[세종=뉴시스] 안호균 기자 = 정부의 부동산 세제개편안이 주택 보유 단계와 거래 단계의 세부담을 모두 강화하면서, 부동산 시장 안정이라는 정책 의도와는 다른 결과가 나올 수 있다는 지적이 나왔다.

종합부동산세를 강화해 매도를 유도하더라도 양도소득세 부담이 함께 커지 그 효과가 반감될 수 있다는 것이다.

3일 국회 예산정산정책처는 '2026년 세법개정안 분석' 보고서에서 종부세 개편으로 2027~2031년 5년간 12조6000억원(연평균 2조5000억원)의 세수가 증가할 것으로 분석했다. 과세대상 조정, 공정시장가액비율 상향, 기본공제금액 및 세율 조정 등을 반영한 결과다. 정부 추정치인 5년간 11조원(연평균 2조2000억원)보다 1조6000억원 가량 많다.

예정처는 종부세 과세기준금액이 12억원에서 14억원으로 상향조정되면서 1세대 1주택 실거주자의 낮은 과세표준 구간에서는 일부 세부담이 완화되지만, 그 외의 경우에는 전반적으로 세부담이 현행 대비 증가할 것으로 전망했다.

시뮬레이션 결과 시가 20억원(공시가 13억8000만원) 주택을 보유한 1세대 1주택자는 올해 종부세 부담이 34만6000원이지만 내년 이후에는 종부세를 내지 않게 되는 것으로 나타났다.

시가 30억원(공시가 20억7000만원)의 1세대 1주택자는 거주 여부에 따라 희비가 갈릴 전망이다. 올해 종부세 세부담은 211만4000만원인데 내년부터는 거주자의 경우 183만9000원으로 내려가고, 비거주자는 262만1000원으로 높아진다.

시가 40억원(공시가 27억6000만원) 이상인 1세대 1주택자는 모든 구간에서 올해보다 세부담이 늘어난다.

시가 50억원(공시가 34억5000만원) 주택을 보유하고 있을 경우 올해 912만원의 종부세를 내게 되는데, 내년에는 거주 1234만2000원, 비거주 1419만원으로 높아진다. 또 2028년에는 거주 1351만7000원, 비거주 1606만5000원으로 늘어난다.

다주택자는 모든 구간에서 올해보다 세부담이 커질 것으로 예측했다. 시가 30억원 주택을 보유한 2주택자의 세부담은 올해 318만원에서 내년 668만3000원으로 늘어난다. 3주택자의 경우 올해 342만5000원, 내년 768만8000원, 2028년 940만5000원으로 높아진다.

예정처는 양도소득세도 비거주 고가주택을 중심으로 주택 보유자의 세부담을 늘릴 것으로 예측했다.

주택을 매도해야 납세 의무가 생기는 양도세의 특성상 세수 효과를 합리적으로 추정하긴 어렵지만 보유공제(장기보유특별공제)의 거주공제(장기거주소득공제) 전환, 장기거주소득공제 한도(10억원) 신설 등은 세부담을 늘릴 가능성이 크다는 것이다.

특히 보유공제를 단계적으로 거주공제로 전환함에 따라 거주 기간이 짧은 주택의 세부담이 크게 늘어날 것으로 전망했다.

1세대 1주택자가 시가 5억6000만원 주택을 취득해 10년간 보유하고 10년간 거주해 17억3000만원에 매도했다고 가정할 경우 세부담은 현행 제도에서 1085만원, 2029년에도 1085만원으로 동일하다.

하지만 거주기간이 5년으로 짧아지면 세부담은 3387만원에서 6083만원으로 증가한다. 거주 기간이 2년일 경우에는 세부담이 4994만원에서 9352만원으로 4359만원이나 늘어난다.

예정처는 이번 부동산 세제개편이 보유 단계의 세부담을 강화한다는 점에서 경제협력개발기구(OECD) 등에서 권고한 방향에 부합하는 측면이 있지만, 처분 단계의 세부담도 함께 늘린 것은 권고 내용과는 상충된다고 지적했다.

그동안 OECD 등 연구기관들은 한국의 부동산 세제와 관련해 경제적 왜고깅 상대적으로 작은 보유세를 강화하는게 바람직하다고 권고해 왔다. 또 거래 가액을 과세표준으로 하는 취득세 등 조세는 거래 자체를 억제해 주택을 효율적 배분과 가구의 이동을 제약하기 때문에 완화하는 것이 바람직하다고 권고했다.

예정처는 양도세는 자본이득에 대한 과세이지만 처분 시점에 세부담이 집중돼 보유자의 매도를 지연시키는 '동결효과'를 유발한다는 점에서 거래 단계의 왜곡을 초래하는 기제가 거래세와 유사하다고 짚었다.

또 이번 세제개편안이 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 한시적으로 완화하는 내용도 포함하고 있지만, 2008년 매도분까지로 한정되고 장기거주소득공제(장기보유특별공제)를 허용하지 않아 세부담 완화 효과는 제한적일 것으로 분석했다.

예정처는 "보유 단계의 세부담 강화와 양도소득세 개편 등으로 주택의 매도를 유도하고 처분 단계의 중과세율을 한시적으로 완화해 거래 활성화를 통해 주택시장을 안정하려는 의도를 예측할 수 있다"면서 "그러나 처분 단계에서도 전반적으로 세부담이 강화될 것으로 예상됨에 따라 개별 납세자의 주택 매매 등 의사결정은 정부가 의도한 바와 다르게 나타날 수 있다"고 지적했다.

그러면서 "종합부동산세의 강화는 주택의 보유 비용을 높여 매도를 유도하는 방향으로 작용할 것으로 예상되지만, 양도소득세의 장기거주 소득공제 전환과 공제한도의 신설은 처분에 따른 세부담을 높이므로 보유를 계속하거나 상속 및 증여를 선택하게 하는 요인으로 작용할 수 있다"고 설명했다.


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