[8.2대책 1년⓵]“다시 꿈틀거리는 강남..고개드는 마용성”

【서울=뉴시스】박영환 기자 = “시장 메커니즘이 부분적으로 통하지 않는 부분이 있는데, 다이아몬드 등 특수한 수량이 제한된 명품이 그렇다. 지금 강남의 일부 아파트 몇 개도 명품(이다)”

 서울 아파트값이 무섭게 상승하던 지난 2006년 9월 28일, 한 공중파 방송사의 시사프로그램에 출연한 노무현 대통령은 뜻밖에도 ‘강남 아파트 명품론’을 거론해 비상한 관심을 불러일으켰다. 정부가 분양권 전매제한 부활을 비롯한 촘촘한 규제의 그물망을 펼쳤지만, 매매가가 가파르게 오르자 정부정책을 무장해제한 강남 아파트를 명품에 빗대 비판한 것이다.

 이날 방송에 출연해 남긴 노무현 대통령의 발언은 두고두고 회자됐다. 노 대통령은 “이것(강남 부동산)이 다른 곳에 영향을 미치고 있지만 오래갈 수는 없다”고도 했고 “우리가 보호하고자 하는 부동산은 그런 명품은 아니다”라는 발언도 남겼다. 그가 남긴 “의외의 상황”이라는 발언에서는 지난 2003년 출범 이후 집값 잡기 총력전을 펼쳐온 대통령의 당혹감도 읽혔다.

 참여정부 2기로 불리는 문재인 정부가 8·2 부동산 대책을 내놓은 지도 꼭 1년이 흘렀다. 노무현 대통령이 방송에 출연해 강남아파트 명품론을 언급한 이후로는 10여년이 훌쩍 지났다. 하지만 두 진보정부 부동산 정책의 기조는 유사하다. 강남을 주요 타깃으로 하고 있다는 점이다. 부동산 정책이 부양기조에서 시장 안정화쪽으로 확연히 방향을 튼 것도 또 다른 공통점이다.

  양도세 중과, 대출 규제 강화, 투기과열지구 지정 등 고강도 규제를 망라한 8.2대책은 현재까지 ‘절반의 성공’이라는 평가를 받는다. 서울 집값은 양도소득세가 중과된 지난 4월을 전후해 점차 안정을 되찾고 있다. 정부 여당이 지난 6.12 지방선거에서 집값 안정을 주요 치적으로 내세울 정도였다.  하지만 서울 지역 아파트 시장에서는 ‘이상 징후’도 점차 뚜렷해지고 있다. 공교롭게도 현정부 규제의 주요 타깃인 다주택자 대상 종합부동산세 개편안이 윤곽을 드러낸 지난 6월말을 전후해서다.

 ◇강남 아파트 시장 '꿈틀'...이상징후 '뚜렷'

 이번에도 강남이 요주의 대상이다. 서울 재건축 아파트값은 7월 들어 길고(13주) 지루한 하락행진에 마침표를 찍었다. 부동산114에 따르면 서울 재건축은 지난주 상승폭(0.7%)이 커지는 등 완연한 회복세를 보였다. 잠실 주공5단지, 개포주공을 비롯한 강남권 주요 재건축 단지 매수세가 증가한 영향이 컸다. 강남구 대치동 은마아파트는 신고점을 다시 썼다. 31평형은 실거래가가 2억원 가량 뛰었다. 집값은 대개 강남에서 달아오르고, 이어 강북을 거쳐 수도권으로 상승세가 확산된다.

 강북도 덩달아 들썩이고 있다. 서울 용산구 아파트값은 지난주(23일 기준) 25개 자치구 가운데 가장 큰 폭(0.26%)으로 상승했다. 집값 상승세에 불을 지핀 장본인은 박원순 서울 시장이다. 박 시장은 지난달 해외 순방중 용산, 여의도 개발계획의 운을 띄웠다. 김현미 국토교통부 장관이 정부와 조율해야한다며 제동을 걸었지만, 개발 강행 의지를 거듭 피력했다. 그 후폭풍은 거세다.

