[서울=뉴시스]이종성 기자 = 서울 강동구에서 토지임대부 방식으로 공급되는 고덕강일3단지가 본청약에 들어갔다.

토지임대부 아파트는 토지값을 제외하고 건물만 분양해 초기 매입비용을 낮춘 주택이다. 고덕강일3단지는 당첨자에게 장기·저리 대출도 지원할 예정이어서 무주택 실수요자의 내 집 마련 대안으로 주목된다.

다만 매달 내야 하는 토지임대료와 전매 제한, 향후 재건축 과정에서의 권리 관계도 고려할 필요가 있어 거주 계획과 자금 여력에 따라 청약 여부를 판단해야 한다는 지적이 나온다.

◆ 옆 단지는 11억원대…'건물만 분양' 가격 경쟁력

3일 서울주택도시개발공사(SH)에 따르면 고덕강일3단지는 4일부터 6일까지 일반공급 접수를 진행한다.

전체 1305가구 가운데 공고상 신규 공급 물량은 특별공급 566가구와 일반공급 147가구 등 713가구다. 사전청약 당첨자의 미신청 물량 등에 따라 일반공급 물량은 늘어날 수 있다.

건물 분양가는 전용 49㎡ 약 2억8300만~3억1700만원, 59㎡ 약 3억4900만~3억9100만원으로 책정됐다.

인근 강동리버스트4단지 전용 59.99㎡가 지난 8월17일 11억6700만원에 거래된 것과 비교하면 고덕강일3단지의 비슷한 면적 건물 분양가는 3분의 1 안팎이다. 토지소유권이 공공에 남는 만큼 수분양자는 토지 매입에 필요한 자금 부담을 줄일 수 있다.

◆ "저렴하게 장기간 거주"…월 임대료는 별도 부담

서울시는 지난 3월31일 발표한 주거안정 종합대책에서 2031년까지 토지임대부형 '바로내집' 6000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 초기 분양가를 줄여 무주택 가구의 내 집 마련 문턱을 낮춘다는 취지다.

고덕강일3단지에는 전용 모기지도 지원할 예정이다. 사전청약 당첨자와 이번 본청약 당첨자는 대출 심사를 거쳐 최대 5억원 한도에서 담보인정비율(LTV) 최대 80%, 최장 40년 만기, 고정금리 연 1.9~3.0% 조건으로 대출을 받을 수 있도록 안내됐다.

이 같은 가격 경쟁력에 힘입어 토지임대부 주택은 올해 청약에서도 높은 경쟁률을 기록했다. 지난 3월 본청약을 진행한 마곡17단지는 특별공급 69.7대 1, 일반공급 124.6대 1의 경쟁률을 보였다. 고덕강일3단지도 2023년 두 차례 사전청약에서 1090가구 모집에 총 3만여건이 접수됐다.

다만 토지값을 빼 분양가를 낮춘 대신 입주 후에는 토지임대료를 매달 내야 한다. 고덕강일3단지의 월 토지임대료는 전용 49㎡ 42만6000원, 59㎡ 51만1500원으로, 대출 원리금과 관리비에 더해 부담하는 비용이다.

또한 SH는 임대료 약정 후 2년이 지나면 강동구 평균지가상승률 등을 고려해 법정 상한 내에서 임대료 인상을 청구할 수 있다.

전문가들은 월 임대료를 감안하더라도 직장이나 자녀 교육 때문에 한 지역에 오래 살아야 하는 가구에는 토지임대부 주택이 대안이 될 수 있다고 본다.

고덕강일3단지의 토지임대기간은 40년 이내로, 주택 소유자 75% 이상이 갱신을 청구하는 등 요건을 충족하면 최장 80년까지 거주할 수 있다.

윤지해 부동산평론가는 "토지임대부 주택은 실거주 관점에서 저렴하게 장기간 거주할 수 있다는 분명한 장점이 있다"며 "장기전세와 비슷한 실거주 안정 효과를 낼 수 있다"고 말했다.

이어 "토지임대부 주택에서 10~20년간 거주할 수 있다면 기회비용 관점에서 소모되는 비용을 아껴 일반 주택으로 이동하는 주거 사다리 역할을 할 수도 있다"고 했다.

◆ 전매제한 10년…건물 노후화·재건축 권리 관계도 변수

고덕강일3단지의 거주의무는 최초 입주가능일부터 5년, 전매제한은 당첨자 발표일부터 10년이다. 거주의무를 채운 뒤에도 전매제한 기간이 남아 있으면 공공매입 절차를 거쳐야 한다.

개인 간 거래가 가능해진 뒤에는 건물 노후화에 따른 감가상각도 매각가격에 영향을 줄 수 있다. 재건축 시점까지 보유할 경우에는 토지 소유자인 공공과의 협의도 변수다. 현행 주택법상 토지 임대차기간이 끝나기 전에 재건축을 추진하려면 공공의 동의를 받아야 한다.

윤 평론가는 "재건축 시점까지 보유한다면 건물 노후화에 따른 감가상각과 소유 관계를 둘러싼 분쟁 가능성도 고려해야 한다"며 "20년 정도 살다가 매각할 계획이라면 입지 가치가 건물값에도 반영될 수 있다. 처음에 들인 돈이 적은 만큼 매입가격 대비 얼마나 오를 수 있는지를 따져봐야 한다"고 말했다.


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