[서울=뉴시스]정유선 기자 = 지난해 강남3구(강남·서초·송파) 주택을 매수하는 데 들어간 자금 중 40%는 기존 주택을 처분해 마련한 자금으로 나타났다. 

기존 주택을 팔거나 금융자산을 활용한 현금 중심 매수가 늘면서 강남3구가 상급지 갈아타기의 주요 목적지로 자리잡았다는 분석이 나온다. 

15일 국민의힘 김종양 의원실이 국토교통부에서 제출받은 서울 주택 매수 자금조달계획서 집계 자료에 따르면 최근 5년간 강남 3구에서 매수 자금 중 '부동산 처분대금 등'의 비중이 뚜렷하게 증가한 것으로 나타났다.

강남구의 경우 해당 비중이 2021년 28.2%에서 2025년 39.6%로 뛰었고, 같은 기간 서초구와 송파구도 각각 27.1%에서 38.1%, 32.1%에서 41.9%로 모두 10%포인트(p) 가량 늘었다.

같은 기간 강남3구를 제외한 서울 22개 자치구에서 해당 비중이 29.8%에서 32.0%로 약 2%p 증가하는 데 그친 것과 대비되는 부분이다.

강남3구는 주택 매수 자금 중 증여·상속과 주식·채권 매각대금 비중도 타 자치구와 비교해 높은 편이었다.

최근 5년 평균 증여·상속 비중의 경우 강남(4.1%)과 서초(4.3%), 송파(4.3%)는 4%를 넘은 반면 대다수 지역은 2~3% 수준이었다.

주식·채권 매각대금 비중도 작년 기준 강남(5.5%), 서초(5.3%), 송파(4.1%) 등 강남3구가 평균 1~3%인 다른 자치구보다 높았다. 용산(7.1%)만 이례적으로 강남3구보다 해당 비중이 높았다.

이와 달리 금융기관대출액합계 비중은 강남3구가 낮은 특징이 나타났다.

강북(31.7%), 구로(30.4%), 금천(30.1%) 등 작년 서울 외곽 지역 매수자의 대출 비중이 30% 안팎인 데 반해 강남(21.0%), 서초(18.0%), 송파(21.1%) 등 강남3구는 20% 정도에 그쳤다.

이 같은 흐름은 강남3구 주택 시장의 현금 중심 수요가 한층 강화되고 있음을 보여준다. 강남3구가 이미 자산을 축적한 계층에게 '상급지 갈아타기'의 종착지라는 특성이 짙어지고 있다는 분석이다.



함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "팬데믹 시절이던 2021년엔 주택담보대출 금리가 2%대로 낮아 부동산 시장이 '에브리씽 랠리(Everything Rally)'였다. 지방이든 오피스텔이든 단기 차익이 가능했기 때문에 상급지로 갈아타려는 욕망이 크지 않았다"고 설명했다.

그런데 이후 기준금리가 인상되면서 시장이 휘청이는 경험을 한 데다 전세 사기 이슈로 아파트로 선호가 집중되면서 강남3구와 한강변 아파트로 수요가 몰리게 됐다는 것이다. 이들 지역은 공급은 희소하고 대기 수요가 많아 가격이 떨어져도 회복력이 빠른 '안전자산'으로 인식된다.

시장을 안정시키기 위해 다주택자를 대상으로 세금 부담을 늘리고 대출 규제를 강화하는 1가구 1주택 기조가 오히려 '똘똘한 한 채' 선호를 강화하는 역설적 결과로 이어졌다는 분석도 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "취득세 중과, 양도소득세 중과 유예 종료 등 다주택자를 압박하는 정책이 복합적으로 작용한 결과"라고 짚었다.

서 교수는 올해에도 상급지로 옮겨가는 움직임이 계속되는 한편, 다주택자들에게선 양도소득세 부담 등의 영향으로 집을 팔기보다 자녀 등에게 증여하는 사례가 늘어날 것이라고 전망했다.

서 교수는 "(앞으로도) 강남 3구가 가격 상승 여력이 제일 크다"고 말했다.


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