내달 무주택자 LTV 완화…중저가 아파트 매수세 '꿈틀'
노·도·강 등 서울 외곽지역 아파트값 '키 맞추기' 확대
지난 25일 서울 노원구 상계동 상계주공아파트 단지의 한 공인중개업소 대표는 "다음 달 무주택자 대상 부동산 대출 규제 완화를 앞두고 서울에서 상대적으로 저렴한 단지다 보니 매매 문의가 늘었다"며 이같이 말했다.
이 대표는 "전세 품귀 현상이 장기화하면서 지친 세입자들이 매수세로 돌아선 것 같다"며 "중저가 매물도 이미 많이 빠져 호가가 꾸준히 오르고 있다"고 전했다.
3기 신도시 등 수도권 30만 가구 공급 등 도심 내 주택 공급 확대를 위한 대책이 잇따라 나오면서 한동안 주춤했던 주택 매수세가 중저가 아파트를 중심으로 꿈틀거리고 있다.
내달부터 무주택자의 대출 규제가 완화되면서 중저가 아파트가 몰린 서울 외곽지역에서는 '더 늦기 전에 집을 마련하자'는 분위기가 확산하고 있다. 실제 지난주 아파트값 변동률을 보면 노원구와 도봉구, 구로구 등 중저가 아파트가 몰린 지역을 위주로 상승폭이 확대됐다.
실수요자에게 최악인 전셋값과 매맷값 동반 상승이 장기화한 상황에서 대출 규제 완화가 겹치면서 서울 집값 상승을 자극할 수 있다는 우려가 나온다. 특히 지금과 같은 전세난이 계속되면 중저가 아파트를 매매하려는 수요 증가하고, 전셋값 급등이 매맷값을 끌어올리는 악순환이 지속될 수 있다는 것이다.
1년6개월 만에 최고 수준을 기록했던 서울 아파트값 상승률은 이주에도 같은 수준을 기록했다. 한국부동산원이 발표한 이달 셋째 주(지난 21일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울 아파트값은 전주와 동일한 0.12% 오르며 지난 2019년 12월 셋째 주(0.20%) 이후 주간 최고 상승률을 보였다.
중저가 아파트가 몰린 이른바 '노도강(노원·도봉·강북)' 지역의 상승세가 뚜렷하다. 재개발 기대감과 규제를 피한 노원구가 이번 주에도 0.25% 상승하며 11주 연속 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
노원구(0.25%)는 상계동 구축 위주로 신고가 거래 나타나며, 마포구(0.15%)는 아현동 주요 단지와 상암동 재건축 위주로, 도봉구(0.14%)는 교통 및 개발호재 있는 창동 역세권과 방학동 중저가 위주로 상승했다.
중저가 아파트들의 집값 및 호가 상승이 심상치 않다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난해 5월 4억5500만원에 거래된 노원구 중계동 현대그린(전용면적 84㎡)은 지난달 7억3000만원에 거래됐다. 현재 호가는 8억원까지 올랐다. 또 지난해 5억원에서 6억원 사이에서 거래됐던 강북구 미아동 SK북한산시티(전용면적 84㎡)는 지난달 8억원에 매매계약이 체결됐다. 현재 이 단지의 호가는 8억8000만원~9억원 사이에 형성됐다.
치솟는 집값과 전셋값을 견디지 못한 무주택 실수요자들이 노원·도봉·강북·중랑구 등 서울 외곽지역의 중저가 아파트 매수에 나서면서 집값 상승을 이끌고 있다는 분석이다.
부동산 시장에서는 내달부터 대출 규제가 완화되면서 중저가 아파트를 향한 주택 매수세가 더욱 증가할 것이라는 게 중론이다. 내달부터 무주택자에 한해 담보인정비율(LTV) 우대가 기존 10p(포인트)에서 20p로 높아진다. 또 기존 6억원 이하 주택에서 9억원 이하 주택으로 확대된다. 투기과열지구에서는 집값의 50~60%, 조정대상지역에서는 60~70%까지 대출을 받을 수 있다. 대출 한도는 4억원이다. 이에 따라 무주택 실수요자뿐만 아니라 2030세대 등 주택 수요가 늘어나면서 상대적으로 집값이 더 오른 서울 외곽 지역을 중심으로 집값 키 맞추기가 나타날 것으로 보인다.
전문가들은 수급불균형에 따른 집값과 전셋값 동시 상승이 장기화하면서 중저가 주택 매수 수요가 늘어날 것으로 내다봤다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값과 전셋값이 함께 급등하면서 비교적 규제가 덜한 서울 외곽지역 중저가 아파트에 대한 주택 수요가 늘었다"며 "다음달부터 무주택자에 한해 대출 규제가 완화하면서 중저가 수요가 더욱 증가할 것"이라고 설명했다.
권 교수는 "재건축과 수도권광역급행철도 신설 등 개발 호재 지역의 중저가 아파트 수요가 늘면서 집값 강세가 이어질 것"이라며 "수급불균형이 갈수록 심해지면서 정부의 주택 공급이 실제 이행될 때까지 일정 기간 이상 걸리고, 중저가 수요가 늘면서 서울 집값 상승을 자극한다"고 덧붙였다.
◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com