[서울=뉴시스]우연수 기자 = 민간임대주택 임대차계약 시 일정 기간 후 분양 전환을 조건으로 소위 '매매예약금' 납입을 권유하는 사례가 발생하고 있다. 하지만 매매예약금은 임대보증금에 해당하지 않아 돌려받기 어려울 수 있으며, 금융회사 대출을 일으켜 매매예약금을 납입하는 것도 상당한 주의가 요구된다는 지적이 나온다.

금융감독원은 13일 소비자경보 '주의'를 발령하고, 민간임대주택의 '매매 예약 계약'이 가능하다는 홍보에 주의해달라고 당부했다.

민간임대주택은 주택 시장 안정화를 위해 장기 임대를 목적으로 공급되는 주택이다. 다만 일부 사업장에서는 임대차계약과 별도로 의무 임대기간 이후 분양 전환을 조건으로 소위 '매매예약금' 납입을 권유하는 사례가 발생하고 있다.

문제는 이 매매예약금이 임대보증금과 성격이 다르다는 점이다. 임대사업자가 파산하는 등 사고가 발생할 경우, 이미 납입한 매매예약금은 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않아 돌려받기 어려울 수 있다.

국토부에서도 역시 해당 방식이 제도 취지에 맞지 않고 임차인 피해가 발생할 수 있으니 각 지자체에 주의를 촉구하는 공문을 2023년에 발송한 바 있다.

특히 블로그, SNS 등에서 매매예약금을 금융회사의 전세대출 등을 이용해 납부할 수 있다는 확인되지 않은 내용이 홍보되고 있어 주의가 필요하다.

금감원은 "매매예약금은 임대보증금에 포함되지 않아 임대사업자 파산 등 사고시에 임대차보호법에 따른 우선변제권을 인정받기 어렵다"고 설명했다. 매매예약제는 입주자모집공고에 따른 임대차 계약과는 다른 별도의 '이면 계약'일 수 있으며 임차인에게 관련된 금전 피해가 발생하더라도 보호받지 못할 수 있다.

매매예약금의 90%를 대출해준다는 식의 홍보물도 주의해야 한다. 홍보 내용은 사실 여부를 떠나 과도한 레버리지를 이용해 민간임대주택을 투자와 투지의 대상으로 활용하는 것은 제도 취지와도 맞지 않는다는 지적이다.

향후 분양 전환 시점에는 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있다. 전세대출 등을 활용해 초기 예약금을 마련하더라도 이후 주택담보대출로 전환하는 과정에서 총부채원리금상환비율(DSR)이나 담보인정비율(LTV) 규제가 적용돼 상당한 금액을 일시에 상환해야 할 가능성이 있기 때문이다.


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