비거주 주택 보유세·종부세·양도세 부담 모두 ↑
"장기 보유 동인 줄어…갈아타기 주기 빨라질 것"
"소형·차하위 지역 수요 이동…가격 하락 제한적"
"세 부담 전월세 임차인 전가 우려…매물도 제한"
재정경제부가 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 시가 40억원 이상 '초고가 주택'에 대한 종합부동산세(종부세) 세율이 다주택 수준으로 인상된다.
특히 1세대 1주택 비거주자의 종부세 부담은 현재 부담하는 수준보다 최대 5배 가까이 늘어나게 된다. 가령 10년간 시가 20억원 상당의 주택을 보유한 60세 A씨의 경우 세액공제율을 20%로 제한했을 때 종부세가 현행 27만원에서 2027년 114만원, 2028년 152만원으로 늘어난다. 시가가 70억원일 경우 현행 937만원에서 2027년 2879만원, 2028년 4480만원으로 급등한다.
양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)도 '거주기간'에 따른 공제로 전환돼 비거주자에 대한 혜택이 크게 줄어든다. 공제 한도도 단계적으로 축소돼, '똘똘한 한 채'를 장기간 보유하면서 세를 주는 것보다 실거주할 한 채를 보유하는 것이 절세에 유리한 구조로 재편된다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "과세표준 6억원 이하 지역, 즉 시세가 약 31억원 이하로 강남3구(강남·서초·송파) 일부, 서울 한강벨트, 경기남부 주요 인기지역이 '절세가 가능한 똘똘한 한 채'로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 가능성이 있다"고 말했다.
그는 "장기 보유할 동인이 줄어들기 때문에 매물 출회 주기가 짧아지고 매물이 증가하는 등 갈아타기 주기 자체가 빨라질 수 있다"고 덧붙였다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "예상했던 것보다 고가 주택에 대한 보유세 인상 폭이 크다. 강남 등 초고가 대형평수는 보유세 부담을 느낄 수 있고 장기보유 및 거주로 양도 차익이 큰 경우 양도세 차이도 있어서 시간을 두고 매물이 늘어날 수 있다"면서 "고가 소형평수 또는 차하위지역으로 수요 이동이 일어날 수 있다"고 예측했다.
이번 세제 개편안에는 지난 5월 시행된 다주택자 양도세 중과 조치는 2027~2028년 한시적으로 완화해 매도를 유도하는 등 '퇴로'를 여는 방안이 포함됐다. 65세 이상 수도권 1주택자가 집을 팔고 지방으로 이주하면 양도소득세를 2027년 50%, 2028년 30% 감면하는 혜택도 담겼다. 이 역시 매물 출하 압박으로 작용할 전망이다.
다만 함 랩장은 "서울 등 공급(준공)이 부족한 핵심지역에서는 가격 하락 효과까지는 제한적일 가능성이 크다"고 전망했다.
반면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "실제 지방 이전 수요가 얼마나 발생할지는 미지수이며 시장 전체에 미치는 영향은 제한적"이라고 말했다.
주택 매물이 시장에 충분히 풀리기 보다는 늘어난 세 부담이 전·월세 임차인에게 전가되고 전세 매물 자체가 씨가 마를 수 있다는 우려도 나왔다.
김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "1주택자에게는 매각 외에 입주라는 선택지가 있고, 상급지 한 채일수록 매도보다 입주를 택할 것"이라며 "매매시장에 매물이 제한적으로 출회되면서 임대차시장에서는 매각과 입주로 인한 전세 매물 회수되는 형태로 효과가 나타날 가능성이 크다"고 예측했다.
그는 "임차인들의 주거 선호도가 높은 지역에서는 늘어난 보유 부담을 '월세'라는 현금 흐름으로 회수하려는 임대인의 행동 변화가 실제로 전가되는 상황이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.
양 위원도 "종부세 부담 증가는 일부 임대시장에서 월세·반전세 전환이나 신규 임대료 상승 등 조세 전가 형태로 이어질 가능성을 배제하기 어렵다"고 말했다.
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