[세종=뉴시스]여동준 기자 = 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 가액 중심으로 바꿔 초고가 주택의 세 부담을 강화하는 방안 등이 거론되면서 '초고가'의 기준을 어디에 둘지가 쟁점으로 떠오르고 있다.

공시가격 20억원을 기준으로 삼으면 전국 공동주택의 상위 1.2%가 대상이 되지만, 40억원으로 높이면 상위 0.1%로 좁혀지는 것으로 나타났다.

28일 뉴시스가 국토교통부의 2026년 공동주택 공시가격 자료를 분석한 결과, 전국 공동주택 1585만1336호 가운데 공시가격 20억원 이상은 18만9878호로 전체의 1.198%를 차지했다. 공

시가격 현실화율 69%를 단순 적용하면 시가 약 29억원 수준으로, 약 80호 중 1호꼴이다.

공시가격 기준을 25억원으로 높이면 대상은 9만8526호, 상위 0.622%로 줄었다.

30억원 이상은 시가 약 43억5000만원 수준으로, 상위 0.320% 수준이었다. 35억원 이상은 3만78호로 상위 0.190%였다.

40억원 이상 공동주택은 시가 약 58억원 상당으로, 전체의 0.121%인 1만9189호에 해당했다.

공시가격 40억원을 초고가 기준으로 설정한다면 사실상 상위 0.1% 주택을 겨냥하는 셈이다.

한편 초고가 구간에 들어오는 공동주택도 1년 사이 급증했다.

공시가격 20억원 이상 공동주택은 2025년 9만5413호에서 올해 18만9878호로 9만4465호, 2배 가까이 늘었다.

30억원 이상은 2만2611호에서 5만742호로 124.4% 증가했다.

40억원 이상도 지난해 8990호에서 올해 1만9189호로 1만199호, 113.4% 늘었다.

공시가격이 오르면서 불과 1년 만에 대상 주택이 두 배 이상으로 불어난 것이다.

이는 신규 고가 공동주택이 공급된 영향보다 기존 주택의 공시가격이 기준선을 넘어선 영향이 컸다.

뉴시스가 동·호 등 주택 식별 정보를 이용해 2025년과 2026년의 동일 공동주택을 연결한 결과, 40억원 이상 증가분 1만199호 가운데 9706호는 기존 주택이 40억원선을 상향 돌파한 데 따른 순증이었다. 전체 증가분의 95.2%에 해당한다.

나머지 493호는 올해 자료에 새로 나타난 40억원 이상 주택의 순증분이었다.

초고가 기준을 고정된 금액으로 설정할 경우 세법을 바꾸지 않아도 공시가격 상승만으로 과세 대상이 빠르게 늘어날 수 있다는 의미다.


정부는 이 같은 초고가 주택에 대한 종부세 부담을 강화하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.

재정경제부는 종부세 과세 기준을 주택 수에서 가액 중심으로 바꾸고, 실제 거주하지 않는 초고가 1주택자에게 3주택 이상 보유자 수준의 세율을 적용하는 방안을 검토 중이다.

초고가 주택 기준으로는 공시가격 30억~40억원선이 거론된다.

현행 종부세율은 과세표준 12억원 이하까지는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자가 같다.

하지만 12억원 초과~25억원 구간에서는 1·2주택자에게 1.3%, 3주택 이상 보유자에게 2.0%가 적용된다.

가령 정부가 공시가격 40억원 이상을 초고가 주택으로 정하고, 해당 주택에 거주하지 않는 1주택자에게 3주택 이상 세율을 적용한다고 가정하면 공시가격 40억원의 종부세 과세표준은 16억8000만원이다.

공시가격 40억원에서 1세대 1주택 기본공제 12억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용한 경우다.

만 60세 미만이면서 보유기간이 5년 미만인 단독명의자라고 가정하면 세율을 적용한 재산세 중복공제 전 종부세액은 현행 1584만원이다.

여기에 3주택 이상 세율을 적용하면 1920만원으로 336만원, 21.2% 늘어난다.

다만 초고가 기준을 30억원으로 설정하면서 다주택 세율만 적용하면 세 부담이 늘지 않는 구간이 생긴다.

공시가격 30억원 주택은 기본공제 12억원과 공정시장가액비율 60%를 적용한 과세표준이 10억8000만원이다.

문제는 세표준 12억원 이하에서는 1주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 같아 다주택 세율을 적용하더라도 세액이 달라지지 않는다는 점이다.

현행 기본공제를 유지한다면 공시가격이 32억원을 넘어야 과세표준이 12억원을 초과하고 중과세율 적용 효과가 발생한다.

초고가 기준을 30억원으로 정하더라도 30억~32억원 구간에서는 세율 변경의 실질적인 효과가 없는 것이다.

이를 보완하는 방법으로는 실제 거주하지 않는 1주택자에게 1세대 1주택 우대공제 12억원 대신 일반 개인과 같은 9억원을 적용하는 방식을 생각해 볼 수 있다.

이 경우 공시가격 30억원 주택의 과세표준은 12억6000만원으로 올라간다.

여기에 3주택 이상 세율을 적용하면 재산세 중복공제 전 종부세액은 현행 840만원에서 1080만원으로 240만원, 28.6% 증가한다.

정부는 내달 초 종부세와 부동세 등 부동산 관련 세제를 포함한 세제개편안을 발표할 예정이다.

다만 아직 종부세와 양도세 등 세제 개편 관련 구체적 내용은 결정되지 않았다는 입장이다.



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