최근 수익형 부동산 중 섹션오피스가 블루오션으로 각광받고 있다.
업종 제한이 없고 적은 투자금으로도 투자가 가능해 진입 장벽이 낮고, 수익률도 기존 수익형 부동산에 비해 높아 투자자들의 관심이 커지고 있다.
9일 부동산 업계에 따르면 섹션 오피스는 지난 해 마곡지구, 성수동, 문정동 등을 중심으로 공급이 많았으며 최근에는 광교신도시 호수공원을 중심으로도 공급이 이뤄지고 있다.
섹션 오피스는 규모가 큰 업무용 사무실을 다양한 크기로 잘게 쪼개 공급하는 상품이다.
일반 빌딩이 한 층을 통째로 매각되는 데 반해 섹션 오피스는 1개 층을 분할할 수 있는 모듈 구조로 설계해 원하는 크기를 판매하는 방식이다. 분양 규모는 85㎡부터 330㎡에 이르기까지 다양하다.
공간이 작다보니 주로 1~2인의 벤처 창업이나 기존의 오피스빌딩에 입주한 대기업이나 공기업을 지원해주는 병원, 식당, 세무서, 법무소 등의 시설이 주를 이룬다.
이러한 섹션오피스는 기존 수익형 부동산인 오피스, 지식산업센터, 오피스텔의 틈새시장을 공략한 새로운 블루오션 상품으로 떠오르고 있다.
통상 중소사업자들은 개별 오피스텔을 사무실로 쓰는 경우가 많다. 그러다보니 각 오피스텔마다 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함돼 면적의 손실 부분이 생겼다.
하지만 섹션오피스의 경우 한 개 층을 다양하게 분할 해 각 공간의 면적을 100% 업무용으로 만들고 화장실, 회의실, 카페테리아 등의 편의시설은 공동으로 사용하도록 만들었다.
이에 공간 효용성이 높고 운용비도 적게 든다. 지식산업센터와 달리 별도의 인테리어 비용도 들지 않는다. 공간이 작기 때문에 초기 투자비용도 적게 든다. 이에 다른 수익형 부동산과 달리 투자 진입 장벽이 낮고 임대도 수월한 편이다.
분양 업계관계자는 "섹션 오피스는 지식산업센터와는 다르게 업종제한이 없다"면서 "100% 업무용으로 지어지는 만큼 실별로 화장실이나 주방 등의 업무에 불필요한 시설이 포함되는 않는 것도 장점"이라고 말했다.
◇마곡, 세종시 등 업무 단지 인근에 위치
섹션 오피스는 주로 판교 테크노밸리, 상암DMC, 문정지식산업단지, 마곡 단지, 성수동 지식산업센터 등에 위치한다. 지식산업센터에 입주하고 싶어도 업종 제한에 걸려 못 들어가는 소규모 회사나 지원 시설이 많다.
행정기관들이 밀집된 세종시의 경우도 섹션오피스가 인기다. 세종시는 60개 기관이 단계적 이전을 진행하고 있음에도 상업업무용지 비율은 2% 대에 불과해 지원 업무 시설이 부족한 상황이다. 이에 최근 1~2층 상업시설과 3~8층 업무시설을 갖춘 복합 섹션 오피스가 분양되기도 했다.
서울 성동구 성수동의 경우는 17층 규모의 지식산업센터 내의 3~5층에 섹션오피스를 오픈했다. 지식산업센터가 가지고 있는 최첨단 시설과 쾌적한 환경을 누릴 수 있고 관리비도 저렴해 인기가 많았다. 분양가도 1억8000만~2억원 수준으로 합리적이다.
성수동 A 공인중개소는 "성수동의 경우 계속 소규모 기업들이 들어오고 있고 6년간 공실이 없다보니 계속 임대료가 올라간다"면서 "이처럼 공간이 포화상태이다 보니 섹션 오피스와 같이 조그만 사무실이라도 들어오고 싶어 하는 회사가 많다"고 전했다.
주거 위주였던 광교에도 광교호수공원 일대를 중심으로 비즈니스 인프라가 들어서면서 '섹션오피스'가 들어섰다. 광교호수공원 일대에 수원 컨벤션센터를 비롯해 경기도청과 법조·행정타운 등이 들어서면서 섹션 오피스가 선을 보였다.
◇공실 우려가 높은 곳, 섣부른 투자 '주의'
하지만 이러한 섹션 오피스도 공실 우려가 높은 곳에 투자를 하거나 프리미엄을 주고 무리하게 들어가다가는 큰 손해를 볼 수 있다.
한 분양 대행사 관계자는 "최근 서울에는 섹션 오피스가 나오는 곳이 없다어 일부 투자자들이 프리미엄을 주고 분양권을 사는 경우가 있다"면서 "그러다보니 수익률이 떨어지고 업무 시설 구축이 늦어지면 공실이 발생할 위험이 있다"고 전했다.
특히 섹션 오피스의 경우는 대출이 지식산업센터보다 적게 나와 투자자들이 부담해야하는 금액이 오히려 높은 경우도 있다.
부동산 업계 관계자는 "지식산업센터의 경우 매물의 80% 정도가 대출이 되지만 섹션 오피스는 70% 수준밖에 안된다"면서 "섹션 오피스가 좋은 물건이 없을 경우엔 무리하게 투자하기 보다는 차라리 지식산업센터에 투자하는 게 낫다"고 조언했다.
최근에는 정부가 대출 규제를 강화하고 있고 미국 금리 인상 등의 리스크도 있어 섣불리 투자하다가는 마이너스 수익률을 기록할 가능성도 있다.
권일 부동산 인포 리서치 팀장은 "섹션 오피스가 투자 장벽이 낮다는 장점도 있지만 그만큼 공실이 발생할 리스크도 크다"면서 "대규모 산업 단지에 위치하거나 역세권 위주의 물건을 초기 분양 때 저렴하게 구매 하는 게 가장 좋다"고 전했다.
kmk@newsis.com