[세종=뉴시스]여동준 기자 = 정부의 세제개편안이 그대로 시행되면 비거주 부부가 50대 50 공동명의로 보유한 1주택의 공시가격이 18억원에서 18억100만원으로 오를 경우 종합부동산세가 0원에서 약 204만원으로 뛰는 것으로 분석됐다.

농어촌특별세까지 합친 세 부담은 약 245만원이다. 공시가격은 100만원 높아졌는데 그해 늘어나는 세금은 가격 상승분의 2.5배에 달하는 셈이다.

13일 정부의 2026년 세제개편안과 국토교통부 공동주택 공시가격을 토대로 종부세를 모의계산한 결과, 비거주 부부가 50대 50 공동명의로 보유한 주택의 공시가격이 18억100만원일 때 내년도 종부세는 약 204만3000원으로 산출됐다. 농특세 20%를 더하면 총세액은 약 245만1000원이다.

이는 현행 제도에서 같은 주택의 공시가격이 18억원에서 18억100만원으로 오를 때 종부세 증가액이 약 1500원인 것과 대비된다. 같은 공시가격을 기준으로 해도 개편 후 종부세가 현행보다 약 204만원 이상 늘어난다.

공시가격이 불과 100만원 오르는데 종부세가 200만원 넘게 뛰는 것은 과세 여부를 가르는 가격과 실제 세액을 계산할 때 적용하는 기본공제가 다르기 때문이다.

개편안은 부부 공동명의 1주택의 경우 거주 여부와 관계없이 부부 지분가액 합계가 18억원을 넘어야 종부세 과세 대상으로 삼는다. 따라서 공시가격이 정확히 18억원이면 종부세가 부과되지 않는다.

그러나 비거주 부부가 과세 대상이 된 이후 세액을 계산할 때 적용받는 기본공제는 1인당 4억원, 부부 합계 8억원이다.

공시가격이 18억100만원이 되면 부부의 지분가액은 각각 9억50만원으로 과세기준을 넘고, 세액 계산에서는 각각 4억원만 공제된다.

공시가격 상승분 100만원만 과세표준에 반영되는 게 아니라 그동안 과세기준에 가려져 있던 지분가액과 기본공제의 차액까지 한꺼번에 계산 대상에 들어가는 것이다.

정부는 부부 공동명의 1주택자가 다주택자로 과세되는 것은 아니며 납세자가 원하면 1세대 1주택 특례를 선택할 수 있다고 설명했다.

하지만 개별과세와 특례를 모두 비교해 유리한 방식을 적용해도 18억100만원 주택의 종부세는 약 204만원이었다.

2028년 조정대상지역의 공정시장가액비율이 80%로 올라가면 같은 조건의 종부세는 약 250만6000원으로 증가한다. 농특세까지 합치면 약 300만7000원이다.

세 부담 절벽을 만든 직접적인 원인은 비거주자에게 과세 진입선보다 낮은 기본공제를 적용한 제도 설계다.

공동명의의 경우 비거주 공동명의자의 과세 진입선과 기본공제 격차를 단독명의보다 크게 만들어 세 부담 급증 폭을 키운다.

비슷한 세 부담 절벽은 다른 과세기준에서도 발생한다.

비거주 1세대 1주택자는 공시가격 14억원까지 종부세 과세 대상에서 제외되지만 세액 계산에 적용되는 기본공제는 9억원이다.

이 때문에 공시가격이 14억원일 때 0원이던 종부세가 14억100만원이 되면 약 122만4000원으로 뛴다. 농특세를 포함하면 약 146만8000원이다.

이처럼 경계가격을 조금 넘었다는 이유로 연간 세금이 공시가격 증가액보다 더 많이 늘어나면 가격이 더 높은 주택을 보유한 사람의 세후 재산이 오히려 줄어드는 역전 현상이 생긴다.

공시가격 이의신청 유인을 키우거나 거주지·명의·지분율을 세금에 맞춰 결정하도록 만드는 등 경제적 선택을 왜곡할 가능성도 있다.

가격이 거의 같은 주택 사이에 세 부담이 크게 벌어져 과세 형평성과 예측 가능성이 떨어질 수 있다는 문제도 제기된다.

실제로 이 같은 경계가격에 걸쳐 있는 공동주택도 적지 않았다.

2026년 전국 공동주택 1585만1336호의 공시가격을 전수 분석한 결과 18억원 전후 1000만원 이내에는 6435호, 전후 5000만원 이내에는 2만8538호가 분포했다.

14억원 문턱에 걸린 주택은 더 많았다. 14억원 전후 1000만원 이내에는 9464호, 전후 5000만원 이내에는 4만9206호가 있었다.

다만 이는 개편안의 세 부담 절벽에 놓일 수 있는 주택의 가격 분포를 보여주는 수치일 뿐 실제 영향을 받는 납세자 수는 아니다.

공시가격 자료에는 소유자의 공동명의 여부와 지분율, 실제 거주 여부, 다른 주택 보유 여부가 포함돼 있지 않다.

연령과 보유·거주기간에 따른 세액공제, 납세자별 재산세 공제액 등에 따라서도 실제 세액은 달라질 수 있다.



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