[서울=뉴시스]이연희 기자, 석정은 인턴기자, 이우경 인턴기자 = "(세법 개정 발표안이) 오늘 나오냐, 내일 나오냐, 언제 나오냐 궁금해하며 마음 졸이는 분위기죠. 여기는 오랫동안 보유하고 거주도 한 분들이 많아서 장기보유특별공제(장특공제)가 축소되는 것이 제일 문제예요." (반포 공인중개사 A씨)

"젊은 사람들은 소득이 있으니까 종부세를 신경 안 쓰지만 소득이 없는 노인들은 그렇잖아요. 살고 있는데 나갈 수도 없고. 임대소득이라도 있어야 하는데 다주택자도 막았으니…"(잠실 공인중개사 B씨)

보유세, 종합부동산세(종부세), 양도세 장특공제 등 세제 개편안 발표가 임박한 가운데 초고가주택이 밀집한 강남3구 아파트 소유자들이 술렁이고 있다.

29일 뉴시스 취재에 따르면 세 부담이 급등하는 초고가주택 기준은 공시가격 20억~40억원 선에서 정해질 것이란 관측이 나온다. 부동산 현장에서는 '폭풍 전야' 같은 분위기가 읽힌다.

앞서 이재명 대통령은 지난 14일 국무회의에서 초고가주택 보유세 강화 기준선에 대해 "시가 30억원은 가혹하다"며 "20억원은 큰일이 날 것 같다"고 말했다. 이 때문에 기준선이 40억~50억원 선까지 높아질 수 있다는 관측이 나온다.

공시가격 20억원을 기준으로 삼으면 전국 공동주택의 상위 1.2%가 대상이지만 40억원으로 높이면 상위 0.1%로 좁혀진다. 30억원 이상은 시가 약 43억5000만원 수준으로, 상위 0.320% 수준이었다. 35억원 이상은 3만78호(상위 0.19%)였다. 40억원 이상 공동주택은 시가 약 58억원 상당으로 1만9189호(0.12%)가 해당된다.

현재 2주택 이하에 대해서는 과세표준에 따라 0.5%에서 2.7%, 3주택 이상에 대해서는 0.5%에서 5.0%의 세율이 적용된다. 정부는 고가주택에 대해서는 세율을 인상하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 또 과세표준 산정에 활용되는 공정시장가액비율을 현재 60%에서 70%, 80%까지 단계적으로 높일 가능성도 있다.

종부세 과세 기준을 주택 수에서 가액 중심으로 바꾸고 초고가 주택의 세 부담을 강화하는 방안도 담길 전망이다. 현재는 1세대 1주택자에게 12억원, 그 외 개인에게 9억원의 기본공제를 적용하고 3주택 이상에는 별도 세율표를 적용하고 있다. 30억원 상당의 주택 1채를 보유한 경우 세 부담이 10억원짜리 주택 3채를 보유한 경우에 비해 훨씬 작기 때문에 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 부추겼다는 지적이 나온 바 있다.

한 부동산 커뮤니티에서는 9월 입주를 앞둔 서울 서초구의 한 신축 단지 84㎡를 기준으로 예상 보유세를 계산한 추정액까지 공유되고 있다.

해당 게시글에 따르면 공시가격 27억~29억원 상당의 아파트는 예상 보유세가 약 1800만~2400만원이지만 공시가격이 34억~36억원 상당인 경우 약 5000만~6500만원으로 약 2.7배 뛰었다. 게시자는 정부가 초고가주택 기준선을 30억원으로 정하고 실거주하지 않는 주택의 기본공제가 12억원에서 9억원으로 축소, 공정시장 가액비율이 80%, 다주택자 종부세율을 적용했다는 단서를 달았다.

초고가주택이 밀집한 서울 서초구 반포동에 위치한 정다운공인중개사 사무소 관계자 C씨는 "양도세 개편이라든가 걱정하는 관련 전화가 많이 왔다"며 "아직 세제 개편안이 확정되진 않았으니 매물을 내놓는 움직임은 없지만 조금 지켜봐야 한다"고 말했다.

정부는 양도소득세 장기보유특별공제 개편 방안을 담는 방안도 검토 중이다. 보유기간 공제를 없애거나 축소하는 방향이 유력하다.

현행 제도에 따르면 3년 이상 보유한 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 장기보유특별공제를 적용받는다. 보유기간 공제율은 10년 이상 보유하면 최대 40%, 거주기간 공제율도 10년 이상 거주하면 최대 40%다. 두 공제를 합치면 과세 대상 양도차익의 최대 80%까지 공제된다.

장특공제가 삭제되는 경우 고가 주택을 오랫동안 보유하고 거주기간이 짧은 고령 임대인들의 양도세 부담이 커질 수밖에 없다.

서울 강남구 개포동의 D 공인중개사 사무소 관계자는 "당연히 오래 보유했던 분들이 많이 매물을 내놓고 있는데 매수세는 대출규제와 세제 개편 영향으로 확실히 많이 줄어 들었다"고 전했다.

특히 재건축을 앞둔 고가 아파트 단지에서는 고령의 소유자들이 매물을 내놓는 속도가 빨라지는 경향도 나타났다.

송파구 잠실 주공 5단지 인근 공인중개사 B씨는 "사업시행 인가가 났으니까 연세가 있는 분들이 집을 팔려고 내놓는다"며 "다시 짓고 들어오기에는 7~8년이 걸리기 때문"이라고 말했다.

그는 "한 고객은 30억원대의 아파트를 보유하고 있는데 이번에 세금 낼 돈이 없어서 빌려달라고 왔을 정도"라며 "세금이 올라가니까 연세가 많은 분들은 세금 때문에 내놓을 수도 있다"고 덧붙였다.

세금 부담을 오히려 임차인과 매수인에게 전가하면서 매매가격과 전·월세 가격이 상승할 것이라는 우려도 제기됐다.

강남구 개포동의 E 공인중개사는 "세금이라는 것은 어차피 임대하면 임차인에게, 매매하면 매수인에게 전가시키려는 생각들이 깔려 있다"며 "전·월세 가격은 더, 계속 오를 것"이라고 예측했다.


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