코스피 2.6배 오를 때 주요 상장리츠 60%대 손실
최근 2년간 국내 증시가 2.6배 상승하는 동안 주요 리츠주는 반토막을 넘어 60% 넘게 급락하며 투자자들의 손실을 키웠다.
21일 한국거래소에 따르면 최근 2년간 KB스타리츠는 약 67% 하락했다. 신한글로벌액티브리츠와 마스턴프리미어리츠도 각각 63%, 62% 가량 떨어졌다.
리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 오피스·물류센터·호텔 등 부동산에 투자하고 임대료와 매각차익 등을 재원으로 배당하는 상품이다. 상대적으로 높은 배당수익률과 부동산에 직접 투자하지 않고도 임대수익을 얻을 수 있어 한때 개인투자자들에게 '월세 받는 주식'으로 인기를 끌었다.
하지만 글로벌 상업용 부동산 시장 침체와 금리 상승이 겹치며 리츠의 투자 매력이 크게 떨어졌다. 금리가 오르면 리츠의 차입 비용이 증가하는 데다 채권 등 상대적으로 안전한 자산의 투자 매력이 높아져 리츠에 대한 수요가 위축되기 때문이다.
특히 지난 4월 제이알글로벌리츠가 회생절차를 신청하면서 리츠 전반에 대한 투자심리가 급격히 얼어붙었다.
개별 리츠의 자산가치와 재무구조에 대한 우려가 다른 리츠로까지 번지면서 업종 전반의 주가를 끌어내리는 요인으로 작용했다.
이혜진 대신증권 연구원은 "지난 4월 제이알글로벌리츠 기업회생 신청 후 개별 종목의 펀더멘탈과 무관하게 업종 전반의 투자심리가 위축되고 있다"며 "이후 시장금리 상승까지 맞물리며 약세 흐름이 지속되고 있다"고 평가했다.
이 연구원은 "벨기에 파이낸스타워 캐시트랩 발동으로 촉발된 디폴트는 개별 종목의 유동성 위기를 넘어 국내 리츠 시장 전반의 신뢰도와 해외 자산 리스크에 대한 재평가로 연결됐다"며 "최근 주가 흐름을 살펴보면 해외 자산 중심 리츠의 낙폭이 특히 두드러지는 모습"이라고 설명했다.
증권가에서는 리츠주가 장기간 급락한 만큼 금리 하락과 부동산 시장 안정이 가시화될 경우 반등의 여지가 있다는 분석도 나온다. 보유 자산의 질과 임대 안정성, 차입 구조, 만기 일정 등에 따라 주가 차별화가 더욱 뚜렷해질 것이라는 전망이다.
리츠들은 기존 자산 매각과 차입금 감축으로 금리 상승에 대응하고 있다.
디앤디플랫폼리츠는 세미콜론 문래를 매각하고 수송스퀘어 지분을 매입한 후 잔여 재원을 차입금 상환에 활용키로 했다. 이지스레지던스리츠도 제주 맹그로브에 투자하려던 재원을 차입금 상환에 활용키로 했다.
이혜진 연구원은 "시장 우려와 달리 리츠 섹터 전반의 조달 환경은 비교적 안정적으로 유지되고 있고, 다수 리츠가 신규 자산 편입과 차환 목적의 자금 조달에 성공했다"고 설명했다.
이어 "국내 리츠의 올해 예상 평균 배당수익률은 11.2% 수준으로, 국고채 10년물 금리와의 평균 스프레드가 660bp로, 배당 매력도가 부각되는 구간"이라며 "견조한 임대차 수요를 기반으로 우량 자산을 보유하고, 우수한 조달 경쟁력을 갖춘 국내 자산 보유 대형 리츠 중심의 차별적 접근이 유효할 것"이라고 제언했다.
이경자 삼성증권 대체투자팀장은 "생산적금융 개인종합자산관리계좌(ISA)가 신설되는데 일반적으로 ISA 계좌는 배당주를 주로 편입한다는 점에서 상장리츠의 새로운 수급이 예상된다"며 "금리 고점 인식과 함께 리츠의 주가도 안정화될 것"이라고 전망했다.
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