[서울=뉴시스]정진형 기자 = #. "취득 시점을 한 번 리셋해서 양도소득세 절세 효과를 보면서 버틸 수 있는지를 따져보는 문의가 조금씩 들어옵니다." (서초구 한 중개업소)

정부가 고가 주택의 보유세와 거래세 부담을 모두 높이는 부동산 세제 개편안을 발표한 후 서울 서울 강남권 고가 아파트 시장에서 절세 목적 '교환 매매'가 떠오르고 있다.

12일 정부 세제 개편안에 따르면, 거주 요건을 채운 1주택자일지라도 고가 주택일 경우 내후년부터 세 부담이 늘어나게 된다. 장기보유특별공제(장특공)이 거주 공제로 바뀌고, 공제 한도가 2028년에는 20억원, 2029년에는 10억원으로 설정돼서다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 계산에 따르면 10년 전 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡를 16억원에 사들여 올해 56억원에 매도한다고 가정하면 취득세와 중개수수료 등 경비를 제외하고 2억4185만원의 양도세가 부과된다. 하지만 같은 금액의 차익을 남기고 2028년과 2029년에 집을 팔 경우 세 부담은 각각 4억4985만원, 9억4485만원으로 늘어난다.

종합부동산세(종부세) 역시 2028년까지 단계적으로 가액 기준으로 일원화되면서 과세표준 공시가격 6억원 이상 주택부터 종부세가 1.3%에서 최대 5.0%까지 높아지게 된다. 더욱이 공정시장가액비율이 70%로 인상되는데다가 세액공제 한도 역시 2028년부터 600만원으로 설정되면서 고가 주택일수록 보유 부담이 커지게 된다.

이에 따라 주택 처분 대신 보유하는 쪽을 선택할 경우 '교환 매매'로 양도세 절세 효과를 노리게 된다는 게 업계의 설명이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "종부세 개편으로 장기 거주나 고령자에 상관없이 600만원으로 공제 한도가 제한되면서 강남권 고가 주택의 경우 보유세를 감당하기 어렵다"며 "이대로는 버틴다해도 양도세 공제한도로 인해 차익을 보기 힘드니 취득세를 내더라도 양도차익을 보전하려는 게 교환 매매의 핵심"이라고 설명했다.

예컨대 10년 전 10억원에 매입해 거주한 집의 현재 세시가 40억원일 경우 2029년 이후 매도하면 양도차익 30억원 중 10억원만 공제받아 양도세 부담이 크다.

하지만 공제한도 변경에 앞서 현재 주택을 처분하고 같은 가격대의 다른 주택을 맞교환하는 방식으로 취득해 취득가액을 현재 시세 수준으로 높여 놓으면, 이후 해당 주택의 가격이 추가로 상승하더라도 새로 발생한 양도차익을 기준으로 세 부담을 줄일 여지가 있다는 것이다.

다만 이 경우 같은 단지의 면적대 내에서도 층수나 거주 환경 등에 따라 시세 차이가 나타날 수 있어 정확한 감정평가를 받고 부담해야할 거래세(양도·취득세)도 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

교환 매매 외에도 기존 주택을 매도한 뒤 종부세 부담이 상대적으로 덜 늘어난 과세표준 6~12억원(시세 32~45억원) 구간을 하회하는 이른바 '덜 똘똘한 한 채'로의 갈아타기가 나타날 수도 있다.

종부세와 양도세가 개편되더라도 시가 30억원 이하 또는 양도차익 20억원 이하 수준의 실거주 1주택자는 세 부담 변화가 없거나 오히려 줄어들 가능성이 크다. 반면 이를 웃도는 초고가 주택이나 비거주 1주택자는 보유·매도 전 단계에서 세금이 늘어난다.

한 예로 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 공시가격이 동결될 경우 보유세가 416만원에서 411만원으로 소폭 줄어들고, 영등포구 당산동 래미안4차와 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡도 종부세 대상에서 제외되며 보유세가 11~12% 감소할 것으로 예상된다.

김 소장은 "교환 매매의 경우 보유세와 거래세 부담을 모두 높이던 이전 정부 때도 고가 주택 시장에서 나타났던 방식"이라며 "교환하는 양측이 주택 감정평가를 통해 받은 평가액을 토대로 적법하게 거래할 경우 세무당국이 개입하기는 어렵다"고 전했다.


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