5.04%), 광주(5.73%→8.71%), 대전(2.74%→3.87%), 세종(5.77%→7.62%), 경기(3.58%→6.20%), 강원(3.75%→3.81%), 전남(3.50%→4.5%)이 한자릿 수로 상승했다.
반면 경기악화와 공급확대 등으로 주택시장이 침체된 일부 지역은 공시가격 상승률이 지난해 상승률을 밑돌았다. 부산(7.68%→6.49%), 울산(2.74%→2.47%), 충북(3.31%→3.25%), 충남(3.21%→1.82%), 전북(3.34%→2.71%), 경북(3.29%→2.91%), 경남(3.67%→0.69%), 제주(12.49%→6.76%) 등이다.
시·군·구별로 전국 평균보다 더 오른 곳은 28곳, 덜 오른 곳은 222곳이다.
서울 용산구(35.40%)가 전국에서 가장 많이 올랐다. 용산공원 조성사업, 한남재정비 촉진구역, 주택 재개발·재건축사업 등으로 주택가격에 크게 뛰었기 때문이다. 강남구(35.01%)와 마포구(31.24%)도 30% 넘게 올랐다. 서초구(22.99%)와 성동구(21.69%) 역시 큰 변동률을 보였다.
전국 최고 가격 역시 용산구에서 나왔다. 지난해 169억원이던 용산구 이태원로(한남동) 주택(대지면적 1758.9㎡, 연면적 2861.83㎡)이 올해 270억원이 됐다. 이는 1년새에 100억원 뛴 것으로, 지난해 최고가 261억원보다도 9억원 높다. 이 집은 이명희 신세계그룹 회장이 소유하고 있다.
이에 반해 경남 거제시(-4.45%), 경남 창원마산회원구(-4.11%), 경남 창원의창구(-3.97%), 경남 창원진해구(-3.83%), 전북 군산시(-3.69%)는 전국 평균 대비 낮은 상승률을 나타냈다. 조선, 해양플랜트 사업 부진과 지역경기 침체, 공급 확대 등으로 주택시장이 침체된 지역들이다.
이번 공시가격 조정을 반영한 가격별 주택 수는 전국 표준주택 22만 가구를 기준으로 ▲20억원 초과 478호 ▲9억원 초과~20억원 이하 2534호 ▲6억원 초과~9억원 이하 3639호 ▲3억원 초과~6억원 이하 2만743호 ▲1억원 초과~3억원 이하 5만8037호 ▲5000만원 초과~1억원 이하 5만2333호 ▲5000만원 이하 8만2236호다.
이 가운데 종합부동산세 과세 대상인 9억원 이상 주택의 84.76%(2553호)가 서울에 몰린 것으로 나타났다. 서울의 20억원 초과 주택은 전체 478호 중 455호, 9억원 초과~20억원 이하 주택은 전체 2534호 중 2098호다.
정부의 이번 부동산 공시가격 현실화는 크게 두 가지 방향으로 추진됐다. 실거래가격에 못 미치는 공시가격을 현실화하는 것과 복지 제도에 미치는 영향을 줄여 서민 부담을 최소화하는 것이다. 공시가격 현실화도 시세반영률이 낮았던 고가주택은 빠르게, 상대적으로 반영률이 높았던 중·저가 주택은 점진적으로 현실화하겠다고 했다.
김 장관은 "공시제도 도입때부터 현실화율이 낮았고 가격 상승분도 제 때 반영하지 못해 유형, 지역, 가격대별 불균형이 커졌다"며 "특히 단독주택이 아파트에 비해, 시세가 많이 오른 고가 단독주택이 서민 공동주택에 비해 심하게 저평가 돼 있었다"고 추진 배경을 밝혔다. 또한 "특히 시세가 급등했던 고가 주택일수록 현실화율이 낮았다"며 "장기간 현저히 저평가 돼 있어 조세 역진성이 발생했다"고 덧붙였다.
이어 서민 부담을 최소화하기 위한 조치로 중·저가 주택 공시가격 점진적 현실화, 복지제도 영향 최소화 등을 제시했다.
