[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 뮤지컬계 최정상 배우 옥주현 씨가 매입한 서울 용산구 최고급 주거 단지 ‘한남더힐’ 펜트하우스가 법원 경매 절차에 들어가며 파장이 이어지고 있다.

유튜브 법률 전문 채널 '로엘법무법인'(대표변호사)은 최근 공개한 영상을 통해 이번 경매 사태의 근본적인 원인을 "자기자본 투입이 극히 적은 상태에서 단행된 초공격적 차입(레버리지) 투자와 감당하기 어려운 고금리 이자 부담"으로 짚었다.

◆신사동 건물과 묶은 '공동담보'… 대출 규모만 300억 원대 추정

영상 분석에 따르면 옥 씨는 지난해 약 190억 원에 한남더힐(전용 330㎡ 규모)을 매입해 올해 4월 소유권 이전 등기를 완료했다. 고가 주택에 대한 제1금융권 대출 규제가 엄격히 적용되는 상황에서, 매입 자금은 제2금융권(캐피탈)과 대부업체 등 고금리 차입을 연쇄적으로 일으켜 마련된 것으로 파악된다.

특히 옥 씨가 기존에 1인 법인 명의로 신축했던 서울 강남구 신사동 부지·건물의 시세 상승분을 활용해 추가 담보대출을 받고, 이를 한남더힐과 공동담보로 묶어 대규모 자금을 조달한 구조다. 두 부동산을 합친 총 대출 규모는 300억 원을 웃돌며, 최고 수준의 법정 최고금리 및 고금리가 적용되면서 연간 이자 부담액만 최소 20억 원 이상(월 2억 원 안팎)에 달했을 것으로 추산된다.


◆초고가 시장 '거래 절벽'과 소득 변동성 맞물려 유동성 경색


이 같은 공격적 투자는 부동산 경기 둔화와 맞물리며 발목을 잡았다. 200억 원 안팎의 초고가 부동산은 현금 동원력을 갖춘 실수요층이 극히 한정돼 있어 단기 매각을 통한 차익 실현이나 유동성 확보가 쉽지 않다.

여기에 1인 기획사 특성상 공연 스케줄 등에 따른 매출 변동성이 존재하는 가운데, 매달 수억 원에 달하는 고금리 원리금 상환 부담이 지속되면서 자금 경색이 가속화됐다는 설명이다.


◆M&A 해명 속내…'대환대출' 또는 '자산 매각' 분수령


옥 씨 측 소속사는 "신규 사업 추진 과정에서 발생한 채무이며, 투자 유치 및 M&A(인수합병)를 통해 해결 중"이라는 입장을 밝힌 바 있다.
이에 대해 로엘법무법인 측은 통상적인 기업 인수합병이라기보다는, 새로운 채권자를 찾아 기존 채무를 하나로 묶어 만기를 연장하는 '대환대출'을 추진 중이거나 부동산 일부 매각을 통한 채무 변제 협상일 가능성에 무게를 뒀다.

법조계 관계자는 "경매 절차가 취하되지 않고 실제 낙찰까지 이어질 경우, 최근 침체된 고가 경매 시장 분위기상 유찰이나 감정가 대비 낮은 낙찰가로 인해 신사동 건물 등에 투입됐던 기존 자기자본마저 훼손될 위험이 있다"며 "결국 신규 투자자 유치나 대환 협상이 원만히 성사되는지 여부가 사태 해결의 최대 분수령이 될 것"이라고 내다봤다.


◎공감언론 뉴시스 jmkim@newsis.com