【서울=뉴시스】박성환 기자 = 올해 부동산시장은 다사다난했다.

서울의 집값이 급등하는 등 부동산시장은 요동쳤다. 정부는 하늘 높은줄 모르는 집값을 잡기 위해 지난해 6월부터 크고 작은 대책을 10번이나 쏟아냈다. 대책을 발표할때마다 집값이 계속 오르는 기현상이 벌어졌다.

올해 1월 초과이익환수제 부활을 시작으로 ▲4월 다주택자의 양도소득세 중과 ▲7월 종합부동산세 개편 ▲8월 수도권 주택공급 확대 및 투기지역 추가 지정 ▲다주택자 대출 규제 등 고강도 규제를 담은 9·13 대책 ▲수도권 30만가구 공공택지 추가공급을 담은 9·21대책까지. 정부는 이른바 ‘미친집값’을 잡기 위한 총력전을 펼쳤다.

현재 9.13대책 이후 서울 집값은 일제히 하락세를 보이고 있다. 하락세는 당분간 지속될 것으로 보인다.

◇서울집값 10년만에 최고 상승…지방 14년만에 하락

올해 10월까지 서울의 집값 상승률이 10년만에 가장 높았던 반면 지방은 14년만에 처음으로 하락했다.

한국은행 경제통계시스템에 따르면 10월 기준 서울 주택매매가격지수는 지난해말보다 6.0% 상승해 같은기간(1∼10월) 상승률을 비교하면 2008년(11.8%) 이후 최고치를 기록했다. 특히 올해 서울 아파트 값 상승률은 8.2%로 10년 전과 비슷하다.

주요 광역시는 10월에 오히려 상승세가 뚜렸했다. 지난달 대구의 주택가격 상승률은 전월 대비 0.5%로 9월(0.4%)보다 올라, 2015년 11월 이래 가장 높았다. 대전은 0.6%로 9월(0.2%)보다 뛰어, 7년만에 최고였다.

반면 올해 들어 지방 주택가격은 0.8% 내렸고, 같은 기간 기준으로는 2004년(-0.8%) 이래 첫 하락세를 나타냈다. 주력산업 구조조정으로 실물경제가 나빠진 울산(-0.7%)과 경남(-0.4%)은 하락세다.

◇9.13부동산 대책…"미친 집값 잡는다"

9.13대책은 급등한 집값을 잡기 위한 문재인 정부의 8번째 부동산 대책이었다. 보유세 부담을 대폭 늘리고, 임대사업자 혜택을 줄이는 내용이 핵심이다.

현행 2%인 종합부동산세 최고 세율을 3.2%까지 올렸다. 참여정부 때보다도 0.2% 더 높은 수치다. 3주택 이상 보유자나 서울과 세종 등 최근 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자를 대상이다.

지난해 150% 이상 늘어나지 못하도록 한 세 부담 상한도 참여정부 수준인 300%까지 상향됐다. 또 과표 3~6억 원 구간을 신설해 종부세 세율을 0.7%로 0.2% 포인트 인상키로 했다.

돈줄을 조이는 정책도 다수 포함됐다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역 내에서 집을 신규 구입할 때 LTV가 0%로 적용돼, 주택담보대출이 금지된다. 1주택 세대도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 담보 대출을 원칙적으로 금지하되, 이사나 부모 봉양 등 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외적으로 허용했다.

정부가 9.13부동산 대책 등 잇따라 내놓은 고강도 규제 정책으로 서울과 수도권 일부 지역의 이른바 '미친 집값'이 하향 안정세를 돌아섰고, 부동산시장은 관망세가 짙어지고 있다.

◇남양주·하남·인천 계양·과천, 3기 신도시 선정

정부는 3기 신도시로 경기도 남양주, 하남, 인천계양, 과천 등 4곳을 선정했다. 서울 도심에 30분 내 접근이 가능하도록 급행과 간선 중심의 광역교통망도 조기 구축한다.

앞서 정부는 지난 9월 서울과 가까운 수도권 지역 330만m2에 20만호 규모의 3기 신도시를 짓기로 약속했고, 이 가운데 4곳을 우선 선정됐다. 

3기 신도시 4곳에 공급되는 주택물량은 12만 2천호 규모로, 오는 2021년부터 공급할 계획이다. 나머지 3기 신도시도 내년 6월까지 확정할 방침이다. 정부는 광역 교통망 대책의 핵심인 광역급행철도(GTX)를 조기에 구축키로 했다. 이에 따라 GTX A 노선과 신안산선의 조속한 착공은 물론, GTX C노선도 2021년에 착공할 수 있도록 추진한다.

◇"고가·다주택자와 전쟁"…보유세 강화

집값을 잡기 위한 정부의 강경책으로 일찌감치 보유세 인상이 예고된 가운데 종합부동산세는 내내 화두가 됐다. 7월 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했고 이를 토대로 정부는 '종합부동산세 개편안'을 발표했다.

