[서울=뉴시스]정유선 기자 = 올해 서울 아파트 시장은 중저가 단지가 밀집한 외곽 지역이 가격 상승을 주도하고 강남권은 주춤하는 양상을 보이고 있다. 이는 강남3구와 한강변 핵심 지역이 시장을 견인했던 과거와 상반된 모습으로, 정부의 세제 강화 기조와 대출 규제, 인구구조의 변화가 맞물린 결과로 분석된다.

12일 한국부동산원의 5월 첫째주 기준 올해 서울 아파트값 누계 변동률을 보면 강북권을 포함한 외곽 지역의 상승세가 두드러진다. 성북구(4.81%)가 가장 높은 상승률을 기록했으며 강서구(4.69%), 관악구(4.64%), 구로구(4.09%), 노원구(3.57%) 등이 뒤를 이었다.

반면 최상급지로 분류되는 서초구(1.00%)와 송파구(1.37%), 용산구(1.13)는 1%대 상승에 그쳤고, 강남구는 오히려 0.38% 하락했다. 

이는 송파구(22.52%)와 서초구(15.26%), 강남구(14.67%)가 서울 평균을 크게 웃돌며 시장을 선도했던 작년과는 다른 흐름이다. 당시 노원구(1.96%), 강북구(1.11%), 도봉구(0.90%) 등 외곽지는 상승세가 약했는데, 1년새 주도권이 비강남권으로 넘어간 모양새다.

이러한 흐름 속에 지난 3월 한강 이북 지역 아파트의 평균 매매가격은 KB부동산 기준 사상 처음으로 11억원을 돌파했다. 개별 단지별로는 강북구 미아동 '미아동부센트레빌' 전용 84㎡가 지난달 8일 10억7000만원에 거래되며 최고가를 경신했으며, 노원구 상계동 '포레나 노원'도 지난달 22일 12억9000만원으로 신고가를 갈아치우는 등 외곽 지역의 상승 압력이 거세다. 

강남권의 경우 양도소득세 중과 유예 종료에 보유세 인상까지 거론되며 연초부터 절세 매물이 쏟아져 가격 하락 압력을 받은 반면, 중저가 단지가 많은 외곽 지역은 대출 규제의 영향으로 수요가 집중되면서 상승폭이 컸던 것으로 풀이된다. 10·15 대책에 따라 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도가 제한된다.

인구구조 변화도 주요 요인으로 거론된다. 과거 2017년 8·2 대책 당시에는 세제 부담을 피하려는 '똘똘한 한 채' 현상으로 핵심 지역 선호가 강화됐지만 최근에는 고령층 비중 증가로 고가 주택을 먼저 정리하는 흐름이 나타나며 강남권이 먼저 조정을 받고 있다는 분석이다. 실제 서울의 고령 인구 비율은 2017년 약 13%에서 올해 20%를 넘어섰다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "가격 부담과 세금 변수, 인구구조 변화가 동시에 작용하면서 핵심 지역의 가격이 먼저 약세를 보이고 있다"고 진단했다.


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