[세종=뉴시스]여동준 임하은 박광온 기자 = 정부가 지난 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료한 지 3개월도 지나지 않아 세율을 다시 낮추기로 했다.

다주택자의 매도 기회를 넓히기 위해 2027~2028년 중과세율을 한시적으로 완화하고, 올해 5월10일 이후 중과세율을 적용받은 양도분에도 혜택을 소급한다.

장기보유특별공제는 실제 거주기간 중심으로 바꾸고 공제금액에 최대 10억원의 한도를 둔다.

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회를 열어 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 확정·발표했다.

현재 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게는 소득세 기본세율에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상은 30%p가 추가된다.

정부는 2022년 5월부터 이어진 중과 유예를 올해 5월9일 종료했지만 내년부터 가산세율을 다시 낮춘다.

2027년에는 2주택자 5%p, 3주택 이상 10%p를 적용한다. 2028년에는 각각 10%p와 15%p로 올리고 2029년부터 현행 20%p와 30%p로 복귀한다. 2년 이상 보유한 주택에 한해 적용한다.

정부는 지난 5월까지만 해도 보유세 강화 수준이 불확실했지만 이번 개편으로 다주택자의 종부세 부담 확대 방침이 구체화된 만큼 처분 기회를 줄 필요가 생겼다고 설명했다.

올해 5월10일 이후 중과세율로 신고·납부한 양도분에도 2027년 세율을 적용하며, 내년 5월 확정신고를 통해 차액을 환급할 계획이다.

조정대상지역 주택 보유자가 같은 조정대상지역에서 새 주택을 산 경우 종전주택 처분기한은 3년에서 2년으로 단축한다.

8월4일 이후 신규주택을 취득하고 10월1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용한다. 8월3일 이전 취득하거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급했다면 기존 3년 규정을 적용한다.


장기보유특별공제는 주택과 주택 외 자산으로 이원화한다. 주택은 '장기거주소득공제', 상가 등 주택 외 자산은 '장기보유소득공제'로 명칭을 바꾼다.

1세대 1주택자는 현재 보유 연 4%·거주 연 4%씩 최대 80%를 공제받는다. 2028년에는 보유 연 2%·거주 연 6%로 조정하고, 2029년부터는 보유공제를 없애 거주기간에만 연 8%, 최대 80%를 적용한다.

비조정대상지역 다주택자는 2028년 보유 연 1%와 거주 연 2% 중 높은 공제율을 적용하고 2029년부터 거주 연 2%, 최대 30%만 인정한다.

조정대상지역 다주택자는 중과 대상이면 거주공제도 배제된다. 공제금액 한도는 현행 무제한에서 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 줄인다.

예컨대 양도가액 75억원, 취득가액 25억원인 주택에 10년간 거주한 경우 공제율은 계속 80%지만 산출세액은 2027년 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300만원으로 증가한다.

공제금액이 무제한에서 20억원, 10억원으로 제한되기 때문이다.

대신 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택자는 기본공제를 연 250만원에서 2500만원으로 높인다.

65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주하고 양도일 현재 2년 이상 계속 거주한 수도권 주택을 팔아 비수도권으로 이주하면 2027년 양도세의 50%, 최대 5억원을 감면한다.

2028년에는 30%, 최대 3억원을 깎되 5년 안에 수도권으로 돌아가거나 수도권 주택을 취득하면 추징한다.

지방 세컨드홈 특례는 광역시를 제외한 비수도권 일부 지역으로 확대하고 2029년 말까지 연장한다.

신규 지역은 공시가격 4억원 이하, 수도권 접경 인구감소지역과 인구감소관심지역은 6억원 이하 주택이 대상이다.


조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제와 장특공제 우대는 단계적으로 폐지한다.

2027년까지는 중과배제와 공제율 50%를 유지하지만 2028년에는 중과세율의 절반과 공제율 30%를 적용한다. 이후에는 중과를 전부 적용하고 우대공제를 없앤다.

2027년 1월1일 현재 임대의무기간이 끝나지 않은 주택은 종료일부터 1년 이내 양도하면 현행 혜택을 유지하고, 1년 초과~2년 이내에는 절반 중과와 공제율 30%를 적용한다. 2년이 지나면 중과와 우대 배제를 모두 적용한다.

상생임대주택 특례는 올해 말 종료한다. 다만 상생임대차계약 종료일부터 1년 안에 소유권 이전까지 마치면 1세대 1주택 비과세와 장특공제의 2년 거주요건 면제를 인정한다.

적용은 최대 2029년 말까지 가능하다. 과거 취득한 임대주택·미분양주택 특례도 수도권 아파트는 2029년 말, 그 밖의 주택은 2031년 말까지 양도해야 적용한다.

취학·전근·질병·해외체류·60세 이상 부모 봉양 등을 위해 1년 이상 거주하던 주택에서 다른 시·군으로 옮긴 경우에는 비거주기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정한다.

재개발·재건축 공사기간의 절반과 지방 저가주택·세컨드홈 등 특례주택 보유기간, 일부 등록임대기간도 거주기간에 포함한다.

공공주택 건설사업자에게 토지를 양도할 때 양도세 감면율은 10%에서 15%로 높이고 2028년 말까지 적용한다.

반면 비사업용 토지는 2028년부터 최대 30%의 장특공제를 배제하고 소득세·법인세 중과 가산율을 10%p에서 20%p로 올린다. 2027년은 현행 제도를 유지해 처분 기회를 준다.

전문가들은 중과 완화가 매물 잠김을 막는 효과는 있겠지만 실제 매도 증가로 이어질지는 불확실하다고 지적했다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 다주택자 중과를 계속 유예하다 잠시 시행한 뒤 다시 낮추는 것이어서 실질적인 감세로 보기 어렵다고 평가했다.

이번 조치가 추가적인 매물을 끌어내기보다는 매물이 더 잠기는 것을 막는 정도에 그칠 가능성이 있다는 것이다.

한문도 연세대 금융부동산학과 교수도 다주택자가 주택을 팔면 매매시장 매물은 늘지만 임대시장 물량은 줄어드는 양면성이 있다며, 임대시장 안정과 공급 확대가 뒷받침되지 않으면 매물 증가가 가격 하락으로 이어지지 않을 수 있다고 지적했다.




◎공감언론 뉴시스 yeodj@newsis.com, rainy71@newsis.com, lighton@newsis.com