고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심이었다. 하지만 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응과 평가가 이어졌고, 이에 정부는 9.13 부동산 대책을 통해 더욱 강화한 인상 계획을 발표했다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등의 내용이다.

◇분양가 제재 후 '로또' 청약 과열

올해 분양시장을 뜨겁게 달궜던 키워드는 '로또 청약'이다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수억원의 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 확산된 것이다.

지난 3월 분양한 서울 강남구 '디에이치자이 개포'(개포주공8 재건축)는 3.3㎡당 4200만원대의 높은 분양가에도 불구하고, 인근 분양권 시세가 3.3㎡당 5000만원 넘게 형성되면서 '로또'라 불렸다. 지난 5월 경기 하남미사강변도시에서 공급한 '미사역파라곤' 역시 '로또' 아파트로 화제를 모았다. 분양가 상한제 적용으로 3.3㎡당 1400만원대에 분양가가 책정되면서 8만명 이상의 청약 인파가 몰렸고, 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.


◇다주택자 양도소득세 중과 시행…거래량 '뚝'

지난 4월부터 다주택자의 양도소득세 중과 조치가 본격 시행됐다. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%를 추가 적용 받는다.

양도세 중과 시행 이후 주택 거래량 감소세가 뚜렷했다. 3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울의 경우, 아파트 매매거래가 역대 1분기 최다 거래량을 기록하기도 했다. 반면 4월 이후에는 거래량이 급감하면서 2분기 거래량이 전년 같은 기간과 비교해 49% 줄고 1분기 대비 53% 감소했다.

하지만 주택 거래가 위축된 가운데 가격은 오르는 이례적인 현상이 나타났다. 세 부담이 커지면서 주택을 처분하는 대신 임대주택 등록을 고려하는 주택 보유자들이 많아진 것이다.  '매물 잠김 현상'이 나타나면서 수급 불균형을 야기했고 이는 집값 불안의 불씨로 작용했다.

◇여의도·용산 개발 발언후 철회, 집값 상승 '불쏘시개’

박원순 서울시장이 지난 7월 싱가포르를 방문해 서울 여의도와 용산구 일대에 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다는 발표했다.
 
여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 전체를 재개발하고, 서울역-용산역 구간 철로를 지하화해 MICE 단지와 쇼핑센터를 조성하겠다는 내용이 골자였다.

이른바 여의도·용산 마스터플랜으로 불렸던 이 계획이 알려지면서 서울의 아파트값 상승세가 다시 확산됐다. 집값 급등 책임 공방으로 정부와 갈등을 빚기도 한 서울시는 개발 계획이 나온 지 7주만인 8월말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 여의도 용산 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다고 발표했다.

◇도시재생 뉴딜 99곳 선정…서울 시내 대규모 사업지 배제

정부는 지난 8월 도시재생 뉴딜사업 대상지역 99곳을 확정해 발표했다. 2017년 시범 사업지(68곳)보다 46%가 늘었고, 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐다.

다만 사업 추진을 신청했던 장안평 중고차 매매센터(동대문구)와 세운상가(종로구), 독산동 우시장(금천구) 등 3곳의 대규모 사업은 부동산 시장 과열 우려로 선정에서 제외됐다.

시·도별로는 경기가 9곳으로 가장 많고 전남, 경북, 경남이 각 8곳, 서울과 부산, 대구, 강원, 전북이 각 7곳 등이다. 도시재생 뉴딜사업은 재개발처럼 전면 철거 방식이 아닌 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선 공약이었다.

◇초과이익환수제 부활, 안전진단 강화… 연달아 나온 재건축 압박 카드

올해 부동산시장의 또 하나의 뜨거운 감자는 재건축 규제였다. 8.2부동산 대책으로 도입된 조합원 지위 양도 금지 조치에 이어 6년만에 재건축 초과이익환수제가 부활하면서 규제의 문턱을 높였기 때문이다.

재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 서둘러 공개하기도 했는데 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3,900만원으로 알려졌고 최고 8억원이 넘는 단지도 나왔다.

이어 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안전성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 '재건축 안전진단 기준 정상화' 대책이 발표됐다. 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화한 것이다.

◇"중과 피하자"…주택임대사업자 급증

다주택자에 대한 세금이 강화되면서 세제 혜택을 보려는 임대주택사업자 등록자 수도 지속적으로 늘었다.

2018년 상반기에만 7만4000명이 임대사업자로 등록했고, 등록된 민간 임대주택수도 17만7000채에 달했다. 이는 작년 같은 기간에 비해 3배 가까이 증가한 것이다.

특히, 임대주택 사업자의 과도한 세제 혜택 논란 속에 정부가 '9.13 부동산 대책'을 통해 주택임대사업자 혜택을 축소하기로 하면서 9월 신규 임대사업자 등록자수가 급증하기도 했다.

9월 한 달간 전국에서 2만6,279명이 신규 임대사업자로 등록했는데, 이는 전년동기 대비 258.9%, 전달 대비 20.7.8% 증가한 수준이다.

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