[서울=뉴시스]김드보라 인턴 기자 = 전세보증금에 의존해 집을 매입한 집주인들이 세입자에게 보증금을 돌려줄 여력이 없어 정작 자신의 집에 입주하지 못하는 현상이 나타나고 있다는 지적이 나왔다.

최근 유튜브 채널 '표영호 TV'에는 박은정 감정평가사가 출연해 서울 부동산 시장의 매매가격과 전세가격 간 격차, 향후 집값 전망 등을 분석한 영상이 공개됐다.

박 평가사는 현재 서울 아파트의 매매가격이 실제 거주를 위해 지불하는 전세가격에 비해 지나치게 높게 형성돼 있다고 지적했다.

방송인 표영호가 서울 일부 아파트의 전세가율이 30% 안팎에 불과하다는 점을 언급하며 "전세가가 싼 것이냐, 매매가가 잘못된 것이냐"고 묻자 박 평가사는 "매매가가 잘못된 것"이라고 답했다. 박 평가사는 "전세를 사는 사람은 실제로 그 집에 거주하는 사람이다. 집의 사용 가치를 보고 비용을 지불하는 것"이라며 "그런데 매매가격에는 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 포함돼 있다"고 설명했다. 이어 "집을 사용하는 데는 매매가격의 30% 정도만 내면 되는데, 소유하려면 100%를 내야 하는 상황"이라며 매매가격과 실제 주거 가치의 괴리를 짚었다.

박 평가사는 전세보증금에 의존한 주택 매입이 집값 상승의 배경 중 하나라고 분석했다. 그는 "집값 상승의 일면에는 민간 사금융이라고 볼 수 있는 전세금이 있었던 것"이라고 말했다. 이어 "전세금이 있어서 집을 산 사람이 많다"며 "그런 사람들이 세입자를 내보내고 오롯이 자기 자본으로 전세금을 메워서 자신의 집에 들어가는 것은 불가능하다"고 지적했다.

 박 평가사는 서울 강남권의 고가 아파트를 사례로 들며 집주인이 자신의 집에 입주하지 못하는 상황을 설명했다. 그는 "자기 집이 새 아파트로 바뀌었는데 입주를 못 하고 있다. 전세금을 돌려주지 못하니까 들어가지 못하는 것"이라고 말했다. 이어 "50억원 하는 집의 전세금이 처음에는 12억원이었고, 최근에는 15억원이 됐다"며 "12억원조차 없어 들어가지 못했는데 전세금이 올라 더 당겨 쓰고 있는 것"이라고 지적했다.

향후 집값 전망에 대해서는 금리와 가계의 소득 수준을 주요 변수로 꼽았다. 박 평가사는 "우리가 벌어서 소득으로 감당할 수 있는 집값 수준을 이미 넘어섰다"며 "대출도 소득 대비 갚기 힘들 정도로 늘어났다"고 분석했다. 그러면서 "자산 가격이 전체적인 성장 속도보다 훨씬 빠르게 올랐다"며 "장기간의 침체와 자산 가격 조정, 손실 확정 등이 정상적인 궤도로 돌아오는 과정에서 나타날 수 있다"고 내다봤다.

전세가격 역시 금리가 상승하면 수요자의 자금 부담이 커져 계속 오르기 어렵다고 전망했다. 박 평가사는 "금리가 올라가면 전세가격을 받쳐 줄 수 있는 수요가 줄어든다"며 "대출을 받아 전세금을 마련하기보다 월세로 돌리거나 감당할 수 있는 다른 지역으로 이동하게 될 것"이라고 설명했다.

표영호가 2027~2028년에는 지금보다 집을 저렴하게 살 수 있을 것으로 보느냐고 묻자 박 평가사는 가격이 떨어지더라도 매수 심리가 쉽게 회복되지 않을 가능성을 제기했다. 그는 "시간이 지나면 지날수록 굳이 집을 사려고 할까 하는 생각이 든다"며 "지금보다 싸게 살 수는 있겠지만, 그때 사람들이 과연 집을 살 것인지는 의문"이라고 말했다.


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