[서울=뉴시스]정진형 기자 = 은행권 주택담보대출(주담대) 금리 상단이 7%대를 넘긴 가운데 한국은행이 하반기 기준금리 인상을 공식화하면서 주택시장에 파장이 예상된다.
 
1일 금융권에 따르면, KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주택담보대출 고정형(5년) 금리는 지난 29일 기준 연 4.26~7.10%로 집계됐다. 일부 은행의 금리 하단은 연 5%를 넘어섰다.

은행권 주담대 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)도 상승 전환했다. 은행연합회에 따르면 지난 4월 신규취급액 기준 코픽스는 2.89%로, 전월(2.81%) 대비 0.08%p(포인트) 상승했다. 이에 따라 신규취급액 코픽스가 기준인 은행권 주담대 상품의 변동금리도 올라가게 된다.

주담대 고정형 금리의 기준이 되는 금융채 5년물 금리도 연 4.280%로 0.042%포인트 상승했다.

일반적으로 대출에 의지해 주택을 사는 부동산 시장 성격상 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커져 실수요자와 투자자의 매수 심리가 위축되고, 집주인 역시 금리 부담에 급매를 내놓게 된다. 여기에 수요자의 구매력 악화로 거래가 줄어들면서 집값이 조정되는 양상이 나타난다.

실제 금리가 오르면 저금리 기조가 이어지던 2021년 당시 연 2~3%대 혼합형(5년) 주담대를 받은 '영끌' 차주는 금리 재산정시 이자 부담이 더 커질 전망이다.

예컨대 당시 연 2.3%로 주담대 5억원을 30년 만기 원리금균등상환 조건을 빌렸다면 월 상환액은 약 192억원이다. 하지만 금리 재산정으로 6%가 적용되면 매월 내야할 돈이 299만원으로 100만원 넘게 늘어나게 된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 "국민은행 자료에 따르면 금리가 주택가격에 미치는 영향력은 56%에 달한다. 금리가 집값을 좌우한다고 해도 과언이 아니다"라며 "가뜩이나 주택이 투자상품화되면서 통화량이나 금융 변수의 영향을 크게 받고 있다"고 말했다.

이어 "하반기에 금리를 올리면 공급이 전부가 아닐수 있다"며 "공급이 중요한 요소인 것은 분명하지만, 시장을 판단할 때는 금리와 유동성 등 다른 변수들도 함께 고려해 의사결정을 해야 한다"고 덧붙였다.

다만 금리 인상에도 서울 집값 오름세 둔화는 크지 않을 수 있다는 관측도 있다. 주택 공급 부족이 만성화된 데다가 매수 심리도 좀처럼 꺾이지 않고 있어서다.

대한건설정책연구원은 5월 '주택시장 동향' 보고서에서 "최근 기준금리와 주담대 금리가 모두 상승 흐름을 보이고 있음에도 불구하고 수도권과 서울을 중심으로 주택가격 상승세가 이어지고 있다는 점은 주목할 만한 부분"이라며 "최근 시장 내 주택 수요가 금리 부담보다 공급 부족, 가격 상승 기대에 더 크게 영향을 받는 것으로 해석될 수 있다"고 설명했다.
 
주택 공급은 부족한 상태다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 지난해(3만7103가구)보다 26.9% 줄어든 2만7158가구로 추산된다. 내년엔 1만7197가구로 물량이 더 감소한다.

입주 물량 부족에 전셋값도 오름세다. 한국부동산원에 따르면 5월 넷째 주 서울 아파트 전세가격은 0.26% 상승으로 매매가격 상승폭(0.25%)을 웃돌았다.

주택 매수 심리도 살아나고 있다. 국토연구원 부동산시장정책연구센터의 '2026년 4월 부동산 시장 소비자 심리조사' 결과, 서울은 전월 대비 7.1p 오른 124.9로 상승 국면을 유지했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "금리 인상이 어느 정도 집값 상승을 억제하는 효과는 있지만 공급이 부족해 전세가격이 많이 오르게 되면 집값이 오를 수밖에 없다"며 "더욱이 금리와 연동이 되는 월세가 더 많이 오를 수 있다"고 진단했다.

지난해부터 이어진 고강도 대출 규제로 주담대 의존도가 상대적으로 낮아진 반면 코스피 강세에 주식 등 금융자산을 활용한 매수가 늘어난 것도 변수다.

수도권과 규제지역은 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책으로 주담대 한도가 6억원으로 제한되고, 25억원 초과 고가 주택은 2억원까지 한도가 추가로 줄어든다. 확대된 투기과열지구 내에선 담보인정비율(LTV)이 40%로 묶인 상태다.

국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 서울 주택 취득 자금조달계획서를 제출 받아 분석한 결과, 올해 1분기 기준 서울 아파트 구입에 쓰인 금융자산 매각대금은 1조7911억원에 달했다.


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