아직 11·3 부동산대책 이후 분양시장에 과도하게 투기세력이 몰리고 있진 않지만 대선 이후 일부 지역에서 과열 조짐이 보임에 따라 정부의 선제적 개입이 필요하다는 지적도 나온다.
2일 닥터아파트에 따르면 이달 전국 아파트 분양물량은 52개 단지, 총 3만8217가구다. 수도권은 24개 단지 2만222가구, 지방은 28개단지 1만7995가구다.
이는 종전 최대치였던 지난해 같은 달 3만4194가구보다 11.7%가 많다. 지난달 29개 단지, 1만7115가구과 비교하면 123.2% 급증했다.
이 처럼 이달에 분양이 몰린 것은 지난해 11·3대책과 탄핵정국으로 조기대선을 치르면서, 올 상반기에 예정됐던 분양사업이 대거 대선 이후로 연기됐기 때문이다.
오는 7월과 8월에도 각각 1만8874가구와 1만931가구가 분양을 기다리고 있다. 이는 지난해 보다 30% 이상 줄어든 수치지만 비수기 치고는 적지 않은 양이다. 지난해의 경우는 건설사들이 분양 시기를 두고 눈치 싸움을 벌이다 여름에 분양이 몰리는 특수한 상황이었다.
전문가들은 이달에 건설사 분양 물량이 과도하게 몰림에 따라 시장이 과열될 수도 있다는 우려를 나타내고 있다.
특히 분양권 거래가 늘어나고 강남 일부 지역을 중심으로 서울 집값도 오르면서 분양 시장에도 투기 세력이 몰릴 가능성이 커지고 있기 때문이다. 벌써부터 일부 모델하우스에는 '떳다방'이 모습을 드러내고 있다.
실제 11·3 부동산대책 이전에 분양한 아파트를 중심으로 분양권 거래가 급증하면서 5월 서울 아파트 분양권 거래량이 1092건을 기록했다.
거래가 늘면서 분양권 가격도 뛰고 있다. 4월 분양권 전매 제한이 풀린 강동구 고덕 그라시움은 분양가보다 5000만~8000만원 정도 높게 거래가 이뤄지고 있다. 일부 층수의 경우 1억원의 웃돈이 붙은 곳도 있다.
새 정부가 들어서면서 아파트 청약 열기도 뜨거워지고 있다. 서울 신길뉴타운의 '보라매 SK뷰'는 527가구(특별공급 제외) 모집에 1만4589건의 청약이 몰리며 평균 27.68대 1의 경쟁률을 기록했다. 올 들어 서울에서 공급한 민간 단지 중 최고 경쟁률이다.
집값 역시 상승 중이다. 부동산114에 따르면 5월 넷째주 서울의 재건축 아파트값 상승률은 0.43%로 32주만에 정점을 찍었다. 지방의 경우는 상승폭이 줄어들어거나 하락 하는 곳이 많지만 서울을 비롯한 수도권 지역은 대선이 끝나 불확실성이 걷히면서 오히려 집값이 뛰고 있는 형국이다.
◇시장 과열 조짐 vs 일부 지역 국한, 전문가 시선 엇갈려
업계에서는 분양 시장을 두고 의견이 갈린다. 이미 분양 과열 조짐이 시작됐다고 보는 시각도 있는 반면 여전히 서울을 비롯한 일부 지역만 달아오를 뿐 전국적으로 과열이 됐다고 보긴 이르다는 시각도 있다.
실제 KB국민은행에 따르면 수도권 아파트값은 서울과 경기(0.03%), 인천(0.04%) 지역이 모두 상승한데 힘입어 0.07% 올랐다. 반면 경기도 광주(-0.06%)·안산 상록구(-0.04%)·군포(-0.02%)·평택(-0.01%) 등은 전주대비 하락한 것으로 조사됐다.
인천을 제외한 지방 5개광역시에서는 대구(-0.02%)와 울산(-0.08%)은 하락한 반면, 부산(0.08%)과 광주(0.01%), 대전(0.01%)은 상승했다. 5대 광역시를 제외한 지방 아파트값(-0.01%)은 수요자들의 투자심리가 위축되면서 25주 연속 하락하는 부진한 모습을 보였다.
한 대형 건설사 관계자는 "6월에 4만가구 정도가 분양을 앞두고 있지만 이번주만 봐도 모델하우스를 오픈하는 곳이 그리 많지 않아 일부 사업지의 경우는 분양 시기가 뒤로 밀릴 것으로 보인다"면서 "문재인 정부의 기조가 시장 활성화 보다는 규제 쪽으로 기울어져있기 때문에 건설사들도 정부의 눈치를 보면서 분양 스케줄을 짤 것으로 예상된다"고 말했다.
권일 부동산인포 팀장도 "분양이 늘어나면 미분양이 자연스럽게 늘 수밖에 없는데 아직까지는 미분양 증가율이 그리 크지 않아 걱정할 수준은 아니다"라면서 "고덕 등 일부 강동 지역에 투기 세력이 몰릴 것이라는 걱정이 있었지만 예상보다는 청약경쟁률이 높지 않아 크게 우려할 수준까지는 아직 아닌 것으로 보인다"고 말했다.
반면 일각에서는 서울의 집값이 조금씩 오르면서 조만간 수도권 지역도 가격이 오를 것이라는 분석도 나온다. 특히 서울 분양권 시장이 뛰면서 다산신도시나 미사, 동탄2신도시도 영향을 미칠 것이라는 전망도 있다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "실제 진건지구의 한 아파트는 전용 84㎡ 기준 7000만~8000만원 정도 웃돈이 붙은 상태"라면서 "이정도면 시장 과열 초기 단계다"고 말했다.
◇정부, 가계부채 종합 대책 등 금융 정책 통해 시장 과열 막을 듯
정부 역시 부동산 시장의 과열을 막기 위해 보유세 도입, 투기과열지구 지정 등 다양한 방안을 검토할 전망이다. 하지만 급작스런 시장 냉각 등을 고려해 시장 상황과 여론 등을 반영해 규제를 적용할 것으로 보인다.
문재인 대통령도 지난 1일 수석비서관·보좌관회의에서 8월 중으로 관계부처 합동으로 가계부채 종합방안을 마련할 것을 지시함에 따라 부동산 시장에도 일부 영향이 미칠 것으로 예상된다.
일각에서는 과열이 심해지거나 투기 세력이 늘어나면 2012년 사라졌던 투기과열지구 지정이 다시 이뤄질 것이라는 관측도 나온다. 참여정부시절에도 투기과열지구 재건축 조합원 지분 전매 금지와 LTV 하향 조정, 6억 초과 주택구입시 DTI 40% 적용 등이 실시됐다.
국토부 관계자는 "현재 국토부에서도 시장에 대해 지속적으로 모니터링을 하고 있고 과열됐다고 판단되면 투기과열지구 지정 등 다양한 수단을 통해 시장 안정화에 힘을 쏟을 것"이라면서 "다만 집값 상승이나 청약 과열 등은 다양한 변수와 지역적 특성이 있기 때문에 자세하고 세밀한 검토가 수반돼야 한다"고 말했다.
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