[서울=뉴시스]이지민 기자 = 해외부동산펀드 관련 분쟁 민원이 지속 발생하는 가운데, 금융감독원이 투자자 유의사항을 10일 안내했다.

금감원은 투자 대상이 부동산이라고 해서 안전한 상품이 아니라고 강조했다.

해외부동산펀드는 부동산을 매입할 때 현지 금융기관에서 대출을 받는 레버리지 구조가 많아, 부동산 가격이 소폭만 하락해도 원금 전액 손실이 발생할 수 있다.

부동산 가격 하락 등으로 대출약정상 조건을 충족하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있고, 이때 매각대금에서 대출금을 먼저 상환한 뒤 남은 금액만 투자자에게 돌아가는 구조다.

경우에 따라 배당금 지급도 중단될 수 있다. 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고 대출기관에 우선 귀속되는 '캐시 트랩'이 적용될 수 있기 때문이다.

캐시 트랩은 담보인정비율(LTV) 초과, 공실률 상승 등 특정 이벤트 발생 시 적용되며, 이 경우 배당금 지급이 중단될 수 있다.

환매가 자유롭지 않다는 점도 유의해야 한다. 해외부동산펀드는 만기 전 투자금 회수가 제한되는 환매금지형으로 설정되는 경우가 많다.

일부 상품은 거래소에 상장되더라도 거래량이 부족하면 매매가 어려울 수 있고, 펀드 가치보다 낮은 가격에 매도해야 할 가능성도 있다.

펀드 만기가 도래하더라도 부동산 매각 및 청산 절차에 따라 투자금 회수 시점이 예상보다 늦어질 수 있다. 수익자총회에서 만기 연장에 반대하고 투자금 회수를 요청하더라도, 지급 재원 부족 등의 이유로 회수가 지연될 수 있다.

펀드 만기 연장으로 공실 위험이 커지고 임대수익이나 부동산 가치가 하락해 손실이 확대될 가능성도 유의해야 한다.

투자자는 상품 가입 과정에서 판매직원의 설명이 충분했는지도 꼼꼼히 확인해야 한다. 청약신청서에 '설명을 듣고 이해했음'이라고 자필로 기재하면 이후 설명의무 위반을 이유로 판매사의 배상책임이 인정되기 어려울 수 있다.

아울러 금감원은 투자자가 자신의 투자기간과 감내할 수 있는 손실 수준 등을 고려해 가입 여부를 결정해야 한다고 당부했다.

금감원 관계자는 "앞으로도 금융투자상품 관련 분쟁사례 및 투자자 유의사항을 적시에 안내할 계획"이라며 "필요할 경우 제도 개선을 통해 투자자 보호를 강화해 나가겠다"고 말했다.


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