  강남북의 집값이 다시 꿈틀거리는 배경으로는 보유세를 둘러싼 불확실성이 해소된 점이 꼽혔다. 강남은 전국적인 대기수요가 공급을 압도하고, 강북은 개발호재가 풍부한 상황이어서 강남북이 밀어주고 끌어주며 집값을 끌어올리고 있다는 것이다. 현정부가 다주택자 규제를 강화하는 등 집값 잡기 총력전을 펼치자 똘똘한 한 채를 선호하는 대기수요가 강남북으로 흘러들며 집값이 오르고 있다는 뜻이다.  특히 강북은 W캠프를 비롯한 박시장의 참모진이 문재인 대통령 이후를 염두에 두고 대형개발 계획 등 대권플랜의 시동을 걸며 일부 지역을 중심으로 아파트값이 들ᄊᅠᆨ이고 있다는 분석이다.

 문재인 정부가 이러다가 강남 집값 잡기에 실패한 참여정부의 전철을 밟는 게 아니냐는 목소리도 일각에서 나오는 배경이다.

  정부도 강남을 비롯한 서울 집값이 꿈틀거리자 예의주시하고 있는 것으로 전해졌다. 국토교통부를 비롯한 유관부서에서는 시장 전문가들을 상대로 집값 상승 배경을 놓고 탐문에 들어갔다는 후문이다. 강남이나 강북 일부 지역에서 불붙은 집값 상승세가 확산하며 지난 1년간 힘겹게 쌓은 공든 탑이 흔들릴 가능성을 흘려보내지 않고 있다는 뜻이다. 집값 상승폭이 확대되면 현정부 정책이 건설투자 감소를 촉발하고 경기를 가라앉히는 등 부작용만 양산한다는 비판의 목소리가 높아지며 정책선택의 폭을 줄일 가능성도 크다.

 ◇강남집값 오르면 정부 입지 줄어…하반기 변수 많아

  물론 이러한 집값 상승세가 8월 이후에도 지속될 지는 미지수다. 현정부 규제책의 성패를 논하기는 시기상조라는 뜻이다. 무엇보다, 기준금리 등 하반기 시장을 뒤흔들 대형악재들이 줄줄이 대기 중이다. 한국은행이 올해 중 기준금리를 한차례 인상할 가능성은 여전히 열려 있다. 미국 경제의 성장속도가 예상을 웃돌아 금리 정상화 속도가 빨라질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 한은의 기준금리 인상은 정부 규제와 상승작용을 일으키며 부동산시장에 악재로 작용할 수 있다.

 노무현 대통령이 명품에 비유했던 강남의 아파트값은 현정부의 성패를 좌우할 핵심요소다.  아파트는 경제문제이자 정치문제라는 뜻이다. 주택을 여러 채 보유한 투기 세력이 지대를 추구하며 집값 앙등을 부르고 빈부격차를 확대하는 등 한국사회의 계층 갈등을 부추기고 있다는 것이 현정부에 대거 진출한 시민사회단체 출신 정책 담당자들의 기본 시각이다.

  이태경 헨리조지포럼 사무처장은 아파트값 상승세가 지속되기는 어려울 것으로 내다봤다. 이 사무처장은 “글로벌 경기도 꺾이는 느낌이고, 양적완화도 종료되는 시점”이라며 “기준금리를 한은도 올릴 수밖에 없는 상황이고, 주택담보 대출 금리는 이미 오르고 있다”고 말했다.  이 사무처장은 "(이런 상황에서) 부동산 가격만 올라가면 이상한 것이 아닌가"라고 말했다. 함영진 직방 빅테이터 랩장도 "아직 금리가 부담스러운 수준은 아니지만 하반기에 기준 금리 인상, 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 확대 등이 있음을 감안하면 일각에서 제기하는 재상승은 쉽지 않아 보인다" 고 강조했다.

 [email protected]