[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 서울 주요 상권을 포함한 전국 상업용 부동산 공실률이 자연 공실률 기준치인 5%를 두 배 뛰어넘어 10%를 돌파한 것으로 나타났다.

유튜브 채널 '머니판다 - 돈에 대한 모든 것을 판다'가 지난 14일 공개한 영상에서 조훈희 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 상업용 부동산 시장의 구조 변화와 공실 심화 현상을 진단했다. 경기 침체 장기화로 소상공인의 입점이 줄어들고 소비 패턴이 온라인으로 대거 전환되면서 상가 시장의 균형이 깨진 영향이다.

조 교수는 과거와 달리 건물 입지보다 개별 공간의 경쟁력이 핵심으로 떠올랐다고 지적했다. 그는 "과거에는 입지 좋은 지역에 건물이 있으면 임차인을 고르는 시대였다면 이제 아무리 입지가 좋더라도 임차인이 건물을 고르는 시대가 될 것이다"라며 "그 건물이 어떠한 컨텐츠나 브랜드를 가지고 있지 않다라고 하면 임차인 입장에서는 다른데 더 좋고 싼데 많은데 굳이 여기 들어갈 이유가 없다"라고 말했다.

시장 내부의 양극화 현상도 뚜렷해지고 있다. 연면적 2만평 이상의 프라임급 대형 빌딩은 대기업과 글로벌 기업의 수요로 만실을 유지하고 있지만, 꼬마빌딩이나 지식산업센터 같은 소형 상업용 부동산은 임차인을 구하지 못해 공실이 늘어나는 추세다.

조 교수는 "일반인들이 느끼는 체감 경기가 상당히 안 좋다"라며 "소상공인이라고 하는 인력이 두세 명밖에 안 되는 기업으로 봤을 때 그 사람들은 굉장히 힘든 길을 걷고 있기 때문에 이 사람들이 원래 사무실로 썼었던 작은 건물들이 계속 비어져 나간다"라고 밝혔다.

분양가 상승에 따른 높은 임대료와 소상공인의 수익성 간 불균형도 공실을 키우는 주요 원인으로 꼽혔다. 토지대와 공사비 폭등으로 상가 분양가가 크게 올라 공급자가 요구하는 예상 임대료는 높아졌으나, 정작 임차인이 올려야 하는 매출은 이를 뒷받침하지 못하고 있다.

조 교수는 "서울 강남에서 사 먹어도 만원, 1만2000원이고 지방에서 사 먹어도 만원이다"라며 "수요자 입장에서는 공급자들이 제시하는 임대료를 맞출 수가 없다"라고 지적했다. 이어 "시장 균형이 지금 깨졌기 때문에 그 지역은 계속 공실로 남아 있는 거다"라며 "소상공인들이 그만큼 매출을 낼 수 있을 정도로 올라갈 때 혹은 공급자들이 가격을 포기할 때 이 중간점에서 맞춰질 거다"라고 내다봤다.

상권별 특성을 고려하지 않은 무분별한 입점과 투자에 대한 당부도 이어졌다. 성수동 같은 상권은 내수 소비 중심이 아닌 기업들의 광고 홍보비 기반 팝업스토어 중심으로 형성돼 있어, 일반적인 매출 기반 자영업 창업 시 위험성이 커진다.

조 교수는 "성수동 상권은 광고 홍보비 기반의 매장이다"라며 "성수동 상권이 좋으니까 지금 뭘 해도 된다라고 생각하고 차리면은 그거는 백전필패다"라고 강조했다. 아울러 "임대료가 매출의 10% 정도로 본다"라며 "그것보다 높으면 아무리 지금 좋다고 할지라도 오래 버틸 수 없다"라고 조언했다.

은퇴 후 수입을 위해 상업용 부동산에 접근하는 초보 투자자들에게도 신중한 태도를 당부했다. 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산은 손익 계산과 관리 비용 등 고려할 요소가 많아 리스크가 크기 때문이다.

조 교수는 "퇴직금으로 수익형 부동산에 투자를 한다라면 굉장히 실패할 확률이 높다"라며 "시중에 나와 있는 책도 여러 번 보시고 강의도 충분히 들어보신 다음에 스스로 판단을 해서 작은 것부터 시작을 해 보라고 말씀을 드린다"라고 전했다.


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