김 장관은 "상대적으로 고가주택에 비해 현실화율이 높은 중·저가 주택은 시세상승률 수준만큼만 인상했다"고 설명했다.
실제 국토부가 발표한 이번 표준단독주택 공시가를 보면 전국 평균 9.13% 올랐지만 전체의 98.3%를 차지하는 중·저가 주택(시세 15억원 이하 21만6000채)은 평균 5.86% 오르는데 그쳤다.
이어 "대다수 중·저가 단독주택 공시가격 인상폭이 크지 않아 복지제도 대상인 중산층 이하 서민에 대한 영향은 크지 않을 것으로 예상된다"며 "다만 개별 가구 부담이 큰 경우 건강보험료·기초연금·기초생활보장 급여 등의 영향을 줄이는 등 보완책을 검토·추진할 계획"이라고 부연했다. 보완책은 개별주택 공시가 공시가 완료된 후 5월께 나올 예정이다.
표준단독주택 공시가는 '주택 적정가격'이다. 개별단독주택 공시가와 보유세 산정 등의 기준이 된다. 재산세, 종합부동산세 등 보유세 등 조세 부과 기준은 물론 각종 부담금 산정 기준 등 60여개 분야에 활용된다.
▲재산세, 종합부동산세, 상속 및 증여세, 건강보험료 등 '조세' ▲재건축초과이익부담금, 개발부담금 등 '부담금' ▲기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 교육비, 근로장려금 등 '복지' ▲보상 담보, 경매 등 목적의 '감정평가 등이다.
정부는 중·저가 변동률이 크지 않아 복지 수급에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다.
건강보험료의 경우에도 대다수 중·저가 단독주택은 시세 상승 수준만 반영해 변동폭이 크지 않을 것으로 예상했다. 기초연금은 전체 노인의 70%에게 지원하고 있는데 고가 부동산을 많이 보유한 소득 상위 30% 이상의 경우 등만 영향을 받을 수 있다. 기초생활보장제도 역시 이미 무주택자이거나 저가 주택 보유자여서 큰 영향이 없을 것으로 전망된다.
세금은 이번 공시가 현실화 추진 배경 자체가 형평성 제고 차원이었기 때문에 집값 급등 지역 고가 주택 보유자를 중심으로 증가할 것으로 보인다.
다만 재산세 부담은 전년도 대비 30% 이내, 재산세와 종부세 등 보유세는 1세대 1주택자 기준 최대 50% 이내로 상승폭이 제한된다. 재산세 부담 상한선은 공시가 기준으로 3억원 이하는 5% 이내, 3억원 초과~6억원 이하는 10% 이내, 6억원 초과는 30% 이내 수준이다.
이 외에 1세대 1주택인 65세 이상 고령자가 15년 이상 장기 보유한 경우라면 종부세를 최대 70%(고령자 최대 30%, 장기보유 최대 50% 중복적용) 감면해 준다. 다가구 주택을 임대주택으로 등록하고 8년 이상 장기임대사업자로 등록한 경우에도 재산세를 감면해 준다. 국토부 관계자는 "공시가 증가로 재산세를 부담하기 어려운 1주택 장기보유 고령자에 대해선 세 부담 상한률 특례를 검토할 계획"이라고 밝혔다.
앞서 정부는 이번 표준단독주택 공시가격 산정을 위해 지난해 7월 작업에 착수했다. 표준주택 22만 가구를 선정하고 지자체, 시.도별 협의와 자체 검수 등을 거쳤고 집주인과 지자체 의견도 청취했다. 이어 지난 23일 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시가격을 확정했으며 25일 공시할 예정이다. 이후 한 달 간 이의 신청을 받아 3월20일 조정 공시를 할 방침이다.
이 외에 공동주택 공시가는 4월 발표한다. 공동주택(아파트)은 이날 발표한 표준단독주택 공시가를 기준으로 결정하는데 단독주택에 비해 현실화율이 상대적으로 높았던 점을 감안하면 일부 고가아파트를 제외하곤 전년 대비 변동률이 표준주택보단 낮을 것으로 예상된다.
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