[서울=뉴시스]김민수 기자 = 해외 부동산펀드 등 고위험 펀드에 대한 투자자 보호가 강화된다. 운용사가 과거 운용한 동종상품에서 20%를 초과하는 손실이 발생한 경우 이를 투자자에게 공개하는 한편, 상품 설계·제조 단계의 위험관리와 내부통제도 강화한다.

금융감독원은 9일 주요 부동산펀드 자산운용사와 금융투자협회 임원 등이 참석한 가운데 간담회를 열고 고위험 펀드 투자자 보호 강화조치와 업계 준비 상황 등을 논의했다고 밝혔다.

금감원에 따르면 해외 부동산펀드·리츠(REITs)는 통상 해외 현지 선순위 대출과 국내 투자자의 후순위 지분투자로 구성된다. 이 때문에 임대수익이 발생하더라도 부동산 감정액이 하락하면 기한이익상실(EoD)이나 강제매각으로 투자손실이 발생할 수 있다. 실제 최근 일부 상품에서는 기초자산 부실화와 후순위 지분투자 구조로 투자금 전액손실이 발생하기도 했다.

금감원은 지난해 전액손실 사태 이후 주요 운용사를 점검한 결과 현지 부동산 실사 내용이 구체적이지 않고 평가 결과에 대한 문서화도 미흡한 사례를 확인했다. 이에 지난 4월부터 운용사가 현지실사 내용을 직접 자체점검하고 내부통제부서가 평가하도록 하는 등 해외 부동산펀드의 현지실사 절차를 강화했다.

오는 30일부터는 고위험 펀드의 위험정보 공시도 강화된다. 해외 부동산·리츠를 비롯해 ELF·DLF, 레버리지·인버스, 커버드콜, 목표전환, 금현물, 해외 재간접 등 10개 유형이 대상이다.

이들 펀드는 간이투자설명서 첫 페이지에 원본손실 위험 1개와 상품별 특수위험 3개 등 핵심 투자위험 4개를 기재해야 한다. 운용사가 과거 운용한 동종상품 가운데 손실률이 20%를 초과한 사례가 있으면 펀드명과 투자지역·자산, 손실 발생일과 규모 등도 공개해야 한다.

특히 후순위 지분투자 구조의 부동산펀드는 임대수익과 관계없이 부동산 가격 하락으로 선순위 대출채권자가 담보권을 행사할 경우 투자금 일부 또는 전액을 잃을 수 있다는 점을 명시해야 한다.

금감원은 고위험 펀드에 대한 심사도 강화한다. 지난 1월 자산운용감독국 내 특별심사팀을 신설하고 복수의 심사 담당자를 지정하는 집중심사제를 도입했다.

해외 부동산펀드를 심사할 때 운용사의 현지실사 자체점검 보고서가 충실하게 작성됐는지, 투자자가 반드시 알아야 할 위험이 '핵심위험 표준안'에 맞게 기재됐는지 등을 살펴볼 계획이다. 특히 투자자의 의사와 관계없이 선순위 대출채권자가 부동산을 임의 처분할 수 있는 고위험 상품구조인지도 중점적으로 점검한다.

서재완 금감원 부원장보는 "상품 설계·제조 단계부터 투자자 관점에서 위험요인을 파악하는 등 '투자자 우선 원칙'을 내재화할 필요가 있다"며 "중·후순위 투자 등 소비자 피해 가능성이 높은 고위험 구조의 상품을 출시하는 경우에는 설계·제조 단계부터 손실 가능성에 대해 매우 신중하게 검토할 필요가 있다"고 강조했다.

금감원은 해외 부동산펀드를 포함한 고위험 펀드를 투자자 보호 관점에서 엄격히 심사하는 한편 시장 동향을 지속적으로 파악하고 업계와의 소통도 강화할 계획이다.


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